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월세방 보는데 전세대출불가라고 써있는건 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 같은 말입니다. 전세든 월세든 보증금에 대한 대출은 통합하여 전세대출이라고 하고, 월세라고 전세대출을 못하는 것도 아니고 꼭 전세만 전세대출이 가능한 것은 아닙니다. 질문에서 매물에 전세대출이 불가하다는 것은 실제 대출이 불가하다는 게 아니라 임대인이 전세대출을 낀 세입자를 거부한다는 것으로 계약후 은행에서 전세대출에 따른 질권설정동의요청시 임대인이 이를 거부한다는 의미이기 떄문에 실제 월세든 전세든 보증금에 대해서는 대출없이 자기자금으로 지급이 가능한 임차인을 구한다는 의미로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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신생아특례대출 순자산 심의 시 부동산 매매 계약금이 순자산에 포함되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약이 마무리된 게 아니기 때문에 지급된 계약금도 결국은 순자산에 해당된다고 보시면 될듯합니다. 일반적으로 신생아 특례대출심사시 순자산에는 금융자산, 현금자산등을 모두 포함하고, 현 주택 전세보증금등도 포함되기 떄문입니다. 일반적으로 부채(전세대출 및 신용대출)를 제외한 나머지는 순자산으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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이사 견적 조언 부탁드리겠습니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 사람 숫자와 가격만가지고 어디가 좋다고 판단하기는 어렵습니다. 이사도 결국은 사람이 하는 것이고 인부들의 성향에 따라 소비자 만족도는 달라지기 떄문입니다. 결국에는 해당 업체를 이용하였던 사람들의 후기등을 찾아보시고 이를 보고 결정하시는게 가장 유리할수 있는데, 이런 정보조차 없다면 선택을 하기 어려울듯 보입니다. 다만 한국분들로 구성된 이사업체의 경우 경험이 다양하고 고객들의 필요를 외국인보다 더 잘 알고 있을 가능성은 높다는점은 참고를 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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미분양 아파트 1차 계약금 납입 후 계약해지 가능할까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방문판매법에 의해 14일내 청약철회의사를 표했다면 가능하다고는 하지만 해당판매방식이 판매에 해당 될지 여부는 답변을 드리기 어렵습니다. 사실상 전화로 권유를 했더라도 실제 계약은 본인이 직접방문하여 계약서를 작성한 부분이 있기 때문입니다. 1에 해당된다면 철회의사통보등을 입증근거로 법적 소송을 통해서 가능할수 있자만 방문판매업에 해당되지 않으면 현실적으로 어려울수 있습니다. 계약금계약중이기 때문에 원칙상 일방적 해지는 가능하나, 분양계약서 위약약관에 따른 손실이 발생할수 있습니다. 질문의 경우라면 나머지 5%를 포함해 총 2000만원 손실이 가능할수도 있습니다. 본인서명사실확인서가 없다고해서 계약자체가 무효화 되는 것은 아니며, 해당 서류는 법적 분쟁시 유리한 입증근거로 효과는 있지만 이게 없다고 자필서명까지 효력이 없다고 볼수는 없습니다. 개인적인 판단으로는 법적 전문가와 상담을 해보시는게 좋을듯 합니다. 사실상 계약과정만 보면 질문자님에게 유리한 상황으로 보이지 않고 법적으로 어떻게 적용되어야 유리할지는 전문가 대처에 따라 상황이 달라질듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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사람들이 쉽게 접하는 광고 매체는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전파력만 고려하면 흔히 말하는 메신져나 인터넷을 통한 광고가 더 효과적일수 있습니다, 그럼에도 아파트 단지내에서 전단지나 엘레베이터등에 홍보를 하는 업체는 주로 해당아파트에 입주민을 대상으로하는 업체가 하는 경우가 많습니다. 예를들어 해당아파트와 관련된 특정 인테리어나 입주민이 주요 고객층인 해당 상가 업체등 여러사람들에게 홍보하기 보다는 특정 수요층에게 집중적으로 광고가 필요한 경우 효과적일수 있습니다. 즉 어떠한 광고든 그목적과 수요층에 따라 세분화된 광고종류에 맞추어 하는 만큼 어떤것들이 더 비효울적이라고는 할수 없습니다 , 비효울적이고 광고대비 수익성이 떨어지는 경우는 광고의 종류보다는 목적에 맞지 않는 타켓층을 상대로 광고를 하는 경우에 해당된다 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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무한 리필집이 이윤을 내는 방식은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 무한리필의 경우 빠른 테이블 회전으로 수익을 늘리고, 식자재 대량구매를 통해 비용을 줄여 객단가를 낮추어 수익을 창출하게 됩니다. 특히 최근에는 개인이하는 무한리필보다는 체인점형태의 무한리필이 많은것도 본사에서 통합식자재를 저렴한 금액에 구매하여 각지점에 넘겨 식자재료 단가를 낮추는 것입니다. 그리고 추가적으로 인건비에 대한 절감을 위해 대부분 셀프서비스로 운영하는 방식이구요, 그리고 테이블당 시간제한을 두어 손님들 회전율를 높여 더 많은 사람을 받는게 중요합니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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실거주 매매 기존 세입자 나가지 않음.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주를 이유로 매매를 하셨으나, 현 임차인 계약기간이 남아 퇴거를 거부하는 것으로 보입니다. 일단 현 임차인이 대항력을 갖추었다면 내보낼 방법은 없고, 계약시 임차인이 거주하고 있고 전세낀 매매를 알고 하셨다면 당연히 이를 이유러 계약을 해지할수는 없습니다. 매매시에 매도인이 해당 임차인의 존재여부를 고지하지 않았거나, 잔금일 이후 실거주를 할 것이고 이에 협조를 한다는 전제하에 계약을 체결하였다면 이때는 계약의무위반에 해당되어 해지등을 요구할수는 있어보입니다. 즉, 질문의 내용만 보고 상세한 특약등을 알수 없기에 해지가능여부등을 판단할수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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부산 동래 동래지하철쪽 삼주아파트..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 아파트는 최근 3년간 매매이력이 없습니다. 이런 경우 시세변화는 동일매물의 가격이나 주변 중개사무소를 통해 확인하신뒤 매물가격을 정하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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올해는 특별한 부동산 정책이 없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않고 2025년도 부동산 정책변화는 몇가지가 있습니다. 우선 공공저금리대출을 위한 소득요건을 부부합산 2.5억으로 완화하여 3년간 적용한다고 하였고, 시증은행을 통해 받은 주담대 및 신용대출에 대해서 발생하는 중도상환수수료를 50% 줄어든 금액으로 상환할수 있다고 합니다. 물론 대출읂애등에서 적용여부등은 확인을 해보셔야 합니다. 그리고 올해는 스트레스dsr3단계가 적용되어 대출한도 감소와 이로인한 자금조달의 어려움이 예상됩니다. 또한 청년우대형 주택청약종합저축에 가입하신 분들은 배우자까지 범위가 확돼되며 급여액이 총3600만원이거나 종합소득금액이 2600만원이내인 무주택 세대주에 속하시면 이자소득 비과세한도가 500만원이 됩니다. 그외 재건축안전진단 생략, 악성임대인 등록말소, 다주택자 양도소득세 중과배제와 소형주택 취득시 세재확대등이 시행예정입니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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법인으로 부동산을 취득하면 의무보유 기간이 어떻게 되는지 알고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 법인의 경우는 취득세율은 주택수에 따라 취득세율이 다르고 조정대상지역 내에서 1주택을 취득하는 경우 12%, 비조정지역 내 1주택의 경우 1~3%가 적용됩니다. 질문에서 말한 처분시 세금에서는 개인의 경우 양도소득세가 부과되지만 법인의 경우 법인세가 부과됩니다. 법인세도 양도차익에 대해서는 추가적인 세금 부담이 있으나, 개인들처럼 단기매매에 따른 중과세는 없습니다. 그래서 단기매매시 법인을 통해 구매하는 경우가 많은 것이고 2년이상 보유를 예상한다면 이대는 개인명의와 법인명의간 세금을 비교하여 판단하셔야 합니다. 참고로 현재 개정사항은 정확히 확인을 못하였으나, 이전에도 법인에 단기매매를 막기위해 40~50%의 중과세율 부과라는 개정을 추진한것으로 알고 있기에 해당부분 확인은 필요해보입니다.
경제 / 부동산
25.02.11
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