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4억 주택에도 방공제를 적용하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 방공제 면제여부를 판단할때 KB시세를 기준으로 보면 그 금액은 3억원 이하일떄 면제가 될수 있습니다. 물론 은행별로 차이는 있을수 있지만 대부분은 해당 금액을 초과하면 방공제는 어려울수 있습니다. 사실 방공제의 경우 소액임차인 최우선 변제를 고려해서 은행에서 대출시 이를공제하는 것이기 떄문에 은행기준에 따른 판단이 적용될 수있고, 특정시점에서 적용되는 규제변화, 지역별 방공제 요건등에 따라서도 차이가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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전세사는데 4년전에 5프로 올려주며 계약했고 2년전에 재계약했는데 올해5프로 올려줘도 되나요집주인은 한번5프로 올려줬으면 안된다고하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인이 주택임대사업자라면 임대사업자기간 동안은 5%이내로 임대료 인상이 제한됩니다. 문제는 임대인이 개인이거나 임대기간이 끝난 경우로써 임차인에게 계약갱신청구권도 사용하여 없는 상태라면 이떄는 임대인의 요구대로 인상을 할수밖에 없습니다. 이를 거부하시면 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 정리하면 임차인이 계약갱신청구권이 있거나, 임대인이 임대사업자인 경우가 아니라면 재계약시에 임대인의 임대료 인상에는 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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상세주소 부여 신청시 불이익이 발생하는 부분이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상세주소를 신청한다는게 다가구를 구분세대로써 다세대로 변경하겠다는 의미인가요? 이런 경우가 아닌 단순히 다가구는 그대로하여 세부상세 주소를 부여하는게 가능한지는 행정청에 별도 문의를 하셔야 할 듯 보입니다. 이론상 다가구는 그대로 유지하면서 단순히 상세주소만 부여한다면 불이익이 있을게 없지만, 다세대로 전환될 경우 등기부가 호수별로 생성되는 것이기 떄문에 일단 주택수가 호수별로 증가하게 됩니다. 예를 들어 호수가 총5세대인 다가구를 다세대로 전환하면 소유자는 5주택자가 되게 됩니다. 이에따라 각종 세금등이 모두 증가될수 있고, 등기부도 각 세대별로 만들어지기 때문에 그에 따른 비용도 추가될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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이번달 말에 이사가는데 전세사기 대비해
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 만기일 반환이 가능한지를 다시 임대인에게 문의하시고, 확답을 받으시는거 외에 만기전에 특별히 취할수 있는 조치는 없습니다. 만약 계약을 한 상태에서 만기보증금 미반환이 발생해서 손해가 발생되면 그때는 그 책임에 대해 법적 소송으로 이어질수 있기에 사전에 정확한 지급여부를 문의하시는게 맞을듯 보입니다. 상대방도 단순히 거짓말로 대응할 경우 이후에 발생하는 손해에 대해서 책임을 모두 피할수는 없기 떄문입니다. 보통 미반환의 경우 만기일 이후부터 법적 조치를 취하는 것이기 떄문에 만기전까지는 다르게 취할수 있는 조치는 없습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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신축빌라는 왜 여러가지 무상 옵션이 많은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 빌라에 대한 수요가 낮기 떄문에 옵션등을 포함하여 즉시 거주가 가능한 이점을 내세워 빠르게 수요자를 모아 분양을 하기 위한 방법중 하나로 보입니다. 특히나 젊은 세대나 신혼부부의 경우 별도 전자제품 구매를 할 필요가 없고 즉시 거주가능한 편의성에서 옵션들이 유리하기 때문입니다. 물론 옵션들이 많을수록 분양가도 오르는 것이기 때문에 무조건 혜택이라고 보기도 사실 어려운 면도 있긴합니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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집주인이 전세 보증금은 못 준다면서 관리비는 달라고 하는데 꼭 줘야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우건 관리비는 질문자님이 거주하시는 동안 부담을 하시는게 맞습니다. 관리비와 위 내용간에는 관계가 없기 떄문에 부담을 하시는 것이고, 이사를 원하시거나 보증보험 청구를 위해서는 일단 임차권 등기명령을 신청하시고, 해당 등기이후에 이사를 하시면 그때부터는 관리비도 부담하지 않으셔도 됩니다. 그리고 보증금 지연에 따른 손실(이자비용등등)은 임대인과 협의하여 돌려받으시거나 임대인이 이를 거절하면 별도 손해배상을 신청하셔야 할 부분입니다. 보통은 임차권 등기이후에 보증보험을 청구하는 순서로 진행되기 떄문에 무조건 거주를 하면서 기다리기보다 법적 조치를 진행하시면서 협의를 하시는게 압박하는 효과나 빠른 반환을 위해 유리합니다. 개인적으로 최초에 미반환이 발생했을때 임차권등기 및 법적 진행을 근거로 임대인과 추가 발생하는 이자비용등을 협의하셨다면 좋았을 것으로 보이나, 현시점에서는 임대인이 이러한 비용부담을 회피할 가능성이 높기에 위 방법대로 법적방식과 협의를 동시에 하셔야 할듯 보입니ㅏㄷ.
경제 / 부동산
25.02.04
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임대보증금 보증보험에 관련해서 궁금한 게 있습니다:)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택이 경매에 넘어갔을 때 소액임차인에 해당되고 최우선 변제금 이내라면 다른 경우에 비해 안정성이 있겠지만, 무조건 100%돌려받을지는 장담하지는 못합니다. 최우선 변제라도 선순위 물권보다 빠르게 배당이 되지만, 낙찰금액의 1/2범위내에서 배당되고, 다가구처럼 동일한 최우선 변제 해당 임차인이 여러명 있다면 전액배당이 가능할지는 알수없습니다. 또한 지역에 따른 소액임차인 범위 그리고 최우선 변제금 한도를 잘 확인하셔야 합니다. 그리고 월세는 포함되지 않고 보증금에 대해서 판단을 하셔야 합니다, 월세는 말그대로 주거에 따른 반대급부로써 지급하는 것이기 돌려받아야 할 자금이 아니며, 그에 따라 배당을 받을 사항 자체가 아닙니다, 전입신고 확정일자는 어떠한 경우라도 받아두셔야 합니다, 별도로 스스로 보증보험에 가입을 하셔도 되지만, 최우선 변제금이내라면 가입 필요성이 낮을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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헹복주택이랑 임대주택 어떤 것을 선택하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 행복주택도 국민임대주택 중 하나로 두가지 형태가 크게 차이는 없습니다. 다만 장애를 가지셨다면 사회적 약자층을 대상으로 우선 공급하는 국민임대주택이 입주하기에는 더 유리할수 있어 보입니다. 물론 신청을 위한 소득, 자산요건등 다른 요건들도 충족이 되셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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전입신고라함은 현재 거주지 주소가 찍혀있는거라고 보면 되는건가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 쉽게 주거지가 변동되는 경우 해당 주민센터등에 방문하여 전입을 신고하는 것을 말합니다. 질문에서 말하는주소지가 해당 전세집으로 되어 있다는 게 전입신고가 되어있다고 볼수는 없습니다. 말그대로 전입신고를 할 경우 공적기관등의 주소지는 자동변경이 될수 있지만, 카드나 기타 개인적인 우편물의 경우는 전입신고와 관계없이 본인이 별도 신청하지 않으면 변경되지 않기 때문입니다, 죽, 카드나 기타 우편물에 대해서 주소를 현주소지로 변경을 하였더라도실질적인 전입신고를 하였다 판단할수는 없기에 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 가지고 방문하셔서 전입신고를 하셔야 합니다. 참고로 임대차에서 전입신고를 하지 않으면 대항력을 확보할수 없기에 보증금 보호에도 매우 위험한 상황이 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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지방에서 평당 가격이 가장 비싼 구는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준이 넓기 떄문에 24년 7월기준으로 전국 3.3제곱미터(1평)당 평균 분양가를 답변드리면 현재 전국 평균은 1954만원이고, 이보다 높은 시도지역은 서울, 경기, 인천 수도권 지역을 제외하면 울산, 부산, 대구, 제주, 광주정도이고 그중에서도 평당 2437만원인 제주가 1위 , 2위가 2404만원으로 울산이 해당되고 다음은 부산(2319만원)입니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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