답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택의 명의를 넘기는 방법은 증여와 매매방식이 있습니다. 증여를 할 경우 증여가액에 대해서는 직계존비속간 비과세 5000만원을 제외한 나머지 금액에 대해서 증여세가 과세되고, 매매로 하실 경우 매도자인 질문자님의 양도차익이 있을 경우 양도소득세가 부과될수 있습니다. 즉 어떠한 방법으로 진행할지는 각 세금의 정도를 비교하여 가장 유리한 방식으로 진행하시는게 필요하고, 어머니가 2주택이라면 매매시 담보대출이 어려울수 있고, 조정지역이라면 취득중과세가 부과될수 있고 비조정지역이라면 기본세율이 적용될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어비앤비를 운영하기 위해서는 기본적으로 숙박업으로 등록을 하셔야 하고 숙박업의 경우 주택에 대해서는 허용되지 않습니다. 물론 외국인민박업으로써 등록은 가능하나, 이런 경우 일부요건이 충족되어야 합니다 질문에서 말하는 오피스텔의 경우 원칙상 주택은 아니지만, 운영이 불가한 유형으로 구분되어 있기때문에 이에대한 요건을 충족하신뒤에 외국인 도시민박업으로 등록하여 운영을 하셔야 할듯 보입니다. 물론 이렇게 등록이 되면 내국인에게는 숙박제공이 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양계약에서 2차 계약금을 임의대로 지급하지 않으시면 계약위반에 따라 해지를 당하실수 있고 이런 경우 분양계약서상 위약사항에 따라 손해를 감수하셔야 합니다. 보통 계악금 지급시기에서는 분양가의 10%을 손실보개 되는데, 이는 이미 지급한 1차계약금을 포함한 2차계약금을 포함하게 됩니다. 그러므로 임의대로 지급하지 않는다고해서 계약이 해지되는것도 아니고 1차계약금 손실로만 끝날지도 알수 없습니다. 보통은 1차 계약금 손실은 거의 확실하고 2차계약금까지 포함할지는 해당 분양사와 상담을 하시거나 분양계약서를 다시 확인하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예치금이나 보증금은 비슷해보이나 다른 의미이고 질문의 상황에서는 무보증금월세 계약으로 이해가 됩니다. 즉 보증금이 없는 월세계약으로 보이고 해당 예치금은 보증금과는 조금 다르게 계약조건을 이행하지 않을 경우를 대비해서 임대인이 요구한 것으로 이해가 됩니다. 물론 해당 금액도 만기시에는 반환이 가능한부분이나 특약이나 별도 조건에 따라 일부차감이 있을수 있는 만큼 사전에 예치금의 용도와 반환조건 및 시기에 대해서 명확하게 확인을 하시고 계약을 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차계약에서 계약위반이 되더라도 보증금을 임의대로 반환을 못받지는 않습니다. 보증금은 어떠한 상황에도 돌려받으셔야 할 부분이고 , 계약상 의무이행위반에 따른 손해배상등은 법적 절차나 협의를 통해 정하는 부분이지 이를 이유로 임대인이 보증금 반환을 거부하는게 합법화되지는 않습니다. 그리고 질문에서 잘 이해가 안되는데, 본인이 지급하지 않는 금액이 20만원인지, 보증금 잔금 180만원인지, 월세 12만원인지를 알수 없습니다, 보증금에 해당되는 계약금과 잔금이라면 보증금 반환시에 지급한 금액만 받으시면 되고, 월세라면 선납일수 있는데 지금이라도 입금을 하시면 됩니다, 결국 아무런 말이 없다고 해도 우선적으로 임대인에게 해당사실을 전달하고 서로 협의하여 지금이라도 지급을 하시면 크게 문제될 부분은 아닙니다. 물론 계약상 지급할 금액을 지급하지 않았기 때문에 임대인이 이를 근거로 계약해지등을 요구할 경우 문제가 될 여지는 있습니다, 이러한 경우 계약이 해지될수는 있어도 지급한 보증금은 반환이 가능하고, 그외 의무불이행에 따른 손해배상등에 대한 책임만 남을 뿐입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정부가 미분양 아파트를 매입한다고 해서 부동산 시장에서 주택가격이 상승되거나 하지 않습니다. 이유는 분양가대로 매수를 하는 것이기에 수요에 따른 가격상승이 나타나기 어렵고, 매입량 역시 제한적이기 떄문입니다. 그리고 이러한 미분양주택을 매입하는 것은 현 부동산시장침체에 따라 악성미분양문제를 해결함과 동시해 해당 주택을 임대주택으로 활용하여 시장에 공급하기 위한 목적입니다. 이러한 미분양 아파트 매입은 사실상 미분양에 따라 손실이 발생하는 건설사들에게는 이득이 될수 있는 부분이지만, 시장내에서는 이미 인기가 없어 분양에 실패한 주택에 대해서 국가가 세금을 투입해 건설사의 수익을 높여준다는 비판이 있는 이슈이기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 서류심사대상자에서 당첨자를 선별하기 때문에 해당 대상자로 선정될경우 당첨확률이 높아질수는 있습니다. 다만 100%당첨은 아닙니다. 보통 예비순서를 고려하여 당첨자 수보다 많이 선정 통보를 하기 떄문에 서류심사대상자에 해당되었다가도 당첨되지 않는 경우도 적지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트마다 조금씩 다릅니다. 보통 중앙집중식 아파트이 경우 난방비는 전체아파트의 난방사용량에 따라 결정되는데, 이를 각 평수에 따라 차등하여 부과하게 됩니다. 다만 중앙집중식이라도 각 세대에 개별난방조절기와 외부계량기등이 설치된 경우라면 이때는 각 가정 사용량에 따라 다르게 부과됩니다. 청구방법에 있어서는 개발난벙처럼 별도 가스회사에서 직접청구하는 방식이 아닌 관리비에 난방+온수가 포함되어 청구가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세전환율 5%을 적용하여 계산하면 대략 4.52억정도라고 볼수 있습니다. 즉, 시세가 5억이라면 전세가율이 대략 80%가 넘는 수준으로 볼수 있습니다. 이는 월세자체가 조금은 비싸다고 볼수 있는데, 최근 월세 상승률이 높기 떄문으로 보입니다. 쉽게 계산해서 보통 1억당 40만원정도 보시면 계산하기 쉬울듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 질문으로 보입니다. 간단하게 권리상은 리스크가 있는 계약건에 해당되나, 소액임차인 최우선 변제가 있기에 어느정도 보증금 손해는 보지 않을수 있습니다. 다만 임대인이 법인인 경우 최우선 변제에 임금채권 3개월치와 최종 33년치 퇴직금이 포함될수 있기 때문에 혹시라도 최악의 경우가 발생하면 배당이 어려울수도 있을 가능성은 있습니다. 물론 가능성이지 확정사항은 아니기 때문에 이러한 점은 고려를 하셔야 합니다.