답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 100% 막을수는 없기 떄문에 계약시 스스로 보증금에 대한 안정성을 확보하는게 필요합니다, 그 대표적인 방법이 보증보험 가입인데, 이를 위해서는 반드시 직거래는 피하고 중개사를 통한 계약을 진행하고, 전입시 전입신고 및 확정일자부여 , 보증보험 가입을 필수로 하시는게 최선의 방법입니다. 전세사기를 100% 막을수 없는이유는 계약시점에서 아무리 잘 확인해서 안전했던 주택이라도 실질적인 보증금반환이 되는 2~4년뒤 만기시점에 임대인의 경제사정 변화나 임대인교체, 시세의 급격한 하락등이 발생할지는 아무도 알수 없기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기적인 방법은 없을듯 보입니다. 여기서 전세물량 증가를 위해 일부규제를 완화하면 해당 부분을 통한 부동산시장내 편법적인 방법이 확산되고 이는 중장기적으로 다시 부동산가격상승과 정책실패로 이어질수 있기 떄문입니다. 이전 문재인정부가 규제를 함에도 시장실패를 한 가장 큰 이유가 규제속에 일부를 허용하는 정책운영이 구멍이 되었기 때문입니다. 결국은 시장안정화를 위해 한번은 겪을수 밖에 없는 부분으로 이해가 되고, 중과세유예중단이 되는 5월초 이후 시장상에 따라 혹은 보유세 조정과 대출정책의 조정여부등에 따라 다시 물량증가등이 나타날수도 있어, 일단은 현 상태에서 적극적인 추가개입은 하지 않는 모습니다. 사실 주거안정을 위해서는 궁극적으로 서울주변지역내 개발과 공공주택확대공급이 현실화되어야 하는데, 현 정부가 발표한 공급대책이 시간은 걸리겠지만 현실화되어 간다면 시장은 안정화단계로 갈 가능성이 있고 다시 규제가 풀릴 가능성이 있어 현재단계에서는 전월세물량이 크게 감소되었더라도 일단은 시장상황을 지켜보는게 더 필요한 상황으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.40억대 주택의 경우 고가주택으로 종부세 및 양도소득세 모두 해당이 되므로 이때는 부부 공동명의로 하시는게 절세효과면에서 유리합니다. 일단 종부세 과세자체를 피하기는 어려우나 두분이 주택가격을 지분비율로 나누어 가져가기에 적세율면에서 유리할수 있고, 양도소득세 역시도 양도차익에 대해서 지분비율대로 나누어 계산하고 그에 따라 적용되는 세율도 단독명의보다는 낮게 적용될수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미등기주택의 경우 권리사항을 확인하기 어렵기에 계약시 현 당사자가 실제 소유자가 맞는지 여부확인이 매우 필수적입니다. 그리고 보통 계약시점에 잔금전 소유권보전등기를 마치는 것을 특약을 넣으시는게 필요한데, 이는 잔금전에 소유권보전등기를 통해 등기부를 생성한뒤 잔금지급후 소유권을 이전하는 방식으로 진행을 하여야 불필요한 리스크를 줄일수 있기 때문입니다. 만약 이를 거부하고 미등기상태로 매매를 고집한다면 이때는 계약자체를 다시 고려하시는게 나을듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 관계만 보면 해지를 할수 없는게 맞습니다. 억울한 면은 있을수 밖에 없는 상황이나 이를 어떻게 보상받을 방법도 쉽게 찾기는 어렵습니다. 결국 부동산도 두 당사자간 합의에 따라 가격을 정하고 그 합의대로 하는 것이기에 주변보다 비싸게 샀다고 해서 보상의 대상이 되는 것은 아니기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 입장에서 제 답변이 매우 마음에 안들수는 있지만, 원칙적으로 집을 계약할때 현 시설상태를 기준으로 하기에 붙박이장을 철거해줄 이유는 없으며, 당연히 벽지교체등도 해줄 의무가 있다고는 보기 어렵습니다 , 붙박이장의 경우 단순시설물이 아닌 옵션의 하나로도 볼수 있고, 지금 임차인은 필요하지 않을수 있지만, 향후 옵션으로써 필요한 경우도 있을수 있습니다. 이유는 최근에 이동식 장을 가지고 이사하는 사람들이 별로 없기에 붙박이 장이 없는 매물의 경우 다음임대차시 불리한 부분이 될수도 있어, 철거자체는 잘 선택을 하셔야 하는부분으로 보입니다. 그리고 임대인이 철거비용을 부담하면서까지 철거에동의하였음에도 벽지교체까지 요구를 한다면 임대인입장에서는 철거자체를 거부하는게 나을수도 있습니다. 사실 붙박이장이 철거하면 그 바닥이랑 벽면등은 변색이 되어 있어 미관상도 좋지 않기에 도배가 필요한 부분이 있는 것은 사실이나 ,철거자체를 하지 않으면 이런 문제도 발생되지 않기 떄문입니다. 결국은 비용에 대한 조정협의를 해보시고 막무가내로써 도배를 요구하는 경우라면 철거자체를 거부하시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도배, 장판은 협의에 따라 진행하실 부분이지 법에 따른 강제성으로써 임대인이 해주어야 할 의무가 있지는 않습니다. 질문의 경우도 당연해주어야 의무가 있다고는 보기 어렵기에 협의를 통해 정하시면 되고, 해주지 않는다고해서 문제가 되지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 다른 임차인을 구했다고 해서 임의대로 하실수 있는게 아닙니다. 우선 임대인과 협의를 통해 중도해지동의를 받으셔야 되는데, 임대인이 중도해지를 거절하면 사실상 계약만료일까지 거주를 하셔야 합니다. 그리고 임대인이 별도의 중개수수료 부담을 추가로 요구할수도 있기에 이러한 부분들까지 고려를 하셔야 하고, 일단은 임대인이 중도해지동의를 위해 제시하는 조건이 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다. 보통 계약서상 특약에 이러한 중도해지 내용이 있다면 그에 따라 진행을 하시면 되고 이런 경우에도 임대인에게 먼저 의사통보를 하셔야 합니다. 그리고 인터넷신청이라는 건 통상적으로 해당하는 건물내 설치가 되어있어 관리비상 포함하여 이용하는경우도 있고 별도 개별 설치가 필요한 경우도 있는것으로 알고 있습니다. 그에 따라 이부분은 중개사나 임대인을 통해 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존집에 대해서는 중도해지를 하셔야 할것으로 보이기에 임대인에게 우선 해당 통보후 동의를 받으셔야 합니다. 순서상 집을 구하고 현재주택의 해지를 하는게 아닌 해지를 합의하고 새로운 주택을 구하시는게 순서상 맞는데, 이는 현 주택에 중도해지를 임대인이 거부하면 계약기간전에 해지가 어렵고 그에 따라 보증금 반환도 되지 않을수 있기 떄문입니다. 중도해지의 경우 다음임차인 주선 조건이 붙을수 있기에 최대한 빠르게 통보하고 동의를 구하시는게 좋을듯 보이고, 동의를 위해서 중개보수부담이나 다음임차인주선 혹은 별도의 요구조건에 따른 비용지출이 발생할수 있는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 보금자리론의 경우 1년 실거주의무가 있는 것으로 알고 있으며, 보통 대출실행일로부터 1년이내 전입을 하셔야 하는것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우라면 1000 /125만원은 환산보증금이 1억 3천5백만원( 1000 +(125X100)) 이 되고 해당 거래금액 구간에 적용되는 중개수수료율은 0.3%가 상한요율로 이를 적용하면 중개보수는 40만5천원(1.35억X0.3%)이 될것으로 보입니다.