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전용주거지역과 상업지역과 건폐율과 용적률은 어떻게 다를까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용도지역 구분에서 주거지역은 크게 제1종전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거 지역으로 크게 구분되고 각 구분된 지역별로 건폐율과 용적률 제한은 다릅니다,. 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역이 있습니다. 각 지역별 건폐율 / 용적률을 나타내면 제1종 전용주거지역은 50%이하 / 100%이하 , 제2종 전용주거지역은 50%이하 / 150%이하 , 제1종 일반주거지역은 60%이하 / 200%이하, 제2종 일반주거지역은 60%이하 / 250%이하, 제3종 일반주거지역은 50%이하 / 300%이하, 준주거지역은 70%이하 / 350%이하입니다. 상업지역의 경우 근린상업지역은 70% / 900%이하, 유통상업지역은 80%이하 / 1100%이하, 일반상업지역은 80%이하 / 1300%이하, 중심상업지역은 90%이하/1500%이하 입니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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한국은행이 기준금리 ‘깜짝 인하’를 단행했는데요. 혹시 전세 시장에 미치는 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리를 인하하게 되면 대출에 따른 이자율도 하락하게 되고 이에 따라 매월 부담하는 대출이자등도 줄어들게 되어 기대출자들에게는 득이 될수 있습니다, 또한 전세시장에서는 전환율도 내려가기 때문에 임차인입장에서는 전월세 전환시 부담이 줄어들수는 있지만 반대로 임대인입장에서는 임대를 통한 수익이 낮아질수는 있습니다. 물론 전세시장 가격자체에 직접적으로 영향을 미치는 요인이 아니고, 금리인하의 폭이 아직 크지 않다는 점등 있기에 큰 영향을 줄것으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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사회주택의 특징과 장점은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회적 주택은 기존의 공공임대 정책에서 취약했던 "주거사비스제공"기능을 사회적 경제 주체를 활용해 보완할수 있다는 특징이 있는데, 이러한 사회적 경제주체를 통해 관리 운영되는 사회주택은 기존 공공임대에서는 공급주체인 LH나 지방공사등이 물리적공급에 주력하기 때문에 실제 입주자들을 위한 다양한 주거서비스를 제공하거나 입퇴실을 신속하게 관리운영하기 어려웠다는 단점을 극복하고 주거의 질도 함께 높일수 있다는 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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금리인하를 하였으니 우리나라 집값은 더 오르게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 금리인하는 부동산 시장에서 수요증가 요인이 되므로 부동산 가격도 오르는게 흐름상 맞으나, 최근 부동산 시장에서는 정부의 대출규제가 강하게 작용하고 있기 때문에 금리인하의 효과가 시장내 가격상승으로 나타나기는 어려울것으로 보입니다. 쉽게 대출규제라는 수요감소효과가 금리인하라는 수요상승효과보다 더 강하게 작용되고 있기 때문입니다,그리고 이번 정부의 추가 금리인하를 바라보는 시각은 오히려 부정적인 시각이 더 많습니다. 금리인하가 필요한건 흐름상 맞지만 그 시기가 미국이나 다른 나라 움직임과 다르게 우선적으로 진행되었다는 것인데, 현 미국과 금리차이등을 고려하면 미국의 인하 속도에 따라 움직이는게 일반적인데, 그대로 진행한것은 그만큼 우리나라 경제상황이 좋을것이라는 인식이 강하게 나타났기 때문이란 분석이 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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일시적 2주택을 어떻게 활용하면 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 혜택은 일정요건이 충족되어야 가능합니다. 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 이후 신규주택을 매수하고 3년이내 종전주택을 매도하는 경우 종전주택 매도에 따른 양도소득세를 비과세해주는 것입니다. 물론 종전주택 자체도 1세대 1주택 비과세 요건(2년보유, 12억이하)에 해당되어야 합니다, 활용에 대해서는 각자가 조건에 맞게 하셔야 하는 부분이고, 기존 2주택자라면 위 조건에 맞게 매도하여 절세를 하는데 활용이 될수 있습니다,
경제 / 부동산
24.11.30
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서울 아파트는 정말 불패라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 뿐 아니라 이제 우리나라 전반의 주택에 대해서 투자시 불패는 점차 사라지고 있다고 보시면 됩니다. 서울 부동산 불패도 결국은 이전부터 지금까지 그래왔지만 이제는 서울이라도 무조건 투자시 수익이 생길 가능성은 낮아진다고 볼수 있는데, 이유는 전반적인 인구감소와 그에 따른 지방소멸화, 서울내 주택 양극화등이 심해졌기 때문입니다,더구나 인구감소의 경우 지금보다 시간이 지날수록 더 심해질 것이 기정사실인 만큼 부동산 전반이 예전처럼 재테크 대상으로써 그 가치는 점차 떨어질수 있고, 가격상승에 있어서도 특정 지역, 특정매물에 집중될 가능성이 있기에 서울아파트 불패 신화도 점차 의미가 없어질 가능성이 있다는게 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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현재 우리나라에서 부동산 투자자들이 몰리는 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같은 경우를 방지하기 위해 택지개발 예정부지에는 토지거래허가구역을 지정해 투기세력등의 참여를 막고 있습니다. 즉 개발예정부지에서 매매등을 할 경우 지자체 허가가 있어야 등기이전등이 가능하도록 하고, 토지나 건물의 지분쪼개기등도 모두 허가를 필요로 하게끔 되어 있어 실제 택지예정지구가 발표된다면 실제 투기세력이 몰리기는 쉽지 않습니다. 그외 재건축, 재개발 예정부지나 지역내 호재가 있는 경우에 주로 관심도가 높아시면서 투자자들이 몰릴수는 있는데, 최근에는 부동산 경기침체와 불안정한 정부정책변화등으로 다주택보다는 똘똘한 한채를 선호하는 투자선호도가 높아져, 주로 똘똘한 한채가 몰린 서울 강남3구 및 마용성 지역등에 수요가 늘어나고 있습니다. 수요증가가 가격으로 나타날수 밖에 없기때문에 대출규제전 부동산 가격상승만 보면 해당 지역들은 이미 전고점을 모두 돌파하여 추가상승한 지역들 입니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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최근 1기 신도시 재건축 선도지구가 선정됐는데요. 선도지구의 뜻이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선도지구는 1기신도시 정비예정구역 중 먼저 정비사업이 추진되는 일종의 시범단지를 말하고, 1기 신도시 특별법에 따라 선도지구지정, 혜택제공, 법적 지위확립등이 포함되게 됩니다. 선도지구의 혜택은 일단 용적률 완화가 있습니다. 이를 통해 기존보다 더 높은 세대주 공급이 가능토록 하였고, 사업성을 높일수 있는 부분이 장점이라고 보시면 됩니다, 또한 시작과정에서 가장 큰 어려움인 안전진단 통과에 대해서는 완화 또는 면제가 가능하고, 정부,지자체, 주민간 통합심의를 구성 행정절차 통폐합에 따른 개발속도가 빨라질수 있습니다. 그리고 선정기준은 정부가 제시한 기준에 따라 선별한 것이고, 주요 기준은 주민들의 동의률이 높을수록 가점이 높으고, 그외 도시기능 활성화 필요성, 정비사업 추진의 파급효과등의 항목이 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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환율이 너무 높은데 우리 한은에서 금리를 내린 이유가 뭘까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후자에 가깝습니다. 현재 모든 예상을 깨고 한은이 금리를 추가인하한 상황에 대해서 한은도 그렇고 전문가들도 우리나라 항후 경제상황이 좋지 않을 것을 대비하기 위한 부분이라는 평가가 많습니다. 즉, 경기부양을 위한 선택이고, 이러한 선택으로 인해 미국과의 금리차가 더 크게 벌이지게 되면서 해외투자자금 유출등의 문제가 나타날수 있고, 환율도 다시 상승될 가능성이 있습니다. 위험을 알면서도 진행될 만큼 현 경제상황과 전망이 좋지 않다고 볼수 있습니다. 그리고 부동산 가격은 현재 금리인하를 해도 대출규제가 강하게 적용중이기에 금리인하의 따른 상승효과는 제한적일 것이라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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전세자 명의변경 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 명의변경에는 크게 매매를 통해 이전하거나, 증여를 통해 이전하셔야 합니다. 질문처럼 서로간 주택을 교환하는 경우 증여방식이라면 어머니명의 주택을 본인에게 증여, 본인주택의 주택은 어머니에게 증여 이렇게 2건의 증여계약이 되기 때문에 증여세를 각각 부담하셔야 하기에 선택가능한 방법은 아닙니다. 다른 방법으로 두 주택에 대해 서로 교환계약을 체결하고 명의를 바꾸시는 것인데 이 역시 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기에 일반적인 매매계약처럼 계약서작성 및 자금의 출처와 지급등을 잘 남겨두셔야 합니다. 교환 계약의 경우 가치가 덜한 주택의 소유자가 가치가 더 큰 주택 매도자에게 차액을 지급하시는 방식으로 계약을 하셔야 하고 이런 경우에도 취득세는 두분다 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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