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전세자 명의변경 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 명의변경에는 크게 매매를 통해 이전하거나, 증여를 통해 이전하셔야 합니다. 질문처럼 서로간 주택을 교환하는 경우 증여방식이라면 어머니명의 주택을 본인에게 증여, 본인주택의 주택은 어머니에게 증여 이렇게 2건의 증여계약이 되기 때문에 증여세를 각각 부담하셔야 하기에 선택가능한 방법은 아닙니다. 다른 방법으로 두 주택에 대해 서로 교환계약을 체결하고 명의를 바꾸시는 것인데 이 역시 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기에 일반적인 매매계약처럼 계약서작성 및 자금의 출처와 지급등을 잘 남겨두셔야 합니다. 교환 계약의 경우 가치가 덜한 주택의 소유자가 가치가 더 큰 주택 매도자에게 차액을 지급하시는 방식으로 계약을 하셔야 하고 이런 경우에도 취득세는 두분다 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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미리 말을 안해주면 보증금을 돌려주지 않는다는데 이게 맞는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 명시되지 않아 답변을 드리기 어렵습니다. 최초 입주시 계약기간 1년이나 2년 혹은 당사자간 합의에 따라 정한 기간이 있고 해당 기간이 되었다면 퇴거를 하실수 있지만, 그게아닌 기간 이전이거나 정한 기간이 없을 경우에는 보통 2년으로 보기 때문에 퇴거를 원한다고 해서 아무때나 나갈수는 없습니다. 문제는 해당 목적물이 고시텔이기에 위 임대차보호법이 적용가능여부냐는 정확히 판단하기가 어렵습니다. 적용이 되지 않는다면 사실상 입주시 작성한 입실계약서등에 기간이 있는지, 혹은 중도해지시에 위약여부, 퇴거시 통보기간등이 명시되어 있는지를 확인해보시고 그에 따라 대응을 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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부동산 폭등때 더 살아 더 살아 난리 쳤던 기득권들 언론사들 그들에게 속은 영끌러들
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국 알수 없는 미래에 대한 판단이고 당시시점에서의 선택은 본인이 하는 부분입니다. 물론 사회적 분위기가 지금 안사면 벼락거지가 되는 것처럼 보였기 때문에 구매를 더욱 부축였다고 한다면 사실 맞는 부분이지만, 코인이든 주식이든 붐이 일면 언론이나 사회분위기 전반이 안하면 이상하게 보는 문화가 생겨나는 것은 모두 동일하고 그속에서 발생하는 손해는 결국 언론이나 사회가 책임져주지 않고 본인 스스로 감당을 하여야 하는 부분입니다. 사실 누가 잘못했냐를 따지는게 의미가 없는게 결국 언론이든 사회든 그 누구도 손해를 부담하지 않기 때문입니다. 그리고 정말 책임을 다 따지자고만 하면 불확실한 미래에 대해 아무런 근거없이 확신을 가지고 사회분위기를 조성한 언론사도 책임이 있고, 이에 속아 가장 기본이 되어야하는 자금계획등의 고려없이 무조건적인 영끌 구매를 한 영끌족도 책임이 있습니다. 마지막으로 이러한 사회구조를 만들고 부동산 시장을 안정화하지 못한 정부도 책임이 있구요.
경제 / 부동산
24.11.28
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부동산을 담보로 하면 얼마까지 대출이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가나 주택에 따라 대출가능한도는 차이가 있습니다 .보통 주택의 경우는 LTV70%이내 상가건물등은 LTV80%정도까지 대출이 가능할수는 있습니다. 물론 최대치를 말하는 것이고 실제 대출한도는 이보다 적은게 일반적입니다. 풀대출을 진행한 뒤에 건물가치가 하락하게 되면 은행에서는 일정담보율을 유지하기 위해 채무자에게 추가담보를 요구하거나 일부금액에 대한 상환을 요구할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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매매로 구한 집 주택담보대출이 남아있는 상태에서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 근저당이 설정되어 있는 주택을 매매할때에는 대출을 인계하는 게 아닌 매매대금을 받아 기존 근저당을 상환하고 말소등기를 하는 과정으로 진행됩니다. 즉 매도자 입장에서는 부동산을 매매할 떄 매매대금을 받아 근저당상환을 하면 되기 때문에 매도전에 미리 상환을 할 필요는 없습니다. 질문처럼 근저당을 인수하는 경우도 있을수 있는데, 이럴 경우 은행에 방문하여 진행을 해야하야 하는 불편함이 있고. 매수자가 받을수 있는 저금리대출등이 있을 경우에서는 잘 사용되는 방식은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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지금 청약 해지하시나요?? 아니면 한도를 늘리시나요?? 아니면 그대로 하시나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 유지는 그대로 하시는게 좋습니다. 정부가 해당 기금을 어디에 쓴던 관계없이 청약통장이 없으면 이후에 분양아파트에 대한 청약을 할수 없기 때문에 결국 손해는 스스로 입게 됩니다. 청약납입금액의 경우는 2만원이든 25만원이든 사실 청약자체에는 문제가 없지만 당첨가능성에 영향을 주나, 보유기간과 부양가족, 무주택기간에 따라 더 크게 영향을 받기 떄문에 일정납입횟수만을 채우시고 납입은 하지 않고 그대로 유지하는 것도 방법이 될수 있습니다. 즉, 개인적판단으로 25만원씩 꼭 납입금액을 늘리는 것은 현상황에서 그다지 추천하지 않고, 청약통장 유지에 대해서는 필요하다 판단됩니다 .
경제 / 부동산
24.11.28
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아파트 잔금 전 중개인이 집주인 소유물을 당근마켓에 판매. 절도죄가 성립하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유자가 아닌 남의 물건을 동의 없이 처분하여 해당 금액을 본인 이득으로 취하였다면 이는 문제가 되는 부분입니다. 그리고 질문 내용상 처음에서도 매수인이 원하면 주지만 원치않을 경우 본인이 직접 처분하겠다고 하였음에도 중개사가 임의대로 처분하여 그 수익을 가졌다면 이는 중개사에 대해서 배상을 요구하실수 있는 부분으로 보입니다. 형사소송법으로는 법률전문가가 아니기에 정확히 판단은 어렵지만, 사기는 아닌듯 보이고 횡령이나 절도등에 해당 가능성은 있어 보입니다. 그리고 매수인이 판매를 원하였다고 해도 원칙적 소유자가 질문자님이기 떄문에 본인이 사용할게 아니면 그대로 두거나 철거를 요구할 부분이지 임의대로 팔아 수익을 챙길수 있는 부분으로 보이진 않습니다, 즉 매수인이 처분을 원하였다고 하더라도 위 상황상 달라질게 없습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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반전세 계약갱신청구권사용시 5프로 인상에 대해서 무조껀 집주인의 조건대로 행해야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 기존 조건에서 5%이내 인상만 가능합니다. 그러므로 질문의 조건인 1.7억 / 월세 5만원이라며 5%인상시 보증금을 동일하게 하였을때 월세는 최초 조건인 8만 7천원정도(전환율 5% 적용)가 됩니다. 물론 임대인은 갱신청구권 사용시 별도 사유(실거주나, 임차인의 월세체납등)가 없다면 이를 거절할수 없습니다. 임대인에게 그럼 계약갱신청구권을 사용해서 연장을 원한다고 통보하시고 법에 따라 5%인상인 8만7천원내에서 계약을 진행하시면 될듯 보입니다. 다만 이런 경우에 임대인이 비교적 제한이 없는 관리비에 대한 인상을 요구할수도 있습니다. 이런 경우라면 관리비가 10만원이 넘기 떄문에 상세내역제공등을 요구하시는 방법으로 협의를 진행하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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급하게 처분할 토지 매도하는방법은요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단은 할수 있는 방법상에서는 최선으로 보입니다. 다만 토지의 경우는 매매거래가 많지 않기 때문에 시간소요가 될수 밖에 없습니다. 보통은 지역내 호재가 없다면 인근주민들이 필요에 따라 구매를 할 가능성이 가장 높기에 주변부동산에 매물등록을 하시면 되고, 해당 부동산에 인터넷상에도 올려줄것으로 요청하시면 될듯 보입니다. 특별히 타 지역 부동산에 올리시는것은 크게 의미는 없어보입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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원룸 1년계약인데 아직 4개월 남았는데 갑자기 방을 빼라고 하는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예의 바른척 이상한 주장을 하는 것으로 보입니다. 보증금 반환은 당연히 임대인의 의무이고 상황에 따라 임차인이 이를 맞추어 이사를 하거나 계약변경을 할 이유가 없습니다. 현재 질문자님은 이사계획이 없다면 기존 전입신고는 그대로 반드시 유지를 하고 계셔야 합니다. 그리고 만기시에 미반환이 될 경우 임차권 등기명령신청 및 반환소송을 통해 해당 목적물을 경매로 넘기실수 있고, 과정에서 발생하는 손해에 대해서도 손해배상등을 요구할수 있습니다. 개인적 판단으로는 대출을 위해 일시적인 전출을 요구하는 느낌이고 이럴 경우 대항력상실 및 순위에서 밀릴수 있기에 현 상태를 그대로 유지하시는게 최선입니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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