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입주권과 분양권은 무슨차이인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주권이나 분양권 모두 신규주택에 입주할수 있는 권리는 동일하나 해당 권리를 얻는 과정에 따라서 차이가 있습니다. 기본적으로 분양권은 청약과정을 통해 당첨되어 부여받은 입주힐 수 있는 권리를 말하나, 입주권은 최초 사업부지 내 원소유자로써 개발 조합원으로써 참여하여 부여받은 권리를 말합니다.예를 들어 재건축사업에서 기존 해당 아파트를 보유한 사람은 조합원으로써 재건축사업에 참여를 하게 되고 그에 따라 부여받는 권리를 입주권, 해당 재건축사업으로 확장된 세대에 대해서 일반분양을 진행하고 해당 분양모집에 청약을 통해 당첨된 수분양자들은 분양권을 얻게 됩니다. 그리고 분양권이 입주권은 분양가에서도 차이가 나는데 일반적으로 조합원입주권의 경우가 일반분양권 분양가보다는 저렴하게 책정되게 됩니다 ,
경제 / 부동산
25.10.20
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10.15 부동산 대책의 한계는 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15부동산 대책은 주로 강력한 규제를 확대하는 내용으로 이루어져 있습니다. 이러한 강력한 규제는 초기 시장내 가격상승을 막는 효과가 있을수는 있지만 과거경험에서 알수 있듯이 중장기적으로 시장내 가격상승흐름을 온전히 막기 어렵고 이자체로는 장기적인 주태가격안정화는 이루어지기 어려운게 사실입니다. 그렇기에 근본적인 주택공급을 늘리는 정책운영이 필요한데 사실 부동산 시장에서 공급의 문제는 단순 수치상 공급의 문제가 아닌 수요가 많은 지역에 원하는 매물을 공급하여야 하는 문제이기에 그 대책자체가 쉽지 않은게 사실입니다. 앞으로 이러한 부분에 있어 실효성이 있는 공급대책이 발표되어야만 시장에서도 공급증가기대감에 따른 가격안정화 효과가 나타날수 있을 것으로 보입니다. 즉, 현재의 대책만으로는 중장기적으로 시장안정화는 불가하다고 판단이 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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국토교통부 차관의 고가 아파트 소유 및 실언이 나왔는데 어떤 논란인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국토교통부 1차관이 유튜브에 출연해 10.15부동산대책관련 인터뷰의 내용에 대해서 논란이 되는 것으로 보입니다. 문제가 되는 발언은 부동산 정책을 설명하는 과정에서 "시장이 안정화돼 집값이 떨이지면 돈을 모아 그떄사면된다라는 취지로 발언한 부분인데, 이는 규제에 따른 대출한도 축소지정에 대해서 고가주택에서의 ltv는 큰 의미가 없고 , 노도강내 실수요자에게는 타격이 있을수 있으나, 어차피 기회는 돌아오게 되어있으며, 만약 집값이 유지된다면 그간 오른 소득을 쌓은후 집을 사면 된다라고 발언한 부분이 국민 개개인의 재산권을 침해하는 정책을 운영하면서 저렇게 말을 할수 있는지 온라인 커뮤니티에 비판이 제기되면서 입니다. 사실 이러한 발언의 문제에대해서는 별도의 제도적인 규제보다는 개인 스스로가 발언에 있어 신중함이 필요하지 않나 싶습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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전세 만기에 새로운 세입자받는 방법 알고싶습니다(도배, 청소)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 새로운 세입자에게 보증금을 받아 현 세입자에게 반환을 해주는 경우라면 두 세입자간 당일에 오전 퇴거, 오후 입주를 하게 됩니다. 그에 따라 도배까지는 시간적으로 여유가 없을수 있고, 입주청소정도만 새로운 세입자가 이사와 동시에 하는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서는 만기일 기준으로 일단 세입자를 구하시고 새로운 세입자와 현 세입자간 일정을 맞추어 동일날짜에 퇴거와 전입을 할수 있도록 일자조정을 해주시면 되는데 보통 중개사가 있는 경우 중개사가 중간에서 이러한 조율을 대신 해주게 됩니다. 임대인은 보증금을 받고, 보증금을 반환해주시면 되고, 임차인 퇴거시에 시설상태등의 문제가 없는지, 관리비에 대한 정산이 잘 마무리 되었는지등을 확인하시면 됩니다. 현상황에서는 일단 현 세입자가 만기퇴거를 원하는지 우선 정확히 확인하시고 연장을 안할 의사를 통보하였다면 빠르게 만기일기준으로 세입자를 구하도록 중개사무소에 매물을등록하시는게 먼저 하셔야 할일입니다. 그리고 세입자가 구해지면 잔금일과 퇴거일을 조율하는 과정을 거쳐 당일에 세입자교체가 이루어 지게 됩니다. 세부적인 사항등은 중개사가 있는 경우 대부분 도움을 주기 때문에 궁금한 사항등이나 처리과정등은 직접 문의를 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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1년 계약 후 재계약시 월세 5프로 인상 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 일부는 맞고 일부는 다릅니다. 임대차보호법상 세입자는 2년미만의 계약일 경우 법에 따른 최소거주기간으로써 2년간 거주를 주장할수 잇습니다, 다만 게약기간이 1년이고 1년간 추가연장을 할때 조건변경은 가능한 부분입니다. 즉 1년만료후 임차인이 1년더 거주를 원할 경우 임대인은 연장을 거부할수 없다는 의미이고 이때 조건변경에 대해서는 협의에 따라 정하실수 있는 부분입니다. 위 내용에서 현 거주주택의 보증금이나 임차조건이 주변보다 낮다면 사실상 올려주시는게 통상적인 경우라고 볼수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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줍줍 청약은 청약이 없는 사람도 신청이 가능할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.줍줍청약의 경우 일반적으로 무순위 청약을 말하는데 보통은 청약통장없이도 청약이 가능하다고 보시면 됩니다. 다만 일부 무순위 청약의 경우 주로 취소분이나 부적격분이 매물에 따라서 별도의 무주택자 요건이나 지역요건등이 추가로 부여 될수 있는 만큼 이는 해당 무순위청약 공고문을 참고하여 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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재건축이나 재개발 지역에 투자할 때 유의사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축, 재개발 투자시 가장 우선하여야 할 상황은 해당 사업부지의 사업성과 개발과정에서의 지연리스크등이 어느정도인지에 대한 판단입니다. 그리고 실제 구매시에는 입주권 승계가 가능한 시점인지 , 조합을 통해 승계가 가능한지등을 면밀하게 체크하신뒤에 투자를 하셔야 합니다, 일반적으로 재건축의 경우 규제지역내에서는 조합설입인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후에는 조합원승계가 되지 않기에 이러한 사업진행단계도 구매전 반드시 체크를 하셔야 합니다. 그리고 입주권 구매시 비용과 완공이후 분담금등이 주변시세대비 수익성이 있는지도 잘 살피셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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중국이 우리나라 땅을 사는데 왜 제재를 안하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 외국인 부동산취득시 내국인과 비교하여 별도의 외국인 취득신고외 다른 법적규제는 없습니다, 이는 모든 외국인에 대해서 동일하게 적용되며, 그전까지는 외국인의 부동산 취득비율이 높지 않았기에 크게 문제화되지 않았지만 질문처럼 최근 중국분들의 주택을 포함한 부동산 취득이 늘어나게 되면서 주택가격상승의 문제등이 심화되면서 이제는 관련한 사항에 대한 제도적 변화가 필요하다는 목소리가 나오기 시작하였습니다. 그래서 현재 정부에사도 외국인이 주택을 취득하는 경우 2년 실거주의무를 도입하고 있는 상황이고 이와 더불어 사각지대에 놓여있는 외국인 부동사취득관련한 법률개정을 추진중으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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부모명의 아파트에 아들이 세대주로(부모는 지방에 월세사는 1주택자)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국은 세대분리가 가능한 상황인지가 중요한 사항으로 보입니다. 일반적으로 부모님과 자식과 세대를 분리하기 위해서는 아드님이 만30세이상이거나, 기혼자이거나, 독립생활이 가능한 일정소득이 입증되야만 주소지를 다르게 했을때 세대분리가 되어 부모님의 주택보유에 영향을 받지 않습니다, 위 경우라면 일정소득에 해당되어야 하며, 이는 중위소득 40%에 해당되는 소득기준에 충족이 되어합니다. 보통 세대주로써 변경시 소득증빙자료(근로소득원천징수, 건강보험납부내역등)을 제출하시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.20
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부동산 앞으로 어쩧게 될것인가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 앞으로 어떻게 될지는 아무도 알수 없는 부분이나, 정부의 규제에 따라 갭투자가 어려워지고 대출규제로 인해 주택매수가 어려워지면서 결국은 전세매물은 줄수밖에 없고 그에 따라 시세는 단기적으로 크게 상승될 가능성은 있습니다. 다만 주택가격의 경우 단기적으로 현 상태를 유지 혹은 하향될수 있으며 중장기적으로는 시장적응상황에 따라 다시 가격이 상승될 가능성도 배제할수 없습니다. 이유는 규제가 아무리 강해도 시간이 흐름에 따라 시장적응이 될 것이고, 전세시세가 예상대로 상승하게 되면 이는 주택가격상승세로 나타날수도 있기 때문입니다 .결국 공급관련대책이나 추가적인 규제정책에 따라서 또 다른 방향을 시장가격이 나타날 가능성이 잇습니다 .
경제 / 부동산
25.10.20
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