답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하시면 됩니다, 그에 따라 잔금일이자 계약만기일인 7월 1일기준으로 1월1일부터 5월1일전까지 재계약에 대한 통보를 하시면 됩니다. 보통은 만기 3개월전에 주로 하게 되며, 묵시적갱신등을 피하기위해 임대인이 우선적으로 통보를 하는게 일반적입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 계약을 체결하신 상태라면 계약전 과정이나 계약서상 특약은 잘 기재하여 진행하셨을 것으로 보입니다. 계약서작성이후에는 30일이내 전월세신고를 하셔야 하고, 잔금일에는 잔금지급과 입주시 매물내 하자나 손상된 부분이 있는지 잘 확인하시고 사진을 찍어 임대인에게 전달하셔야 합니다. 또한 당일 전입신고를 하시고, 관리비에 대한 인수인계만 잘하시면 됩니다. 그리고 잔금이후 보증보험 가입을 반드시 하시면 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기가 4월 31일까지였다면 재계약에 대한 의사통보는 2월 31알전까지는 하셨어야 합니다. 3월 6일 최초로 협의를 하셨다면 이미 해당 시점은 묵시적갱신 또는 자동연장이 된 상황으로 계약은 동일조건으로 연장이 되었다고 할수 있습니다. 다만 위 협의과정에서 합의가 이루어지면 이를 우선하기에 일단 합의를 하기보다는 묵시적갱신을 주장하셔야 할듯 보입니다. 그리고 묵시적갱신에서의 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기에 질문자님이 퇴거를 원하는 시점 3개월전 해지통보를 하시면 될것으로 보입니다. 단, 최초 계약이후 1년이 된 상태에서의 재계약이였다면 이때는 동일한 상황에서 묵시적갱신이 아닌 법적최소기간에 따른 1년 자동연장이 된것이고 이때의 중도해지는 임대인 동의가 필요하기에 위처럼 임의대로 퇴거를 하실수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독명의와 공동명의를 고려하는 가장큰이유는 절세효과가 있기 떄문입니다 .그런데 이러한 절세효과는 모든 주택에 대해서 동일한 효과가 있는 것은 아니며 특정요건에 해당되는 주택일때 높아질수 있습니다. 보통 공동명의를 통해 고가주택의 종부세부담을 낮추거나 과세대상에 들지 않도록 하는 장점이 있고, 양도시 양도차익에 따른 양도세부담을 낮추는 효곽과가 있습니다. 그런데 1세대1주택의 경우는 양도비과세 대상이기에 12억이하 주택의 경우라면 사실상 단독명의든 공동명의든 위와 같은 절세효과가 크지 않으며, 오히려 대출이나 임대차등 주택관련 업무진행시 두 명의자 서류제출등을 하여야 하는 절차상 번거로움이 더 부각될수 있습니다. 질문에서 9억정도라면 사실상 절세 효과는 낮아 단독명의를 하셔도 무방할것으로 보이나, 향후 가격이 크게 상승하여 12억을 초과하는 경우가 발생될수 있다 본다면 지금시점에 공동명의로 하시는것도 방법이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자방식과 기간은 본인 선택에 따라 결정하셔야 할 부분이기에 어느걸 딱 추천드리기는 어렵습니다. 다만 1주택자가 추가적인 주택구매시 세금에 대한 부담이나 각종규제에 적용이 가능할수 있기에 되도록 주택수 산정이 안되는 오피스텔 투자를 통한 임대수익확보가 더 실용적일것이라 판단이 됩니다. 물론 각각의 리스크가 있지만 재개발의 경우는 개발가능성이 일단 불확실하고 개발이 되더라도 얼마나 걸릴지는 예측하기 어렵습니다. 그리고 정책변화등에 따라 유주택자에 따른 입주권 부여에 불이익등이 있을 가능성도 배제하기 어려울수 있습니다 결국 투자시간 대비 빠르게 수익창출이 가능한 오피스텔 투자가 더 적절하지 않을까 개인적으로는 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주지 이전이라는게 결국은 전입신고 가능여부를 말하는듯 보입니다. 임대차에서 전입신고를 하지 못할 경우 대항력을 확보할수 없어 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다. 대항력은 제3자에게도 본인의 권리에 대한 주장이 가능한것으로 예를 들어 대항력이 없는 상태로 임대인 변겅된다면 보증금 반환과 관계없이 퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 즉, 본인의 임차권을 제3자에게 주장할수 없고, 법으로 보호되는 임차권등기등도 신청할수 없어 미반환시 문제가 커질수 있습니다. 그에 따라 임대차를 체결하는 경우 반드시 전입신고가 가능한 매물에 대해서 계약을 진행하시는게 위와 같은 문제를 피할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건만으로 안전도를 판단할수 없습니다, 특히나 지역별 최우선 변제금내 보증금이라도 무조건 안전하지 않는데 이유는 해당 주택이 다가구형태의 원룸 유형이라면 본인외 다른 임차인들의 보증금이 선순위로써 정해진 최우선 변제금내에서 배다잉 되어 전액 배당이되기 어려울수도 있고, 권리관계상 선순위 근저당이 설정된 시점에 최우선변제금을 기준으로하기에 현재기준을 보고 계약을 한 경우 차익만큼의 손실이 나타날수도 있습니다. 그리고 가장크게 낙찰이 되어야 배당이 되는데 낙찰이 될지 여부도 알수는 없습니다, 즉, 각 매물별 권리관게를 잘 판단하여 안전성여부를 확인하셔야 합니다. 그리고 담배냄새등은 케이스바이케이스이므로 대부분 그렇다 아니다를 확정하여 말하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축을 구분하는 명확한 법적기준은 없습니다. 통상적으로는 건물의 건축년도를 기준으로 3~5년이내는 신축으로 보는 경우가 많습니다, 그외 10년이내는 준신축, 그외 구축으로 구분하는 경우가 일반적이긴 합니다만 이또한 지역과 시장분위기에 따라 유동적으로 변동되어 사용하기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 만기일까지의 월세부담은 계약당사자가 하는 게맞습니다 , 다만 위 경우에는 계약이 7월까지이고 6월이사가 다음 임차인과 전출입을 협의하는 과정에서 조기퇴거라고 한다면 사실상의 공실에 따른 손실이 임대인에게 발생되지 않기에 이때는 퇴거일까지만 월세를 부담하면 될것으로 보이고 만기까지의 월세를 부담할 필요는 없어보입니다. 그리고 이러한 경우는 만기전 퇴거라도 조기퇴거라기 보다는 만기해지로 보는게 맞다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공 인중개사입니다.임대인과 협의를 통해 서로 합의가 되면 가능하겠으나, 실제 동의를 할지는 확답드리기 어렵습니다. 만약 임대인이 거절하면 당연히 변경은 어렵습니다. 그리고 설령 동의를 하였다고 하더라도 현시점을 기준으로 새로운 계약서를 작성하여야 하고, 해당시점부터 임대차가 재시작되는 방식으로 하는 경우가 많아 임대인 입장에서는 불편함이 생길수 있어 잘 설득하셔야 합니다.