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아파트 재건축을 진행하면 상가 조합원도 아파트를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 안되는 것으로 알고 있는데 , 예외 규정으로 새 상가를 건축할 계획이 없거나, 상가 규모가 현실적으로 크게 감소하는경우, 반대로 새상가 규모가 기존보다 커져서 분양주택으로 충당해야 하는 경우 등에서는 가장 작은 분양주택의 분양가액에 일정비율을 곱한 금액보다 크면 아파트 분양을 허용하고 있습니다, 다만 일반적인 정관 개정이 필요한 만큼 조합원 과반수의 동의가 있어야 됩니다. 다만 최근 판레에서는 상가를 충분히 지어 상가조합원에게 상가공급이 가능함에도 상가 분양 포기하는 방법으로 아파트 분양을 받는게 현행법에 어긋나며 조합 정관을 이처럼 바꾸려면 조합원 전원의 동의가 팔요하다고 판결하였다고 하니, 정관을 바꾸어 상가분양자에가 주택 입주권을 부여하는것은 특별한 위 기재된 이유가 없거나 조합원 전원동의가 없다면 어려울것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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지금 직접 거주를 목적으로 아파트를 살때 대출에서 방공제를 한다고 하는데 이해가 안 갑니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출시 방공제는 은행들이 정해놓은 부분들이기에 실거주여부와 관계없이 무조건 하게 됩니다, 말그대로 실거주이후에 임대차를 진행할수도 있는데 이후에 방공제를 다시 해서 일부상환하라는 것 자체도 말이 안되기에 대출시 무조건 하게 됩니다. 물론 지역기준에 따라 소액임차인이나 최우선변제금이 다르기에 지역에 따라 은행을 통해 정확한 공제금액등은 확인을 해보시는게 필요합니다. 그리고 현재 대출규제는 부동산 가격상승을 억제하려는 이유도 있지만 가장 큰이유는 현재 우리나라 가계대출 상승률이 매우 심각한 수준까지 급증되었기 때문이고, 그에 따라 가계부실화 및 미상환부실채권 가능성이 높아짐에 따라 정부가 해당 대출을 규제하는 것으로 이해하시면 될듯 합니다, 사실 가계부채는 코로나시기를 겪으면서 급속하게 증가된 것도 있지만 최근 정부가 부동산 하락방어를 위해 정책적으로 실시한 저금리 공공대출에 따른 사용자가 급격히 늘어나면서 대출규모가 매우 커진점도 이유라고 불수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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디딤돌 사용하여 살고있는데 전세를 주려합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 대출받은 날로부터 1개월 내 주택전입후 1년이상 실거주를 유지하셔야 합니다. 그러므로 1년이내 임대차는 어려울수 있고 해당기간이 넘었다면 임대차를 진행하여 받은 자금을 가지고 전세를 구하시거나 기존 디딤돌 대출을 상환할수 있는데 해당부분은 전세임대차 임차인과 계약에 따라 달라질수 있습니다, 보통은 선순위 임차권 지위가 가능하여야 전세계약을 진행하기 때문에 전세보증금을 받아 기존대출을 상환하는게 통상적입니다, 그리고 남은 자금과 전세대출을 통해 다른주택에 대한 계약을 진행하실수 있습니다. 최근에는 1주택자에 대한 전세대출에 제한이 있는 경우가 있기 때문에 은행에 따라 확인이 필요하며, 기존 주담대를 모두 상환하여야 전세대출시 한도에 제한을 더 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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집을지을때 필요한 허가가 무엇이있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대략적으로 설명드리면 일단 토지를 구매하고 해당 토지에 건축이 가능한지를 먼저 확인하여야 합니다. 해당 용도지역에 따라 그에 맞는 건축물 건축을 하는 경우라면 설계사무소등을 통해 설계를 한뒤 이를 가지고 건축신고 또는 허가를 받아 착공신고를 거쳐 실제 착공을 하게됩니다. 그리고 완공후에는 사용검사신청을 하고 사용승인이 되면 그때부터 건축물을 사용하시면 됩니다. 토지용도상 건축이 불가한 경우라며 용도변경등의 절차가 추가될수 있고, 설계와 허가과정은 보통 건축설계사를 통해 진행하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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겨울철 뽁뽁이는 실내유리창에도 보통 붙이나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 외부와 연결된 창문 실내부분에 부착을 하게 되고, 실내 공간에 있는 유리창에는 하지 않는경우가 많습니다. 사실 외부로부터 들어오는 미세한 바람등을 막기위한 목적이고 미관상의 이유와 실내창문의 경우 자주 사용되는 특징이 있는 만큼 불편하여 잘 붙이지 않습니다. 예를 들어 아파트처럼 베란다가 있는 경우 실외창에는 붙이지만 거실과 베란다사이 실내 중간 창에 대해서는 붙이더라도 이동시 사용되지 않는 한쪽만만 붙이는 경우가 많고 대부분은 미관상 보기 좋지 않기에 붙이지 않는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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SH 나 LH 처럼 청약하는것에 대한 질문이있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 임대주택 중 국민임대주택을 신청할때 청약통장은 필수입니다. 즉, 다른 요건에 해당되어도 청약통장이 없다면 지원할수 없습니다. 그리고 SH의 국민임대와 장기전세 청약신청시에도 청약통장은 반드시 가지고 계셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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부산지역에도 전세사기가 있을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기가 지역을 구분하여 일어나지는 않기 떄문에 부산이라도 발생할수 있는 부분이고 실제 발생중에 있습니다. 그리고 전세사기는 높은 전세가율과 부동산가격하락등이 발생하면서 생겨나는 문제이기에 부동산 가격하락이 높은 부산도 발생건수가 늘어날수 있는 부분입니다. 서울의 경우 평균적으로 빌라나 오피스텔이 일정지역에 많이 몰려있고 특성상 수요가 꾸준히 있는 지역이기에 전세가율이 평균보다 높은편이였고 투자목적의 갭투자가 많이 몰리기 때문에 그 건수가 많은 것이고, 특히나 다주택에 걸친 빌라왕등이 주로 서울, 인천,경기에 투자를 진행하면서 해당부분이 연쇄적으로 터지면서 전세사기가 이슈화된것입니다. 실제 부산도 통계상 현재 전세사기 피해자가 적은 편은 아닙니다. 현재 전국기준으로 서울 ,경기에 이어 부산이 3위에 해당됩니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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부동산 세금 및 연말정산시 주택수 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속주택의 경우도 원칙상 주택수에 포함이 되게 됩니다. 상속2주택 자가1주택 분양권 1주택으로 4주택자가 되시나, 첫번째주택을 상속협의를 통해 지분포기를 하시면 3주택자로 볼수 있습니다. 다만 세금별로 상속주택에 대해서는 일정기간 매도시 주택수산정에서 배제를 하는 조항등이 있기에 각 세금별 확인이 필요해보입니다. 원칙상은 현 3주택자가 되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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임대아파트 입주조건은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민 임대주택 자격요건을 기준으로 답변드리면 무주택세대구성원, 공급규모별 소득기준은 월평균 소득기준 70~100%사이 총자산 3.45억이하, 자동차가액 3708만원 이하여야 합니다. 소득의 경우 전용50제곱미만의 경우 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 70%이하, 전용50제곱~60제곱이하 월평균소득 70%이하 , 전용 60제곱초과시 월평균소득의 100%이하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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세대수가 적은 아파트는 나중에 팔 때 가격이 낮게 형성될 가능성이 높은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대수가 적은 아파트의 경우 대단지 아파트에 비해 주변 편의시설이나 커뮤니티시설이 부족할수 있고, 관리비측면에서 대단지보다 비용지출이 더 많습니다. 또한 세대수가 적다면 초품아처럼 아파트 근거리내 초등학교 신설등이 되지 않기 때문에 전체적인 수요가 대단지보다 떨어질수밖에 없습니다. 수요가 적다는 말은 부동산 가격상승시 속도가 느리게 상승되고, 반대로 하락시에는 가장 먼저 하락되는 특징이 있을수 있고, 매매를 위해서도 수요부족에 따라 거래가능성이 낮아질수 있고, 가격또한 낮게 책정되는 경우가 대단지에 비해 높은 편입니다.
경제 / 부동산
24.11.20
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