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월세 보증금 4000만원은 굳이 전세보증보험을 안들어도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 지역에 따라서 조금은 달라집니다. 서울지역의 경우는 최우선 변제금이 5500만원이라 질문처럼 보증보험에 가입을 안해도 경매시 최우선 변제가 가능할수 있지만 , 그외 지역은 5000만원을 넘지 않습니다. 물론 보증금 5000만원 자체는 모두지역 소액임차인에 해당되어 최우선 변제 대상에는 포함되지만, 최우선 변제금에 대해서는 전액보상이 어려울수도 있습니다. 그러므로 되도록 안전한 보증금보호를 위해 가입을 하시는 좋습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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지금 대체적으로 집값이 하락곡선이라고 하는것 같아요. 제일 많이 하락한 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 10월 3주 전국 주간 아파트가격동향 통계에 따르면 대구, 부산 , 경북, 제주, 대전은 하락세가 유지중이고, 그중에서도 대구와 부산이 하락세가 심한지역에 속합니다. 특히 대구의 경우 뉴스에도 많이 나오지만 미분양문제와 과잉공급등의 문제로 주택가격하락세가 가장 심한 시도지역에 속합니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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임대아파트 차량가액 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택의 경우 다른 주택을 구입하여 유주택자가 되는 게 아니라면 나머지 소득이나 자산등은 연장시마다 심사를 하게 됩니다. 그리고 소득,자산의 초과의 경우 연장시 초과되었더라도 1회에 한해서는 연장이 가능하고 그 다음 연장시에는 퇴거를 해야 할수도 있습니다. 물론 연장시에 임대료의 인상등이 패널티는 있을수 있습니다. 문제는 공공임대주택 거주자가 연장시 초과할수 있는 소득,자산요건에서 자동차는제외가 됩니다. 이 얘기는 자산,소득기준은 초과하도 연장은 되지만, 자동차 가액기준인 3683만원을 넘기면 연장이 되지 않습니다. 즉, 질문의 경우 다음연장계약시에는 연장이 되지 않을수 있습니다. 물론 자동차초과기준이 얼마되지 않아 자동차 가액평가금이 감가로 인해 낮아질경우 기준에 해당되면 연장이 가능할수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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아파트 매수후에 전세계약과정에 대해서 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 매도자와 임차인이 계약을 지급하고 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 상태에서 매매를 통하면 자동으로 승계가 되나, 질문의 경우라면 위의 방법이 아닌 잔금을 매수자가 수령하게 되므로 계약은 매도자와 하더라도 매매후 임차인과 전세계약서를 다시 작성하셔야할듯 보입니다. 그리고 자금의 흐름은 매매잔금시 전세보증금을 승계하는 조건으로 진행하게되고 임차인의 보증금잔금은 매도인에게 지급을 하고 매수자는 이를제외한 나머지 차액만 매매잔금으로 입금을 하고 보증금을 승계받으시면 됩니다. 과정상 공인중개사의 도움을 받아 진행하시는게 가장 적절할듯 보이며, 특약등에 대해서는 다른 것보다 해당과정을 진행하면서 기간내 다른 선순위물권 설정금지특약등을 넣어두는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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거주용 오피스텔은 엄청나게 많이 지어지고 있는데 왜 거주용도가 아닌 사무실로 구분할까요,
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 이유로 오피스텔도 그 용도에 따라 주거용과 업무용으로 구분하고 있습니다, 물론 원칙상 오피스텔은 업무용시설로써 주택에 해당되지 않지만, 주거용 오피스텔의 경우 주택에 준하여 대출이나 세금등에서 동일한 기준을 적용하고 있고 이에 거주하는 세입자등을 위해 주택임대차보호법상 보호를 위한 전입신고등을 허용하고 있습니다. 물론 취득세등 일부 항목등에서는 주택과 구분이 되게 됩니다. 그리고 오피스텔이 많이진 이유는 사실상 주택부족에 대한 대체제로써 늘어난 것이고, 투자자 입장에서는 주택으로 구분되지 않기 때문에 투자가치가 높아 공급이 급격하게 늘어난 부분도 있습니다. 즉, 정부가 정해놓은 법을 피해 시장이 만들어낸 하나의 편법적 상황이기 때문에 정부가 헤당 부분이 많아졌다고 무조건으로 그에 따라 정해진 법의 개정을 요구하기는 어려움이 있습니다. 물론 시장 안정화등을 위해 어느정도 규제는 풀어주면서 기준틀을 유지하는 것으로 보시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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지목변경 하고자 하는 사유가 발생하면 몇일 이내 지목변경을 신청해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 지목변경이라고 하잖아요~ 그런데 지목변경 하고자 하는 사유가 발생하면 몇일 이내 지목변경을 신청해야 하나요? -> 법에 따르면 토지소유자는 지목변경 할 토자기 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다. 물론 지목변경 신청시에는 일정한 요건에 해당이 되어야 하고, 그 사유는 국토법등 관계법령에 따른 토지의 형질변경등의 공사가 준공된 경우와 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업등의 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공전에 토지의 합병을 신청한 경우가 해당됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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집값 조절에 있어서 정부의 개입이 필수일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 시장개입의 필요성은 부동산의 특성상 한정된 토지자원배분의 효율성, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설부족등 여러 이유가 있습니다, 그에 따라 시장개입의 필요성은 분명하나, 그 개입의 결과는 늘 긍정적이지는 않는 결과로 이어질수는 있습니다. 질문에서처럼 부동산 정책등의 개입이 이전부터 시장내 역효과를 일으키는 경우가 많아졌기에 정부의 시장개입이 필요한 부분인지 의문이 많이 드는 경우가 있지만 정부개입이 전혀 없다면 처음 제시한 개입근거들의 문제가 나타날수밖에 없고 이때는 부의 편중이나 서민층 주거불안이 더 심각해 질수 있습니다. 결국 정부의 개입은 어쩔수 없는 부분이나 개입시 정책운영이나 방향성에 대해서는 정부에서도 좀더 전문적이고 장기적은 시선으로 개입을 하여야 할 필요성은 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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오피스텔과 아파트 면적 기준이 다른 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 말하는 것은 기본적으로 공급면적 또는 분양면적을 나타나게 됩니다. 해당 면적은 보통 전용면적과 공용면적의 합으로 나타나게 되는데, 동일한 10평이라도 아파트의 경우 오피스텔보다 공용면적 및 기타공용면적 비중이 낮습니다. 그에따라 실제 개인이 사용하는 공간의 면적인 전용면적은 아파트가 오피스텔보다 크게 나타나게 됩니다. 그리고 이러한 기준이 다른 이유는 아파트의 경우는 주택법에 따른 적용을 받는 주택이지만 오피스텔의 경우 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로 구분되어 건축법에 따른 적용을 받고 있다는 점이 가장 큰 이유라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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예상 감정평가액 계산해주실 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가는 공시지가만으로 계산할수 있는게 아닙니다 ,감정평가시에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 있다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지를 판단을 하게 되지만 말그대로 기준점일뿐 대상토지의 현황에 맞는 시점수정 및 지역요건, 주변입지, 개별요인등 여러 비교 요인들을 다각적으로 판단하여 최종 평가금액을 산출하는 과정입니다. 질문에서 나타난 토지와 건물에 대해서는 대지, 건물의 면적이나 규모, 현 이용용도, 주변입지등을 전혀 알수없는 상태이고 감정평가의 경우 실제 현장을 나가서 여러 요인들을 분석하여 산정된다는 점에서 답변자체가 어려운 부분입니다. 감정평가를 원하시면 일반 감정평가회사등을 통해 감정평가사와 같은 전문가를 통해 받아 보셔야 될 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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상급지의 부동산 가격이 잘 하락하지 않는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상급지에 대한 정확한 구분이 되어 있는 것은 아니지만 더 살기 좋은 동네로 하급지에 비해 기반시설 및 입지요건 모두가 우수한 곳으로 볼수 있습니다 ,다른 말로는 수요가 그만큼 풍부하다는 의미로 볼수 있습니다. 그럼 부동산 상승기에서는 당연히 해당 상급지의 수요가 가장 빠르게 나타나게 되므로 주택가격 변동도 가장 먼저 빠르고 가장 높은 상승률을 나타나게 됩니다. 반대로 부동산 하락기에서는 수요의 감소가 일아나게 되는데 부동산 특성상 수요가 많지 않은 하급비부터 수요가 빠르게 감소되고 최종적으로 상급지의 수요가 줄어들게 됩니다, 그러므로 가격하락시 모습은 하급지가 더 먼저 빠지게 되고, 최종적으로 상급지의 부동산 가격이 빠지게 됩니다. 그만큼 상급지는 가격방어력이 좋다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
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