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가족이 무상으로 부동산을 이전하는 경우 양도로 보나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도는 말그대로 명의를 넘기는 모든행위를 말하며, 가족간 무상으로 부동산을 넘기는 것은 양도에 해당되나, 정확히는 무상증여로 보게 됩니다. 증여로 보게 될 경우 증여가액에 대한 증여세가 부담되게 되며, 보통 직계존비속간 매매를 통해 주택명의를 넘겨도 원칙적으로 증여로 추정하게 됩니다. 그렇기에 일정한 요건을 갖추고 자금에 대한 명확한 기록을 남겨야만 일반매매로 볼수 있고, 무상으로 소유권을 넘기는 것은 가족이 아니라도 그 자체로 무상증여가 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산 계약을 할 때 갭투기에 해당하는 경우가 어떤 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 쉽게 전세 낀 매매를 말합니다. 즉 주택을 구매할떄 전세세입자의 보증금을 승계하고 매매가격에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액만을 지급하고 주택을 매수하는 방법을 말합니다. 예를 들어 2억주택에 1.5억 전세보증금의 세입자가 살고 있다면 해당주택을 5천만원만 지급하고 소유권을 가져오는 방식입니다. 이러한 갭투자자체가 문제되는 것은 아니며, 빌라등에서 발생하는 전세사기 가능 갭투자는 무자본 갭투자입니다. 즉, 시세가 전세보증금보다 낮은 주택에 대해서 발생하는 부분입니다. 쉽게 전세보증금이 2억인데 주택시세가 이보다 낮은 1억 후반대이거나 동일한 2억일경우를 말하며 이러한 주택에 대한 갭투자가 문제되는 것은 구매이후 주택가격이 상승하지 않거나 오히려 하락하는 경우 다음 임차인을 구해 현 임차인 전세보증금 반환이 어렵기에 임대인이 현 전세보증금을 반환할 능력이 없으면 전세보증금 미반환사고가 발생한다는 점입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산의 조합원이 되기 위한 조건이 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 사업인지에 따라 차이는 있는데 보통의 재건축, 재개발의 경우는 해당 사업부지내 건물이나 토지소유자일 경우 조합원 자격이 부여되고 그에 따라 조합원으로써 입주권 부여가 가능합니다, 그외 지주택처럼 일반무주택자등이 모여 개발사업을 추진하는 경우에는 자격요건을 갖추었을 경우 가입해 조합원이 될수 있습니다. 재건축 재개발예정주택을 매수하는 경우는 사업진행단계에 따라 매수후 조합원 자격이 부여될수도 현금청산자가 될수도 있기에 사업개발단계를 잘 확인하여 매수를 하셔야 합니다. 보통 조합원이 되면 일반분양에 비해 낮은 가격에 조합원분양가로 주택입주가 가능하며, 그외 동호수 배정시 일반분양에 비해 유리할수 있습니다. 물론 사업지연애 따른 비용부담은 조합원들 부담으로 돌아가기 떄문에 재개발, 재건축투자시에는 이러한 부분을 고려하여 사업진행에 있어 사업성이 좋은 입지에 대해서 투자를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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지주택(지방자치단체 주택)은 어떻게 조합이 설립되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지주택은 지방자치단체 주택을 의미하는게 아닙니다. 지역주택조합을 의미하며, 이는 지방자치단체와는 관계가 없습니다. 보통의 지역주택조합은 무주택들이 모여 조합을 구성하고 조합원을 모집해 사업부지를 구매하고 새로운 주거지를 건설하는 직접개발 방식을 말합니다. 조합설립의 경우 최소 20명 이상이 조합추진위원회를 구성한뒤 주택건설 예정가구수 50%이상의 조합원을 모집하고 건설대지 80%이상의 토지사용승낙을 받으면 조합설립이 인가되게 됩니다.그리고 이러한 지주택 역시 조합원 모집등에서는 청약홈등을 통해 일정확인이 가능하고, 보통은 지역내에서 지주택사업시 부동산을 통해서도 조합원 모집여부를 학인하실수도 있습니다. 자세한 세부내용 확인등은 지주택조합등을 통해 직접 확인을 하실수 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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서울의 오피스 공실율은 왜 올라가는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직까지 공실의 증가가 공급과잉으로 볼 정도는 아니기에 아무래도 높은 임대료에 대한 부분과 업무용 오피스텔의 경우 거주용으로써 사용할 경우 전입신고 불가등의 특약등으로 권리보호가 어렵다는 점, 반대로 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔의 경우에는 기본적으로 주택보다 높은 관리비부담과 전세금과시세간 차이(전세가율)이 높아 보증금반환에 대한 불안감이 수요를 낮춘 이유가 크지 않을까 생각되어 집니다. 특히나 내수경기침체와 실질소득 감소에 따라 소비가 위측되고 암대시장 역시 활발하지 못환 현 시장 상황도 이유로 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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신도시 신축에 사는것의 장점은 따로 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신도시 내 신축아파트 입주시 장점이라면 사실상 새로운 주택에 거주를 할수 있어 깨끗하고 안정적인 거주가 가능하고 신축아파트의 경우 커뮤티니 시설등이 잘 되어 있어 생활편의가 높아질수 있습니다. 또한 신도시 개발에 따라 점차 해당 지역내 교통,상권등이 발전가능하기 떄문에 주택가격상승에도 좋은 영향을 미칠수 있고, 인구유입에 따른 학교등도 새로 생기기에 초등학교나 중고등학교등 학군과 주택간 근접성면에서도 유리할수 있습니다, 그에 반해 아직 완벽하게 자리잡은 입지가 아니기에 초창기 교통, 편의시설등의 부족이 있을수 있고, 처음 거주를 하는 만큼 거주하면서 나타나는 문제점들을 미리 확인하고 계약을 하거나 이에 대처하기 쉽지 않다는 단점도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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재건축? 재개발? 추진중인 아파트 사려는데 지분이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지지분을 말합니다. 즉, 해당 개발부지에 대해서 대지권의 비율이라고 생각하시면 됩니다. 실제 주택의 전용면적이나 공급면적이 아니며, 개발시 해당 대지지분에 따라 보상의 수준과 분담금산정에도 차이가 생기기 떄문에 재건축투자라면 매우 중요한 부분입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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살던 아파트가 재개발이나 재건축 하게되면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내가 살던 곳이 재개발이나 재건축이 되면 좋은 것은 당연히 헌 집을 대신해 새집에 입주할수 있는 권리가 부여된다는 점입니다. 그만큼 이전보다는 가치상승이 있을수 있다는 점은 장점이 될수 있으나, 이를 공짜로 제공하지는 않기 떄문에 새로개발된 주택에 입주하기 위해서는 일정한 분담금을 내셔야합니다, 물론 일반 분양자와 비교해서 조합원으로써 분양가가 더 저렴하다는 장점과 분양가에서 기존주택의 가치를 차감하기 떄문에 실제 부담비용은 적어질수 있다는 장점이 있지만 문제는 자금이 전혀없는 사람이라면 질문에서처럼 강제매도후 이사를 하여야 하기 떄문에 돈 없는 사람들에게 재개발 , 재건축은 삶의 터전을 빼앗어가는 부정적인 부분이라 판단할수도 있습니다. 물론 강제로 나가는게 맨몸으로 쫓겨나는 것이 아닌 현 주택 시세를 고려하여 일정수준의 보상은 지급을 하게 됩니다. 물론 이제 적절한 수준인지는 개발시행사와원주민간 생각 차이가 늘 있는만큼 판단하기는 어렵습니다,
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산에 관련된 세금 종류에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산관련 세금은 크게 세가지로 구분할수 있습니다. 취득, 보유, 양도시 세금이 발생할수 있는데, 취득시에는 취등록세가 부과되면, 보유중에는 재산세와 종합부동산세 과세가 될수 있습니다. 물론 종합부동산세(종부세)의 경우는 일정요건을 초과하는 주택, 부동산에 대해서만 부과가 됩니다. 그리고 가장 대표적인 양도시 양도소득세가 있을수 있습니다. 그외 각 세금에 따라 붙는 부가세로써 지방교육세 , 농어촌특별세등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산 pf 대출이 어떤것인지 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 개발지에 아파트를 짓기 위해서는 많은 비용이 필요하게 됩니다. 그래서 자금력이 풍부하지 않은 건설사들은 해당 사업의 사업성을 기초로 하여 대출을 받아 사업을 진행하게 되는데, 이러한 것을 부동산 프로젝트파이낸싱 흔히 부동산 PF대출이라고 합니다. 보통 토지에 대한 담보를 제외하고 다른 담보가 없기 때문에 안전성을 중시하는 1금융권보다는 2금융권 또는 증권, 보험사등이 참여를 많이 하는 편이고 ,건설사 혹 시행사는 자금모집을 위해 현 금리보다 높은 이자율을 조건으로 제시하게 됩니다. 문제는 개발이 잘 끝나고 해당 아파트등이 모두 분양되었다면 자금회수에나 이자회수에 문제가 없지만 해당 사업도중 공사지연이나 현재와 같은 시장침체로 미분양이 속출하게 되면 사실상 PF대출 채권단은 자금을 회수할 길이 별로 없습니다. 물론 건설사등의 연대보증을 통해 회수를 하려고 하지먄 건설사들도 이러한 재정부담을 감당하기는 어렵기에 연쇄적인 위기가 찾아올수 았습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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