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인구가 줄면 서울 집값도 정말 떨어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최종적은 과정상 인구가 줄어 수요가 줄면 모든 주택가격들에 대해서 현상유지 또는 하락세가 나타갈 가능성이 높습니다. 다만 지역에 따라서 속도의 차이가 있을수 밖에 없는데 인구가 계속 유입될수 있는 부동산 중심지 지역인 서울과 그 주변지역의 경우 지방보다는 인구감소에 따른 주택가격 하락세의 영향이 현저히 느릴수 밖에 없고, 더 인구가 줄어든다면 서울 내에서도 속도차이가 발생할수 있습니다. 다만 심각한 인구감소의 영향이 시장전반에 나타나기 위해서는 현재 어린아이들 세대가 실제 구매수요층이 되는 시점이 될것이고 그에 따라 아직은 너무 이른 시기일수 있기에 서울 주택가격을 낮추기에는 인구감소에 따른 영향은 미미할수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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주택청약은 지속적으로 넣는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 기존 청약통장에 납입금액은 2~50만원까지 가능한데 월 납입인정금액이 그동안은 2~10만원이였습니다. 그걸 정부에서 월 25만원까지 납입금액으로 인정해주도록 변경된 것입니다. 즉, 10만원이허금액일도 넣을수 있고, 더 많이 넣더라도 인정납입금은 25만원입니다,사실 그 시기 부동산 시장분위기에 따라 청약통장의 필요성은 다르게 평가됩나다. 예를 들어 부동산 상승기에서는 신축아파트에 대한 경쟁이 높기 떄문에 청약통장은 필수이고, 다들 가점을 쌓기 위해 편법까지 동원하는게 시절이 있는 반면, 최근처럼 부동산 시장 침체에 따른 가격하락과 미분양 증가등으로 신축아파트에 대한 관심이 떨어질 경우 청약통장의 필요성이 떨어지는게 시점도 있습니다. 그러므로 당시 시기상 흐름에 따라 청약통장을 해지하거나 다시 개설하는 것은 결국 가점이 낮아 아무런 효과자체가 없습니다. 장기적인 안목을 가지고 보유기간을 늘려 내가 필요한시점에 청약을 하여 높은 가점을 바탕으로 당첨이되는과정으로 가셔야 합니다. 사실 우리는 미래를 알지 못하고 내가 향후 신축아파트에 입주를 원할수도 있고, 지금주택을 보유하였기에 청약은 안해 라고 단언해도 시기가 지나 평수를 넓혀 신축아파트로 가고 싶을수도 있기 때문입니다. 현재 청약통장에 대한 유지를 고민하신다면 일단 납입은 하지 안돼, 해지는 하지 않고 보유만하는것도 일단은 방법이 될수 있습니다
경제 / 부동산
24.10.30
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주택청약의 기간과 납입금액은 어느정도로 넣어야 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 청약통장의 경우 계속 보유를 하고 있어야 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 청약통장 보유에 따른 만점인 32점을 받기 위해서는 보유를 15년이상하셔야 합니다. 그리고 납입횟수의 경우는 동일가점을 고려하지 않는다면 모든 1순위자격부여가 가능한 24회이상 납입을 하시면 되고, 예치금의 경우는 평수와 지역에 따라 최소예치금의 차이는 있는데 서울기준으로 전용85제곱이하는 300만원이이상이고 모든 지역과 평형에 대해서 1순위 청약을 하기위한 예치금은 1500만원으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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재건축시 토지지분율은 어떻게 계산되어 분담금을 추가로 부담하느건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축시 가장 중요한 대지지분의 경우 계산방법은 등기사항전부증명서에 명시된 토지면적X대지권 비율이라고 보시면 됩니다. 간단한 예로 토지면적이 500제곱이고, 대지권의 비율이 500제곱분에 50제곱이라면 대지지분은 50제곱이 나오게 되고, 이걸 평으로 환산하게 되면 15평정도가 나오게 됩니다. 보통 대지지분에 따라 보상금이나 추가분담금이 산정되게 되는데 , 개발 전 주택을 기준으로 보면 용적률이 낮고 거주세대수가 적은 경우 대지지분이 높아져 사업성이 좋아지고 그에 따라 분담금에 대한 부담도 줄어들수 있습니다. 소유평수는 조합원들간 재개발시 입주할 주택평수를 선택할수 있으며, 해당 주택 조합원 분양가에서 기존주택의 가치를 차감하여 차액을 분담금으로 지급하고 입주를 하시면 되는 부분이기에 큰 평수을 선택하실수록 분양가가 높아지기에 분담금은 커진다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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원룸에서 월세를 내고 살고 있는데, 이사 갈때 한달 중에 15일 살면 15일만 내면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 거주한 기간 만큼만 임대료는 지불하시면 됩니다. 즉, 월세납일을 하고 15일만 거주하셨다면 해당하는 요일만큼만 일수계산하여 지급하시면 됩니다, 다만 중도해지시에는 조금 달라질수 있는데, 중도해지에 따른 합의 조건으로써 남은 월세지급등을 합의한 경우라면 이때는 합의된 사항을 우선하여 적용하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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월세를 살다 이사가면 가스비랑 전기세는 납부를 하고 가야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주하는 동안 사용하신 가스비와 전기세는 퇴거일까지 정산을 하시고 이사를 가셔야 합니다. 당연히 정산을 하여야 하는 부분이기에 이걸 안하면 퇴거를 하게 되면 그에 따른 책임을 지게 됩니다. 보통은 형법상 불법행위는 아니기에 형사적인 책임을 묻지는 않지만 , 민법에 따른 반환청구소송이나 이로인해 발생되는 연체료등에 대한 손해배상책임을 질수 있습니다. 또한 소송과정에서 발생하는 비용 또한 손해배상에 포함될수 있습니다. 그러므로 누군가의 주택을 빌려 사용한 만큼 퇴거하실때는 마무리를 깔끔히 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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LH국민임대 계약종료가 10달 남아서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1, 재계약시에는 소득이 입주자격 기준액의 1.5배이하여야하고, 만약 이를 초과하는 경우 1회에 한해서 연장은 가능하 지만 이후에 재계약은 불가할수 있습니다, 또한 기준소득이상으로 초과하는 경우 할증률이 최대 140%까지 높아질수 있는데, 이는 연장시 할증이 어느정도일지는 LH에 문의를 해보시는게 나을듯 합니다. 질문의 경우 안타깝지만 그렇 다고 개인의 사정을 다 반영하지는 않기에 다른 방법이 없을 가능성이 높습니다. 인상에 따라 본인이 자금을 구하여 지급하는 경우 은행과는 관계가 없이 본인이 직접 임대운영사에 지급을 하게 될것으로 보입니다. 사실 은행은 보증금대출 후 잔금시에 임대인에게 직접 송금할뿐 증액에 대해서 별도 대출증액신청을 통해 승인되어 추가 대출이 되는 게 아니라면 은행이 임대회사에 직접 입금하지 않습니다
경제 / 부동산
24.10.30
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5층건물 평당 철거비가 대략 얼마정도 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 해당 부분은 방문견적등을 받아보셔야 정확히 알수 있습니다, 동일5층 건물이라도 해체공사방식과 공사기간에 동원되는 인력수, 철거에 따른 폐기물, 건물구조등 여러요인에 따라 변동될수 있기 떄문입니다. 그리고 일반적으로 인터넷상으로 나오는 평균 비용등은 모두 건물 전체가 아닌 건물내 하나의 층 또는 하나의 상가를 기준으로 말하고 있기에 건물전체에 대해서는 대략적인 기준도 전달하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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부동산 법규가 주거 안정성에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 관련 법규를 제정한 이유에는 국토의 효율적 관리와 국민들의 형평성등을 높이기 위한 목적입니다. 특히 부의 편중을 막고 투기등의 증가에 따른 서민 주거불안정등을 해소하려는 목적이기에 결국은 부동산에 대한 규제 역시 부동산 가격을 조정하고, 서민들의 안정적인 주거환경 조성, 그리고 무분별한 개발과 자연환경 파괴등을 방지하기 위해서 시행하고 있으며, 이는 부동산만의 특성인 고가성, 부증성, 개별성과 시장내 정보비대칭성등으로 인해 부의 편중으로 인한 불균형과 무분별한 개발에 따른 피해를 막는 하나의 방법일수 있습니다. 즉, 부동산 관련 법규는 서민들의 주거안정에 있어 매우 중요한 요인중 하나이지만, 시장과 다른 잘못된 정책운영시에는 오히려 더 주거안정성이 떨어지는결과도 초래할수 있습니다
경제 / 부동산
24.10.30
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전세집 잔금유예세대라 보증금이 싸던데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금유예세대라는게 정확히 어떠한 상태인지를 알수 없어 정확한 답변에는 어려움이 있습니다 , 단순하게 이해하면 해당 주택의 임대인 또는 전대인이 잔금을 온전히 치루지 않은 경우로 이해가 되는데 이런 경우 사실상 주택소유권을 온전히 인정하기 어려운 부분이 있고, 권리관계상 문제가 있을 가능성이 있어 보입니다. 상식적으로 권리상 문제가 전혀 없다면 주변시세 반가격에 임차인을 구할 이유가 없기 떄문입니다 그에 따라 본인이 잘 모르고 이해하기 어려운 상황에서는 계약자체를 하지 않는게 안전합니다. 모든 계약의 선택은 당사자 몫이고 그에 따른 문제발생시에도 결국 본인이 모든 책임을 지기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.10.30
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