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2025년도 우리 나라 아파트 시세 전망은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 분위기상 정부의 대출규제 강화가 금리인하에 따른 호재를 막고 있다 판단되기에 향후 강보합세로 주택가격이 유지될 것으로 보는 전문가가 많습니다. 문제는 대출규제가 완화되고, 금리가 추가적으로 인하될 경우에는 서울, 수도권내 주택가격도 다시 상승세가 나타날 가능성은 있습니다, 다만, 외부적인 정치, 경제상황이나, 내수경기 불황등은 여전히 주택가격의 하락을 이끌수 있는 요인들이므로 변동성이 큰 25년도가 될 것으로 보입니다. 개인적판단으로는 대출규제가 완화되면 금리인하에 따른 상승호재가 반영되어 지금보다는 상승될것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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아파트 마이너스피 거래시 매도인이 매수인에게 차액을 주는게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마피 거래에서는 분양가를 기준으로 마이너스 피만큼을 빼고 매도자에게 지급한다고 보시면 됩니다. 다만 계약하는 시점에 매도자가 납입한 분양대금이 있기에 해당 금액을 제외하고 남은 마피가 있다면 매도자에게 지급을 하셔야 합니다. 예를 들어 5억분양권에 1억 마피가 되었다면 실제 매수자는 4억에 해당 분양권을 인수하게 되는 것인데, 분양권 전매특성상 현 시점 매도자가 금액에서 마피금액을 제외하고 그 차액을 주고 받으신다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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교육행정직 국가직 지방직 경쟁률 질문해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 질문에서 말한 경쟁률은 올해 기준 경쟁률로 보입니다. 국가직에서는 일반전형기준으로 50명채용에 1만명이상이 지원하면서 211 :1 경쟁률이 나왔고, 합격선 또한 93점으로 높은 점수대를 기록했습니다. 다만 2023년에는 합격선이 98점이였던 것으로 보면 올해 합격선자체는 조금 낮아진것입니다. 지방직의 경우 총점을 기준으로 435점. 경쟁률은 199명채용에 2719명지원으로 13:1로 나타났습니다. 아무래도 합격인원이 정해진 만큼 당해 수혐자 실력에 따라 점수대가 달라질수 있기에 상대적으로 쉽지 않은 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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신축 건물은 보통 몇년이내를 신축이라고 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축을 정의하는 법적 기준은 없습니다, 다만 통상적으로 5년이내 건축물에 대해서는 신축이라고하고 5~10년이내는 준신축으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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자영업 중에서 꾸준하게 매출이 나는 업종은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예전에는 이러한 질문이 나올 경우 대부분인 요식업이라는 말이 많았습니다, 아무리 경기가 어려워도 안먹고 살수는 없기 때문에 경기나 계절등을 잘 타지 않는 업종이라고 생각했기 때문입니다. 문제는 지금처럼 경기가 어려워지고, 각종 이커머스가 활성화와 밀키트 활성화가 됨에 따라 이러한 요식업도 맛집으로 홍보되지 않는 이상 꾸준한 매출유지는 어려운 환경입니다. 물론 다른 업종들도 다 마찬가지상황으로 업종에 따른 꾸준한 매출가능성보다는 같은 업종이라도 운영하는 매장마다 극과극으로 차이가 나는게 일반적입니다, 즉 홍보와 마케팅이 잘되거나 소비자들 사이 유행이 있어 인기가 생기는 업종이 아니라면 꾸준한 매출이 나오는 업종 거의 없다고 보시는게 좋습니다. 그리고 새로운 업종이 나와 인기가 생겨도 곧 경쟁사와 대형 브랜드가 치고 들어오기 때문에 그 매출 유지기간자체가 예전보다 훨씬 짧아지는게 현실입니다. 대표적으로 커피숍이나 빵집, 그리고 최근 유행했다 사리지고 있는 탕후루등이 예가 될수 있습니다. 다만 실무상에 가장 질문처럼 꾸준한 매출이 가능하다고 말하는 업종이 무인인형뽑기, 무인가게등이였는데 최근에는 이러한 업종도 매출부진으로 어려움을 겪고 있다고 합니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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전세로 이사를 하는게 나을지 매매가 나을지 고민입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임대차와 매매를 비교한다면 당연히 매매가 나은 선택일수밖에 없습니다. 가장 큰 이유는 자가주택의 경우 장기거주를 통한 주거안전효과가 있기 때문입니다. 주택의 본질적인 목적은 주거안정을 위한 거주이고, 그 목적상 임대차처럼 일정기간 후 퇴거를 해야하는 경우 주거안정과는 거리가 있기 때문입니다. 그외 시장 분위기상 내가 사고 가격이 떨어지면 어쩌나 하는 걱정이 되어 전세와 비교를 많이들하시는데, 사실 이러한 부분은 누구도 알수 없습니다 ,반대로 생각해서 임대차는 이러한 걱정은 없지만 주택가격이 상승하게 될 경우, 다음 이사시 더 높은 전세보증금이 필요해 주거비용이 더 커지고, 자가가 아니기에 주택상승분에 대한 차익을 누릴수 없습니다. 반대로 자가라면 매월 원리금 상환이라는 비용이 들지만, 그 원리금에는 이자와 원금이 모두포함된 만큼 빚을 갚는 구조라 시간이 흐를수록 대출이 줄어드는 효과, 그리고 앞에서 처럼 주택가격이 상승한다면 해당 시세차익 또한 자가소유자에게 귀속이 되는 장점이 있습니다 최종적으로 자가가 가장 안정적인 주거환경이므로 임대차와 비교대상으로 보긴 어렵고 같은 임대차 방식인 전세와 월세는 사상황에 따라 비교대상이 되어 더 유리한 쪽을 선택하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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코픽스랑는 용어의 정확한 의미는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코픽스는 쉽게 은행이 대출자에 대한 대출금리를 정할때 기준이되는 금리로 보실수 있습니다. 보통의 은행대출에 따른 대출금리는 코픽스 금리+개인별 가산금리에 따라 결정이 되는데, 코픽스 금리는 자금조달비용지수로 대한민국내 8개은행(기업,국민,농협, 신한,우리,하나,한국씨티,sc제일)은행들이 제공하는 자금조달 관련 정보를 기초하여 산출하는 자금조달비용지수로 이에는 금융채, 환매조건부채권, cd, 정기예금등의 상품 비용을 모두 고려하여 결정하게 됩니다. 경제전문가가 아닌 이상 쉽게 생각하여 은행대출시 대출이자를 산정할때 기본이되는 지표라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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현금흐름이 좋은 건 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비교 예시는 사실상의 직접투자와 간접투자로 보입니다, 부동산 임대을 통한 월세수익은 사실상의 직접투자이고, 배당EFT는 간접투자상품으로 둘의 장단점이 분명한 만큼 단순비교는 어려울듯 보이긴 합니다. 우선 직접투자는 시드머니가 많이 들어가는 단점과 부동산 임대수익률은 연평균 5%내외 그리고 공실, 부동산 가격하락등의 리스크가 있습니다. 반대로 간접상품의 경우 소액투자가 가능하고 공실등의 리스크가 직접적이지 않는 점 장점이나, 배당수익률을 제외한 부동산 상승가치등은 수익으로 이어지지 않는점이 단점일수 있습니다, 그리고 질문에서 말하는 현금환급성의 경우 주식이 부동산보다는 훨씬 뛰어난 게 장점일수 있습니다.결국 본인에게 맞는 투자대상을 선택하는게 맞을 듯 보이고, 현금의 유동성이 예상되는 경우라면 당연히 부동산보다는 eft에 , 장기적이고 향후 부동산 가치상승등의 별도 수익창출을 원하시면 직접투자가 답이 될수 있어보입니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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우리나라에서 중산층의 기준은 자산이 어느정도 되어야지 중산층인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 중산층을 구별하는 기준은 전세계적으로도 명확히 있는 것은 아닙니다. 즉 발표하는 주체마다 기준의 차이가 있으며, 일반적으로 중산층을 중위소득기준으로 75%~200%인 가구로 정의하고 있습니다. 우리나라의 경우 중산층이 60%정도로 나타나고 있습니다. 다른 기준으로 사람들 인식에 따른 조사결과에는 월소득 700만원 이상, 부동산과 금융자산 합이 9억을 넘는 경우를 중산층이라 판단하는 것으로 나타난 결과가 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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앞으로도 부동산가격은 계속해서 상승할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 가능성은 상승쪽이 더 많기 합니다. 이유는 최근 부동산 가격상승이 계속되고 있었고 정부의 대출규제로 현재는 상승세가 주춤되는 모습이지만, 수요증가의 요인이 금리인하가 시작되었고 향후 추가적인 인하가 예상되기 때문입니다, 전제는 정부의 대출규제가 어느정도 시장안정화되었다 판단되어 다시 완화로 돌아서는 시점이며, 이러한 시점에서는 금리인하에 따른 부동산 상승효과가 더 커질것으로 예상되기 때문입니다. 일단 대출규제와 금리인하가 섞인 상황에서는 주택가격은 수도권, 서울기준 강보합세, 그리고 대출규제 완화가 되고 금리가 더 인하된 상황에서는 주택가격의 상승세가 나타날 가능성이 높다 판단되어 집니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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