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이혼시 아파트 분할관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 부분은 세무소등에 문의를 하시는게 정확합니다. 일반적인 사항만 간단히 말씀드리면 이혼시 재산분할분에서는 증여세가 적용되지 않고, 대신 취득세를 납입하셔야 할수 있습니다 .1번처럼 이혼전에 명의를 받으신다면 부부간 증여비과세한도 6억을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 내셔야하고 대출을 가지고 부담부증여를 받는다면 대출을 제외한 증여금액에 대해서만 고려를 하시면 됩니다. 즉, 주택가격과 대출금을 고려해 판단하셔야 합니다. 물론 이 경우 취득세는 부담하셔야 할수 있습니다. 2.번의 경우 이혼후에는 서로간 남이기 때문에 배우자가 매도하고 매매대금을 주는 경우 이는 현금증여가 될수 있으나, 이혼시 합의내용에 따라 재산분할을 현금으로 하였고 해당 금액을 받는다면 증여세나 취득세는 나오지 않을 것으로 판단됩니다. 앞에서 말한 것처럼 세무적인 부분에 전문가가 아니기에 정확할수는 없겠지만 개인적 판단으로는 이혼 협의시 주택은 어차피 매매를 할 예정이고 와이프명의로 된 만큼 주택그대로를 넘기고 그에 따른 현금을 돌려받는 조건으로 작성 그리고 매매후에 현금을 받으시는게 세금부담만 보면 더 유리할듯 판단은 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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BTL(임대형 민자사업)사업의 목적은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.BTL사업은 민간이 자금을 들여 학교,도로등의 사회기반시설을 건설(build)하고, 완공 이후 소유권은 정부로 이전(transfer)한뒤, 정부는 민간사업자에게 임대료(lease)를 지불하여 투자비를 회수할수 있도록한 공공사업진행방식을 말합니다, 이러한 방식이 시작된 이유는 모든 사회기반시설을 정부예산을 들여 건설하기에는 재정등이 부족하고, 기반시설의 건설을 미루기는 어렵기에 민간사업자의 자금을 통해 기반시설은 건축하게 하고 이후 운영권 이전등을 통해 해당 자금을 회수하게 함으로써 시설개발을 늦추지 않고 정부의 부족한 재정은 해결할수 있어 도입되었습니다. 다만 경기불황으로 인해 자금난을 겪은 민간사업체 그리고 이에 투자하는 금융사들 투자가 감소하면서 사업이 중단되는등의 사태가 직면하는 경우아 있습니다, 대표적으로 2006년 미국 리먼사태이후 2008년 국내 경기불황이던 시절에 이와같은 사업중단이 이어진 적이 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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에어비앤비 사업 등록을 할때 어떤것들이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 숙박업으로써 등록을 하셔야 하는데, 건물의 유형에 따라 그 업종을 달리하며, 적용되는 법률 / 신고기준도 다르기에 이에 대한 확인이 필요합니다 그에 따라 질문자님이 에어비앤비에 등록하고자 하는 숙박업이 정확히 무엇인지를 판단하셔야 합니다. 보통 주택의 경우는 외국인관광도시민박업으로 하셔야 하고, 생숙이나 오피스텔등에서는 생활숙박업등로 신고/허가를 진행하셔야 합니다. 해당 신고또는 허가를 마친 경우 전자는 관광사업등록증, 후자는 영업신고증이 발급됩니다. 신고(등록)시에는 기본적으로 구비서류를 준비하여 관할 지역의 시,군,구청장에게 하시면 됩니다. 그뒤 에어비앤비에 등록을 하신뒤 운영하시면 됩니다. 단, 주택의 경우로써 외국인관광도시민박업으로 등록이 된경우 실제 운영자가 실거주하여야 하고, 주변 거주하는 분들에게 동의등이 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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수도권 강남빼고 지금 아파트값 상승되는 지역이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 정부의 대출규제 강화는 서울 및 수도권 아파트 가격상승이유도 있지만 가계대출과 주택담보대출액의 급격한 상승애 따른 위기감이 커졌기 때문입니다. 그에 따라 상승세에 있던 아파트가격 또한 거래량이 감소하고 있고 상승세도 조금은 꺾인듯한 시장분위가 나타나고 있습니다. 다만 , 최근 금리인하가 이루어졌고 추가적인 인하가능성이 높아진 만큼 주택가격은 하락보다는 강보합으로 유지될 가능성이 높습니다. 즉, 실제 아파트가격이 하락하는 곳보다는 현상태에서 보합권인 지역이 대부분으로 나타나고 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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계약 만료가 2달도 안남은 상태에서 세입자가 나간다면 어떻게 해야 합니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용은 만기 6~2개월전에 연장에 대한 합의를 마친 상황에서 상대방의 번복이 한것으로 이해가 됩니다. 이런경우 계약은 합의연장된 상태로 볼수 있기에 임차인이 만기해지를 주장하더라도 보증금 반환의무가 있다고 보기 어렵습니다. 즉, 합의연장이 먼저 성립되었기에 이후에 해지요청은 임대인인 질문자님이 동의하여야 가능할것으로 판단 됩니다. 단, 협의과정에서 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 연장협의를 하였다면 이때는 중도해지의 경우 임대인이 통보받은 3개월후 자동종료가 되므로 통보일이 10월 중반이라면 계약은 1월중반에 해지되고 보증금을 반환하셔야 할듯 보입니다. 결론적으로 개인적판단으로는 연장합의가 우선되었기에 기존 계약만료일에 임대인이 원하지 않을 경우 계약해지나 보증금반환은 불가할것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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LTV와 DTI가 무엇인지 설명해주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LTV는 주택담보대출 비율로 쉽게 주택가격에 대비해 받을수 있는 대출한도를 나타냅니다. 예를 들어 10억주택에 LTV70%라면 7억까지 주택담보대출 한도가 허용된다는 의미입니다. 그리고 DTI는 총부채상환비율로 연간소득대비 부채이자상환액의 비율을 말합니다. 쉽게 본인이 1년간 본 소득을 기준으로 금융권내 대출로 인해 발생되는 이자비용의 한도를 정해 대출한도를 규제하는 것입니다. 에를 들어 연간소득이 1억인데 ,DTI가 40%라면 연간이자 2000만원을 초과하지 않도록 대출한도를제한하는 것입니다. 사실 주택담보대출에서 주택보유수, 해당지역등에 따라 LTV,DTI,DSR의 비율이 정해져있고, 이에 따라 대출시 가장 낮은 한도를 적용해 대출금을 정하는 규제용도로 보시면 되고, 현실적으로는 LTV에 따른 가능한도보다 DSR에 따른 가능한도가 낮고 그에 따라 대출금이 정해지는 만큼 사실상 DSR의 한도가 실 대출한도룰 산정할때 가장 규제력이 강하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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부동산매물 볼때 주의할점 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자목적으로 매물을 고르신다면 당연히 향후 가치상승이 가능한 입지를 선택하시는게 가장 중요합니다. 또한 실거주가 아니기에 해당 주택에 공실이 없도록 주변 임대차 거래가 잘 이루어지는 단지나 매물을 선택하셔야 합니다. 이러한 분석을 하기위해서는 기본적으로 전문가가 아닌 이상 본인이 살아봤고, 잘 아는 지역내 매물을 선택하여 구매하는게 가장 중요할수 있습니다. 예를 들어 본인이 한번도 가본적없는 지역에 매물을 단순히 뉴스나 혹은 중개소나 분양사등의 마케팅 사항만을 믿고 구매를 하는 것은 매우 위험한 투자가될수 있기 때문입니다. 그외 실거주를 위한 목적이라면 가장 중요한 것은 본인의 현 자금상태와 자금조달이 용이한지, 주택을 구매후 안정적으로 유지가 가능한 수준인지에 대한 판단이 우선되어야 하고 그다음으로 장기거주가 가능한 주변 입지사항등이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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민간 임대아파트 계약했는데 찜찜합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 A,B타입의 경우 평면도상 차이가 있고 이에따라 구조가 다른 경우가 있어 분류를 해둔 것입니다. 해당 아파트의 정확한 사항을 확인할수는 없어 답변이 어려운 부분이 있지만, A타입의 경우 기본적인 형태의 구조가 일반적이고 B타입의 경우는 아파트 양끝이거나 타워형처럼 구조가 다를 가능성이 높기 떄문입니다. 우선은 A,B의 평면도를 가지고 구조를 비교해 보이는게 필요해보입니다. 질문에서 구조가 같다고 한다면 경우에 따라서는 조망권의 방향이나 층별 가구 배치구조에서도 차이가 있을수 있고, 3베이, 4베이 차이가 있을수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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청년 버팀목 기금 대출 예비세대주 인데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 청년 버팀목 기금 대출시에 동거인이 있다고 문제가 발생되지는 않습니다. 신청시점에 다른 요건들이 충족되어 대출신청이 가능하고, 대출이 이루어지는 경우 이후 동거인 여부는 크게 문제되지 않는것으로 알고 있으며, 자세한 사항은 은행등에 문의가 필요할수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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재개발 정보는 어떤 사람들이 가장 빨리 알 수 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 아파트 주변 중개사무소등에서 가장 빠르게 정보 입수가 가능합니다, 통상적으로 준비단계시부터 관련된 건설사와 아파트 입주민들간 사전 조율등이 이루어지고 그에 따라 추진위원회를 구성 재건축 사업준비를 하기 때문에 해당 아파트 상가등에 입주해 있는 중개사무소등이 가장 빠르게 정보획득이 가능하고, 해당 지역간 중개사 네트워크가 별도로 존재하기 때문에 해당 지역내 중개사들도 해당 정보를 빠르게 입수하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.23
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