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아파트 매매 하려고 하는데, 매도인에게 인계받는 것이 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트매매에서 관리비라는 건 아마도 최초 입주시 지급한 선수관리비를 말하는 듯 보이고, 장기수선충담금은 매월 관리비를 통해 적립되는 유지보수 비용을 말합니다. 이를 매도인에게 인계한다고 한다면 매매가격 이러한 부분을 포함되어 있다는 의미로 보입니다. 우선 현 전세세입자가 있다는 것으로 보아 해당 전세세입자 퇴거할 경우 매수자님에게 거주기간동안 낸 장기수선충당금의 반환을 요구할 것이고 해당 금액은 매수자님이 그시기에 반환을 하셔야 하는 부분으로 이해됩니다. 다만 선수관리비에 대한 부분은 거래시에 매매가격에 포함하여 별도로 매도인에게 지급하지 않아도 된다는 의미로 보입니다.원칙상 전세세입자가 있는 경우 전세세입자가 납부한 장기수선충당금에 대해서는 소유권이 있던 매도자가 매매시점까지부담하여야하는데, 이를 매수자에게 그대로 인계한 것이고, 선수관리금은 매도자가 매수자에게 청구, 반환받아야 히는데, 이를 받지 않는대신 세입자의 장기수선충담금을 인수받는다는 의미로 보입니다.일단 중개사에게 해당내용에 대해서는 중개사에게 문의하시고 자세한 설명을 요청하시어 정확한 부담내용을 이해 하시고 헙의하여 계약을 마무리하시는게 필요해 보입니다.매수시 발생하는 세금에 대해서는 네이버상 검색어에 "취등록세 계산기"를 검색하시고 해당 계산기를 이용하시면 쉽게 확인이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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상생임대인 조건이 충족되면 2026까지 매도?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 상생임대인 조건을 충족하셨다면 해당 임차인과 계약이 종료되는 그 이후부터 시가관계없이 매도를 진행하셔도 문제가 없는 것으로 알고 있습니다. 중요한건 상생임대인 기간연장은 해당 기간까지 상생임대인을 유지해야하는게 아닌, 해당기간까지 조건을 충족하여 하는 것입니다. 즉 상생임대인 충족을 위해 재계약시 5%이내인상으로 계약만기가 26년12월31일전까지면 조건충족으로 인정하고 그에따른 세제혜택을 주겠다는 것으로 알고 있습니다. 즉 본인이 이미 5%이내 인상 ,연장을 하였고 해당 임차인 계약이 만기되어 조건 충족이 되었다면 그이후로는 원하는 시기에 매매를 해도 되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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부동산 투자전 필수로 봐야 할 책 추천요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 투자를 하실지를 분명하게 말씀하셔야 도움이 되는 답변을 해드릴수 있습니다, 부동산 투자는 사실 범위가 넓어 애매한 부분입니다, 시세차익을 노린 갭투자등이 있을수 있고, 임대수익을 위힌 상가투자, 그외 경공매를 통한 투자, 부동산채권투자, 나아가 토지등에 대한 투자등 다양한 부분이 있고 각자 준비하고 알아야할 내용들도 다르기 떄문입니다. 일단 어떠한 목표를 가지고 어떤 방식을 정하여 투자할지를 먼저 선택하셔야 할듯 보이고 이러한 결정을 위해 부동산에 대한 전반적인 사항에 대한 서적을 원하신다면 "위기속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술" 도 나름 볼만한 책이긴 합니다,
경제 / 부동산
24.10.22
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전세보증금반환보증 신규 가입절차에 대해서 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 만기시 임대인이 보증금반환을 하지 못할 경우 이를 대신하여 보증금을 돌려주는 보험으로 보시면 됩니다. 이게 가입이유입니다. 만기가 되는 2년뒤에 임대인의 자금사정이나 건물의 가차여부는 아무도 알수 없기에 보증금보호를 위한 안정장치중 하나라고 보시면 됩니다. 필요서류의 경우는 임대차 계약서(확정일자부여된), 주민등록등본, 전입세대열람내역, 전세보증금 지급증빙서류(이체내역)등이 입니다. 자세한 것은 가입하려는 보증보험(허그,HF,SGI)에 문의를 하셔야 합니다. 가입시기는 보통은 전셰계약 잔금을 치룬뒤에 바로하나, 원칙상 전세전체계약기간 1/2을 경과하지 않았다면 가입이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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부동산의 가격이 전쟁우려로 하락할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산 가격도 수요에 따라 변동이 가능한데 , 경제시장에서는 후행요소에 속하는 부동산은 위 전쟁위기만으로 주택가격이 하락하기는 어렵습니다. 오히려 주식처럼 선행경제지표에 대해서는 위와같은 불안감으로 주식가격 하락등이 나타날수는 있습니다. 부동산은 사실상 전쟁이 현실화되면 한국자체가 전쟁터가 되기 때문에 부동산 가격하락의 수준이 아니라 건물등이 대부분 파괴 , 멸실수준이 걱정해야하는 것으로보이고, 실제 전쟁이 날거라는 판단을 하는 소유자나 실구매자도 거의 없기떄문에 시세에는 크게 영향을 주지 않는듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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아파트 청약 유지해야할까요?1주택입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.많이들 하시는 질문입니다. 현 1주택자라도 거주 이후에 가족이 늘거나 다른 이유로 인해 평수를 넓혀 주택갈아타기등을 할 가능성이 있고, 민영청약에서는 국민평형 초과 청약에 대해서는 1주택자도 1순위 자격을 부여하는 경우가 적지 않습니다, 지금 청약통장을 해지하시면 이러한 과정을 위해 바로 청약을 할수 없기 때문에 일단은 보유룰 해서 보유기간, 납입횟수등의 효력은 유지하는게 나을수 있습니다. 특히 아직 나이가 젊은세대라면 더욱더 유지가 필요할수 있습니다,다만 예적금금리가 청약통장보다는 높기 떄문에 매월납입은 1순위 청약가능횟수(24회차)를 넘으셨다면 하지 않고 보유만 하시는게 나을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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공공분양과 일반분양 청약을 넣었는데 당첨자 발표일이 다른경우 뭐가 우선인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 당첨일이 빠른 청약에 당첨이 되면 그 이후에 발표된 청약에서는 당첨이 되더라도 취소가 되는 것으로 알고 있습니다. 즉, 당첨이 된다는 기준하에 당첨일을 빠른 청약만 인정이 됩니다. 청약접수일 기준이 아닌 당첨일 기준입니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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신혼부부 일시적 2주택은 몇년까지 인정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부 일시적 1세대 2주택은 본인과 배우자가 각각 1주택을 보유한 상태로 혼인을 하는경우 혼인신고를 한 날로부터 5년이내 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도소득세를 비과세혜택이 가능합니다. 물론 매도하는 주택자체는 지역에 따른 1세대 1주택요건에 충족이 되어야 합니다. 참고로 부부가 각각 1주택을 가지고 혼인신고하여 2주택이 되는 경우로 알고 있으며, 한 배우자2주택자 상대방이 무주택의 경우로써 혼인신고를 하셨다면 위와 같은 신혼부부 일시적 2주택이 아닌, 개별로써 일시적 2주택 양도비과세 요건에 따라 종전주택 취득 1년경과 이후 신규주택을 취득하고 다시 3년이내 종전주택을 매도할 경우 양도비과세가 젹용된다는 기준이 적용될것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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주택을 매매할때 주의할 점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트와 달리 단독주택은 토지와 건물이 분리되어 있기에 건물 등기부 및 토지등기부 모두룰 확인하여 소유자여부와 별도 물권설정여부등 권리관계 확인이 필수 입니다. 그리고 주택의 내부시설에 대해서는 아파트 처럼 관리주체하에 관리되는 것이 아니기에 구매전 꼼꼼하게 둘러보셔야 하는데, 특히 외벽, 지붕, 배수시설, 창문상태등의 하자나 보수필요여부등을 잘 살펴보셔야 합니다. 그리고 전기와 수도도 단독 연결이고 고장이 날 경우 주택소유자가 해결을 해야하는 만큼 구매전 상태확인이 필수입니다,그외 건축물대장을 통한 별도 증축이나 공작물에 따른 불법여부 확인, 대지면적과 건물의 크기에 따른 재산세와 취득세에 대한 사항등을 별도 확인을 하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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학군이라는것이 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학군이라는게 일명 강남 8학군처럼 유명한 지역을 말하는 것일수도 있지만 입자상 학군은 주거지 중심으로 초,중,고가 위치하고 있어 장기거주가 가능한 곳을 말합니다 ,다만 최근에 일반 수요자들이 말하는 학군은 유명중고등학교, 자립,사립고등이 주변에 위치하고 있고, 대학입시 학원가등이 몰려있어 학업성취도가 높은 지역을 의미하기도 합니다, 후자의 대표경우가 강남 8학군을 의미할수 있습니다 그리고 학군이 좋다고해서 더 좋은 학교를 무조건 가는 것은 아니지만, 학군이 좋은 지역에서는 학생들의 학습분위기가 어느정도 갖추어져 있기에 타 지역에 비해 학원성취도가 높아질 수있고 대학입시에서 가장 중요한 입학정보나 전략등에서 월등한 능력을 지닌 강사진들이 모여 있다는 점도 타지역과 비교하기 어려운 장점이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.22
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