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부동산에서 갭투자란 어떻게 하는지 상세히 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자에서 갭은 주택매매가격과 현 거주중인 임차인의 임차보증금의 차액을 말합니다, 즉 주택을 매수하면서 전세세입자의 보증금을 인수하고 매매계약을 체결하는 것인데, 예로 5억주택을 매매하면서 현 세입자보증금이 3억이라면 실제 계약은 임차인을 인수하는 조건으로 매매대금은 2억만 지급하고 소유권을 이전받는 방식을 말합니다. 여기서 2억이 갭이라고 보시면 됩니다,이렇게 갭투자를 할 경우 사실상 주택에 대한 사용수익권한은 포기하고 향후 주택가격이 상승하였을 때 시세차익을 목적으로 하는 투자라고 볼수 있기에 , 상승가능성이 높은 입지와 주택에 대해서 투자선택을 하시는게 가장 필요합니다. 매물을 알아보실떄는 주로 전세낀 매매로 나와있는 매물을 알아보시거나, 매매계약을 하면서 동시에 임대차계약을 하는 방법으로 후자의 경우 두 계약간 잔금일을 맞추셔야만 무리없이 진행이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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우리나라 부동산 시장은 어떻게 될지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.향후 2~3년후처럼 단기적인 기간내에서 인구감소가 시장에 미치는 영향력은 적다 판단됩니다. 사실상 현재 인구감소가 가장 심한 나이대는 주택실구매세대가 아닌 미성년자나 아이들 세대입니다. 그러므로 향후 10년~20년이 되었을때 인구감소에 따른 수요감소가 시장에 직접적인 영향을 더 크게 줄수 있지만, 현재는 추세적인 인구감소보다 수도권인구집중과 지역간 양극화등에 따라 인구감소등이 더 시장내 영향을 주는 듯 보입니다. 그러므로 서울이나 수도권내에서는 주택가격이 회복세, 상승세가 나타나지만 지방등에서는 여전히 하락세 ,보합세가 나타나고 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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부동산 투자를 할려면 어떤것이 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 추구하고자 하는 투자목표를 정하시고 선택해야할 부분입니다. 이걸 어느게 좋다 답변드리기 어려운것은 두가지 투자방식의 목적도 일반적으로 다르고, 어느게 스스로에게 유리할지는 개인 판단의 몫입니다. 보통 아파트에 대한 투자는 임대수익보다는 가치상승에 따른 시세차익을 목적으로 보셔야 하고, 상가투자는 매월 꾸준한 임대수익을 목표로하는 투자 입니다, 보통 은퇴를 앞두신 분들은 매월 수입이 발생하지 않거나 적기 때문에 매월 안정적이고 주택에 비해 월세수입이 높은 상가투자를 더 선호하는 편입니다. 물론 공실리스크등이 있기 때문에 당연하지만 입지나 상권, 목적물에 대한 분석은 세심하게 하신뒤 투자를 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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인구감소와 노령화가 대한민국 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구감소는 장기적 관점으로 시장내 수요감소로 이어지기 뗴문에 부동산 가격하락으로 나타날수 있습니다, 이유는 현재 인구감소가 심각한 아이들이 실제 시장내 실수요자되는 시점에서는 시장내 수요감소는 더욱 커질수 있기 때문입니다. 또한 주택의 유형이 국민평수의 변경이 생길수 있는데, 이는 핵가족화를 넘어 단독세대가 많아짐에 따라 소형평수의 수요가 더 많아지면서 점차 대형평수나 현 국민평형에 대한 수요감소, 가격하락등이 발생할 가능성도 있습니다. 다만 전체적인 시장분위기가 그렇다고 해도 이전보다 지역. 주택에 따른 양극화는 심화될수 있기에 특정지역과 고급주택에 대한 가치 상승은 충분히 계속될수 있고, 그외 지방이나 비선호 주택등에 대해서는 가격하락이 매우 빠르게 진행될수 있습니다. 그리고 노령화시대에 접어든 이상 최근 유행하는 도심형실버타운이나 프리미엄 실버타운등이 새로운 주거형태로써 가치가 높아질수 있다고 판단됩니다 .
경제 / 부동산
24.10.01
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부동산(건물) 매입으로 시기가 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자시기에 대한 판단은 각자의 몫입니다. 다만 현시점에서 부동산 시장 침체가 더 심화될 가능성은 높지 않아보입니다. 물론 정부가 최근 대출규제등을 시행하고 있지만 전체적인 기조는 부동산 완화에 중점을 두고 있고, 미 기준금리가 인하됨에 따라 우리나라 금리역시 내려갈 가능성이 높아 , 이는 원리금 부담이 줄어 실질소득향상과 내수소비증가로도 이어질 가능성이 있기 때문입니다. 그리고 사실 환율은 계속 떨어져야 유리한 면이 있습니다. 환율이 떨어지면 주식시장등에 외국자본 유입이 더 커지게 때문에 기업이나 국내시장에도 도움이 될수 있기떄문입니다. 그러므로 투자 시기상 시장전반의 하락을 기대하시기 보다는 현시점 시장 회복시 가장 빠르게 반등가능한 매물를 찾아 투자를 진행하시는 전략이 나을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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이번에 새로 바뀌는 주택청약제도에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 청약가입자수가 감소하면서 정부는 정책완화의 하나로서 주택청약 제도를 변경하였습니다. 우선 납입인정한도가 상향되었습니다, 기존 10만원에서 최대 25만원까지 상향하였으며 청년우대청약통장의 경우 이자율도 상향하였습니다. 그밖에 다자녀특별공급에서의 다자녀기준을 2자녀로 완화, 신혼부부 특별공급 중복 청약허용등이 있습니다. 그리고 미성년자 청약통장에 대해서 개정을 하였는데, 만19세미만 미성년자가 청약통장을 개설 ,납입하는 경우 인정기간이 2년, 24회였는데, 5년으로 확대되었습니다. 그러므로 만19세를 기준으로 만14세부터 보유한 기간과 납입횟수는 모두 성인이되어도 인정이 되기 때문에 해당시기부터는 청약통장을 개설해 꾸준히 관리해주는게 필요합니다. 또한 인정기간 확대에 따라 납입인정금액도 240만원에서 600만원으로 상향되었기에 매월 10만원싹 납부하였다면 만19세에 600만원 한도와 5년 60회 인정이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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요즘 배달의 민족 수수료 인상이 자영업자들의 반발을 일으키고 있는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 배달의 민족이 소상공인에 대한 수수료를 올리면서 탈퇴하는 매장이 늘어나고 있기 때문에 배달의 민족 매출에도 영향을 줄것으로 판단됩니다. 다만 수수료 인상의 수준이 일반적은 다른 배달앱과 동일한 수준으로 맞쳐진것으로 알고 있는데, 그전까지는 경쟁 앱보다 수수료가 낮았다고 합니다. 그럼에도 수수료 인상으로 인해 비용증가가 예상되는 것은 사실이고 ,현재 쿠팡잇츠처럼 배민을 대체할 많은 앱등이 있기 떄문에 소상공인들 스스로도 예전처럼 율며겨자 먹기식으로 따라가는 분위기는 아닌듯 보입니다. 사실 배달 앱에 가맹점들 탈퇴가 이어지면 수요자 입장에서도 음식에 대한 선택사항이 줄어들수 있고 이는 곧 회원탈퇴나 사용빈도가 낮아질수 있는 점이 있기에 배민에게도 위협이 되지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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반도체 수출량은 역대 최고라는데 왜 주식은 거꾸로 가는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주식은 언제나 기대감이 선반영되면서 주가를 변동시키게 됩니다. 삼성전자 호실적에 대한 이미 이전 주가는 반영되었던 것이고, 현재는 이번 분기 실적하향예상과 미국반도체주 하락, 외국계 투자은행등의 반도체 비관론등이 부각되면서 지난몇달간 싹쓸이 매수중이던 외국인 투자자가 매도로 돌아서면서 주가하락이 발생하게 되었고, 사실상 외국인 매도물량을 흡수히면서 방어해줄 기관이나 개미들은 없기 때문에 그대로 주가하락으로 나타난듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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집이 너무 안 팔려서 고민입니다 들어갈 수도 없고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출을 통해서는 주택가격과 전세금, 본인의 대출상태를 고려할떄 주택담보대출을 통한 전세금반환은 어렵지 않을까 생각되어 집니다. 물론 은행을 통해 대출한도와 가능여부를 알아보셔야 정확하겠지만 질문의 내용만 보면 그렇습니다. 그외 자금조달에 대해서는 팁을 드릴게 사실상 없고, 최근에 lh등에서 특정기준에 맞는 지역내 빌라등을 매입임대주택활용을 위해 매수를 하고 있기 때문에 일단 이부분을 통해 매입가능여부를 알아보시는게 좋을듯 보입니다. 물론 질문자님 질문 의도대로 임차인을 내보내고 입주를 할수는 없겠지만, 매매자체가 안되는 주택에 대해서 처분을 통해 보증금반환등의 가능성은 있기 떄문입니다. 만약 그대로 두신 상태에서 임차인 퇴거요구시 보증금미반환등이 발생할 경우 미지급에 따른 추가적인 손해배상등의 문제가 생길수 있기 때문에 자금조달이 어렵다면 빠르게 매매를 추진하는게 나을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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부동산에서 거래량과 가격은 항상 비례하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래량은 결국 수요로 볼수 있고 거래량이 증가할 경우 100%는 아니지만, 가격은 상승세로 나타나게 됩니다. 시장전체로 볼때 위와 같은 개념이 적용될수 있는데, 이는 부동산시장에서 결국 구매자의 심리가 가격에 영향을 더크게 주기 때문입니다, 한 예로 한 지역을 내 호재시에는 팔려는 사람은 없고 사려는 사람이 많아지게 되고, 악재시에는 팔려는 사람은 많고 사려는 사람은 적어지는게 종합적으로 보면 두가지 모두 거래량이 쉽게 늘어날수 없는데, 호재시에는 사려는 사람이 더 높은 가격을 제시해 시장내 매물을 만들어낼 수 있지만 하락장이나 악재시에는 매도자가 가격을 낮추어도 사실상 매수자의 심리를 자극하기 어렵기에 거래가 이루어지지 않는 경우가 많아 거래량 자체 증가는 어려운 경우가 많습니다. 그에 따라 거래량이 증가하였다면 매수심리가 더 강하다고 판단하고 그에 따라 가격상승으로 나타난다 보는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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