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신규분양시 거주의무와 3년내 입주를 지키려다보면 세입자입장에선 전세갱신청구권을 쓸 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두가지의 사항이 엉키게 되면 결론만 보면 질문처럼 그럴수 있지만, 원칙적으로 이러한 상황이 임차인입장에서 계약갱신청구권을 사용하지 못하거나 임대차 보호법에 따른 2+2가 보장되지 않는것은 아닙니다.. 임차인은 2년거주후 계약갱신청구권을 사용하시는데 아무런 제한이 없습니다. 문제는 만약 2년 계약후 만기시에 임대인은 다음 1년내 입주를 해야하기 때문에 임차인의 계약갱신청구권사용에 대해 실거주를 이유로 거부할 가능성이 있다는 점입니다. 이러한 부분은 신규분양주택뿐 아니라 모든 주택임대차에서 갱신청구권 거절사유에 해당되는 부분으로 결국 결과적으로는 4년 거주가 어려운게 맞지만, 임차인의 권리행사가 안되는거나 하는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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소규모 재건축 사감정시기는 언제가 좋은가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 감정평가를 받는다고 해서 해당 금액 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 법률상 사업시행자는 관리처분계획인가 고시된 다음날부터 90일이내 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정되어 있고, 협의가 성립되지 않으면, 만료일 다음날부터 60일이내 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 명시되어 있기에 때문에 본인이 선택한 감정평가사가 진행한다고 해도 매도금액이 높아지지는 않습니다, 또한 종전주택에 대한 감정평가인 만큼 개발이익에 대한 보상은 감정평가에 포함되지 않습니다. 결국 시세대로 매도청구가 이루어지는데, 개발에 따른 지가 상승분등은 사실상 적용되지 않는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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10개월정도 3갸족이 살 집이 필요합니다. 어디서 알아볼 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임대차 계약기간은 두 당사자(임대인, 임차인)간 협의로 정하게 됩니다. 임차인 입장에서는 단기계약매물에 대해서 임대인과 협의를 하시는게 일반적인 매물에 대해서 단기계약을 유도하는 것보다는 협의시 유리할수는 있지만, 결국 임대인이 동의하지 않으면 원하시는 계약기간만큼 계약은 어려울수 있습니다, 보통 1년 미만의 단기 계약에 대해서는 연세등의 지급방식을 선택하는게 퇴거시 유리한 면이 있지만 이또한 임대인과 협의가 되어야 가능합니다. 복비의 경우는 단기든 2년 계약이든 동일하고, 주소지 이전등은 임차인의 선택사항입니다. 그래도 보증금이 있을 경우 대항력 확보를 위해 전입신고를 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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올림픽파크포레온 잔금일이 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 잔금은 입주시에 치루게 되는데, 입주가 가능한 예정일은 현재까지는 올 11월27일부터 내년 3월31일까지 입니다. 그러므로 해당 기간에 입주할 경우 잔금을 치룰것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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재건축은 보통 조합설립 이후 얼마나걸릴까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조합설립이후에 사업시행인가와 관리처분인가, 그리고 이주 및 착공, 준공과정을 거쳐야 합니다. 보통 조합간의 마찰이나 시행사,시공사간 마찰등 큰 문제 없이 진행된다면 3~5년정도 걸리는게 일반적입니다. 과정중 관리처분계획에는 분양계획 및 조합원 분담금등의 권리확정이 되는 만큼 해당과정이 가장 의견조율이 힘들고 시간도 오래걸리게 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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빌라매매 계약시 주의할점 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사를 통한 계약을 진행하셨다면 본계약 당일에 권리사항이나 매매관련한 사항에 대해서는 설명을 해줄것으로 보입니다. 어치파 임대차가 아닌 매매라면 기존 담보물권이 있더라도 잔금시에 상환을 조건으로 하기 때문에 크게 신경쓸 부분은 없으나, 잔금일에 근저당말소와 이전등기와 관련해서는 잘 모르신다면 중개사등에서 진행과정이나 내용등을 한번더 설명을 부탁하면 될듯 보입니다. 그리고 참고로 특약에 대한 사항은 반드시 읽어보시고 특약내용상 이해가 안되거나 불리한 부분이 있다고 느껴지면 바로 중개사에게 문의,통보하고 상대방과 조율해 수정하도록하는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.22
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민간 임대 아파트는 과연 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 믿으셔도 됩니다. 민간임대아파트는 개인임대인이 각각 공급하는 주택이 아닙니다. 건설사나 민간 공급주체가 임대인으로써 공급하는 것이기 때문에 일반적인 개인임대인에 비해 보증금보호가 안전하고, 분양전환임대아파트의 경우 10년 또는 5년뒤 거주자 우선 분양전환기회가 주어집니다 , 최근에는 10년전환이라고 해도 7~8년에 전환되는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.22
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디딤돌 대출로 아파트 구입후 2억미만 아파트 증여 받아도 돼나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌대출의 경우 대출을 이미 받은 후에 추가적인 주택보유를 하더라도 기존 디딤돌 대출에는 문제가 없습니다. 즉, 주택보유에 따른 대출상환은 없습니다. 그러므로 대출이후에 증여받으셔도 상관 없습니다. 다만, 대출실행일로부터 1개월이내 전입과 실거주 1년은 반드시 채우셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.22
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전세만기전 임차인이 구해지지않은 상태로 다른집 전세로 이사해도 보증금을 만기에 안전히 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1) 보통은 상환조건부 전세대출을 하고, 기존 대출보증금을 상환하고 전세대출을 신청하는 경우라면 크게 문제될것은 없습니다. 다만 한도등은 대출상품과 개인에 따라 차이가 있기에 이는 각상품별 취급은행이나 해당기관에 확인이 필요합니다. Q2) 보증금 반환전까지는 전입신고를 유지하셔야 합니다. 다른 집에 전입신고를 하시면 대항력을 상실하게되고 이후부터는 다시 안전하게 회수할 방법은 더 없어지게 되므로 반환전까지는 전입신고는 그대로 유지하셔야 합니다. 참고로 만기전이기 떄문에 임차권 등기등의 방법도 사용하실수 없습니다,
경제 / 부동산
24.09.22
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중형빌라 1채 소유주도 무주택자에 따른 부동산에 미치는 장단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택자로써 청약이 가능한 사람이 늘어나게 되면 당연히 청약경쟁률이 올라갈수 있고 그만큼 당첨가능성인 낮아 질수 있습니다. 장점으로는 부동산 시장에 대한 청약수요가 늘어나는 효과가 있을수 있고 그에 따라 미분양등이 발생가능성아 낮아질수 있는 가능성은 있습니다. 단점은 인기있는 청약에 대해서는 그만큼 많은 수요자가 몰릴수 있고, 오히려 청약건별 인기에 따라 미분양과 과청약등의 양극화가 발생될 가능성도 있습니다. 그리고 이전까지 청약을 할수 없던 실수요자들은 분양권 전매등을 통해 해당 아파트 입주를 하였으나, 요건이 완화된 만큼 전매시장에서는 수요가 감소할수 있다는 점으로 보입니다 .
경제 / 부동산
24.09.22
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