답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 분양가가 주변 시세보다 낮은 분양에 대해서 로또청약이라고 합니다. 예를 들어 동일지역내 비슷한 평형대 신축아파트 시세가 3억인데 분양가가 2억이라면 완공후 분양아파트시세는 주변 시세에 따라 변동될수 있기에 청약당첨이 되면 입주시 바로 1억이라는 시세차익이 생기게 됩니다. 이러한 경우를 로또청약이라고 하고, 만약 이러한 청약건에 부적격자등이 발생하여 무순위청약등이 진행된다면 이또한 로또청약이라고 할수 있습니다. 최근사례로 동탄역 롯데캐슬 무순위청약의 경우 10억에 달하는 로또청약으로 294만명이 무순위청약을 한 사례가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 보통은 결혼을 하게 되어 혼인신고가 되면 세대분리가 되어 부모님과 별개세대로써 보게 됩니다만, 남편분 주소지가 부모님과 동일한 주소지에 한세대를 구성하고 있다면 영향을 미칠수 있습니다, 그에 따라 다른 주소지로 이동을 하시면 별개세대로써 1주택자로 볼수 있습니다. 2) 1처럼 주소지가 부모님과 합가가 아닌 다른 주소지에 전입을 하시면 그자체로 세대분리가 됩니다. 3) 분양권의 취득세의 기준일은 등기접수일, 잔금청산일중 빠른날이 기준이 됩니다. 그에 따라 1주택으로 되기 위해서는 잔금청산일전에 주소지를 합치셔야 할듯 보입니다. 세법에 대한 부분은 답변과 차이가 있을수 있는 만큼 세무소등에 문의를 하시는게 정확할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇다만 볼수는 없고 해당 신축아파트에 입주를 원하는 사람이 분양권을 구매할 수도 있습니다. 보통 분양권 매매에서도 시세차익에 대한 부분인 피로 붙기 떄문에 단순히 시세차익만 보고 구매를 하는것이라 판단하기 어렵기 떄문입니다. 다만 해당지역과 해당 주택이 향후 가치상승의 가능성이 높다고 판단한다면 당장의 시세차익은 아니라도 향후 상승가치를 보고 구매를 할수도 있습니다. 즉, 구매히는 이유는 구매자만이 알수 있는 부분으로 무조건 확정적인 시세차익만을 보고 매수한다고 판단하기에는 애매한 부분이 있습니다. 확실한 시세차익이 있다면 다들 구매를 하려고 할때고 그만큼 분양권에도 피가 상승되기에 실제적인 구매자의 수익이 바로 발생가능한 구조는 아니기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금을 치루는데 있어 자금조달에 제한이 있는것은 아니기에 퇴즉금 중간정산을 하시어 계약금을 지급하셔도 문제될건 없습니다. 분양건에 대해서는 분양사가 계약금을 어찌 구해야 된다거나 하는 제한도 없을 뿐더라 자금의 조달과 지급은 수분양자 스스로 알아서 하는 부분이기 때문입니다. 다만 퇴직금 중간정산은 회사내 내규와 절차상에 따라 달라질수는 있기에 회사에 중간정산에 대한 문의를 먼저 문의해보셔야 할듯 보이며, 가능하다면 해당 자금을 주택구매을 위한 자금으로 사용하시는데에는 아무런 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 대출규제로 금리를 인하한것은 사실과 다릅니다. 금리인하는 미국 금리인하와 기대출자의 부담을 줄이고 경기회복에 대한 목적으로 시행한 것이고 이와 반대되는 정책으로 대출규제를 진행중에 있는 것입니다. 쉽게 이해가 어려울수 있는데, 금리인하는 사실상 부동산 가격상승의 요인이 될수 있고 금리를 인하한다면 부동산 정책은 오히려 완화되어야 하는게 상식적으로 맞습니다. 다만 우리나라 가계부채 및 부동산 담보대출 상승률이 위험할 정도로 상승되면서 정부가 대출에 대한 규제를 시행한 것입니다 ,결국 부동산 시장 입장에서는 금리인하는 호재, 대출규제는 악재로 둘이 맞붙고 있는 상황이라고 보시면 됩니다. 그결과 부동산 가격 상승세가 완화되었다면 시장내 대출규제에 대한 영향이 금리인하에 따른 호재보다 더 강하게 작용되고 있다 판단될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 공부는 범위가 넓고 법률적인 부분과 세법적인 부분이 모두 섞여 있기에 어떠한 방식으로 부동산에 접근할지를 정하신뒤 그에 따른 공부를 하셔야 합니다. 단순히 부동산 공부라면 어디서 어디까지인지를 쉽게 판단할수가 없기 때문입니다. 보통 부동산 전반에 대한 이해와 용어의 이해, 그리고 관련한 법규등에 대한 이해를 원하시면 공인중개사시험 공부를 추천드리는데, 자격취득 목적이라기 보다는 부동산 전반의 개념과 용어의 이해 , 관련한 법규에 대략적인 이해등이 가능하기 때문입니다 ,더불어 자격증 취득까지 하신다면 더 좋을수 있구요, 만약 투자를 위한 방식(예를 들어 경매, 갭투자등) 이 정해졌다면 그와 관련된 공부를 서적등을 통해 하시면되고, 유튜브 검색등을 통해 유튜버등의 경험, 노하우등을 배우시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 잘못 알고 계시는 듯 보입니다. 이전정부와 현정부모두 ltv70%가 맞고, 생애최초 주택구입자금에 대해서는 80%까지 허용을 하고 있습니다. 최근 정부가 대출규제로 꺼내든 카드는 스트레스 DSR로 상환능력에 따른 대출 한도 제한입니다, 그리고 은행등을 압박하여 1주택자이상 주택보유자들의 추가적인 주택담보대출을 1금융권에서 하지 못하도록 하는 것과 공공대출 및 시중주담대 대출 금리인상등이 포함되어 있습니다. 즉 생애최초로써 주택을 구매하신다면 LTV80%가 적용은 되나 본인의 소득과 타 금융기관 대출등에 따라 해당 한도만큼 나오지 않을 가능성이 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.논 리코스론(non-recourse loan)은 비소구 금융 또는 비소급형 융자라고 합니다. 쉽게 설명하면 해당 투자상품이 발생하는 캐시플로우에 한정하여 변제책임의무를 지우는 융자방식을 말하는데, 일반적인 자금조달방식은 리코스론으로 채무자는 자신이 빌린 원금과 이자에 대해 모두 상환할 의무를 지는 것으로 이를 이행하지 못할 경우 담보물 외에도 다른자산을 통해서라도 이를 변제하는 할 의무가 있지만, 논리코스론은 해당 투자자산에 한정하기 때문에 만일 채무자가 변제능력을 상실하면, 해당 자산이 채권자 소유가 되었을 때 해당 자산 가격하락등 부동산 가치가 하락에 따라 딤보가치 하락에 따른 미상환부분에 대해서 채무자가 책임을 지지 않는 방식입니다, 그에 따라 채무자입장에서는 매리트가 있고, 채권자 입장에서는 위험부담을 지게되는 구조인데, 이러한 이유로 일반 금융상품에 비해서는 높은 금리를 채무자가 부담하게 됩니다. 보통은 부동산 pf대출이 이에 해당되는 유형입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매절차는 어떠한 대상물에 경매일이 확정이 되면 입찰예정자는 당일 법원에 참석하여 실제 입찰을 진행하게 됩니다. 이때 최저매각대금의 10%정도를 입찰보증금으로 입찰봉투에 함께 넣어 입찰을 진행하시면 됩니다. 그리고 당일 최고가 매수인이 선정되고 이에 선정되셨다면 낙찰자가 되시는 것이고 이후 법원에서는 이의신청기간등을 포함 1~2주뒤에 최종 매각허가결정이 되고 해당시기에 경락대금납부기한이 정해지게 됩니다, 이 기간내 잔금을 지급하시면 비로서 경매를 통해 주택을 소유하게 됩니다. 경매전 확인하셔야 할 사항은 대법원 경매사이트내에서 현장조서와 문서발송내역등을 모두 확인하셔야 하고 기본적으로 등기부등본을 통한 권리관계 분석을 하셔야 합니다. 그리고 실제 임장을 통해 현거주인 확인 및 지역부동산등을 통해 시세와 임대가능성등을 전체적으로 파악하여 입찰금액과 수익가능성, 명도에 따른 난이도를 판단하여 최종 입찰여부를 결정하셔야 합니다. 말로 간단히 설명드렸으나, 과정마다 상세한 준비와 판단이 필요한 만큼 도서나 유튜브등을 통해 경매에 대한 용어와 절차, 경험등을 두루 보신후 도전하셔야 큰 손실등을 피하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 협의에 따라 결정하는 부분입니다. 한달이라는 기간도 정해진바 없으며, 입주하려는 주택에 현재 살고있는 세입자 사정등을 고려하여 임대인이 질문자님과 잔금일(입주일)을 맞추는시는 것입니다, 즉 질문에서 한달이내 입주를 해야하는 것은 해당 주택 임대인의 요구사항이고, 본인이 원치 않으면 계약을 하지 않거나 협의를 통해 기간단축 또는 더 길게 가능한지를 조절하셔야 할 부분입니다. \본인이 알아서 처리하셔야 할 부분이고, 공인중개사와는 관계가 없습니다. 퇴거일 기준으로 일할 계산을 하여 지급하고 나오시면 되고 해당 부분이 처리되면 퇴거시 보증금 반환이 가능하다고 보시면 됩니다. 일할 계산에 대한 부분은 임대인과 협의를 하시어 지급금액을 정하시면 됩니다. 월세보증금과 주택인도는 동시이행관계이므로 관리비및 월세정산을 끝내시고 퇴거할떄 받으실수 있습니다. 다만 ,계약만기전에 퇴거라면 임대인과 사전에 합의를 끝내신뒤에 받으시면 됩니다.