답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합(지주택)의 경우는 간단하게 재건축, 재개발처럼 해당 개발지구의 소유자들이 모여 건물을 세우는 방식과 다르게 개발부지를 먼저 구매한 뒤 개발을 하는 방식입니다. 쉽게 말해 토지구매에 대한 과정이 있습니다. 그에 따라 개발부지내 토지사용동의를 일정수준 받으면 조합모집이 가능한데, 해당 사용동의라는게 직접 매수하여 소유권을 얻는 경우도 있지만 일단 조합원 모집을 위해 구매가 아닌 사용동의만 얻는 경우가 있고, 조합원들이 다 구해져 막상 토지를 구매하려고 할때 남은 5~10%토지소유자들이 매도를 하지 않고 버티는 일이 많기 때문입니다. 그에 따라 개발이 지연되고 조합원들은 발생하는 비용을 계속 부담하게 되면서 사업이 불투명해지는 경우까지 발생하게 됩니다. 이렇게 되면 조합을 탈퇴하고 싶어도 인수를 할 다른 사람이 없고, 그동안 납부한 분담금등은 날리게 되기 떄문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이 흔하게 발생하게 됩니다. 즉 지주택의 경우 조합가입시 반드시 꼼꼼한 확인과 토지사용동의의 종류등을 잘 판단하시고 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 2000년대 초반 미국경기가 악화되자 미국은 경기부양책을 운영하였고, 그에 따라 초저금리 정책을 진행합니다. 이에 따라 주택융자 금리가 인하되면서 부동산에 대한 투자가 늘어났고 그에 부동산 가격이 푹등을 하게 됩니다. 이러면서 주택담보대출의 일종인 서브프라임모기지은 본인들의 대출금리보다 주택가격 상승률이 더 높기에 파산하다라도 금융회사가 손해를 보지 않는 구조가 되면서 거래량은 대폭 증가하게 됩니다, 문제는 2004년 미국이 저금리 정책을 끝내면서 부동산 버블도 꺼지게 되는데, 이때 금리인상에 따른 비용부담이 늘어나면서 채권자들의 채무불이행이 늘어나게 되면서 유동화를 통해 돌고 돌던 모기지론도 부실화되면서 금융기관과 증권회사은 대출금 회수 불능사태에 따른 막대한 손실을 받게 되었고 그에 따라 파산등이 이어지게 됩니다. 해당 사건으로 인해 미국과 유럽 국가 및 전세계 경제에 엄청난 타격이 주었는데, 미국은 심각한 수준의 경제 공황에 접어들게 되었고 실업률 또한 높은 증가를 하게 됩니다, 그리고 유럽시장 역시도 유럽국가 부채위기를 겪었으며 이를 위해 엄청난 수준의 유로를 투입하여야했습니다. , 우리나라의 경우는 주식시장 폭락등이 나타났습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격은 대체로 우상향하는 모습을 나타냅니다, 다만 해당 우상향 과정속에 파동이 있고 해당 파동이 10년주기로 나타난다는 사이클이 존재하는 것입니다. 다만 해당사이클도 과거의 지표를 가지고 학문적 판단을 한것이지, 미래에도 파동주기가 10년 그대로 나타날지는 아무도 알수 없습니다. 그리고 부동산시장 참여자가 아닌 사람들이 종종 부동산 가격을 볼때, 부동산은 항상 상승만 한 것처럼 보일 수 있는데 해당부분은 앞에서 말한 것처럼 크게보면 우상향으로 이동되고 있기 때문입니다. 그리고 주택구매시를 고려할때 투자가 아닌 실거주 목적의 주택이라면 사실 시기를 보고 구매를 온전히 판단하는것은 주택구매를 더 늦추는 요인이 될수 있습니다. 쉽게 말해서 하락시기라는 판단이나 그 저점은 누구도 알수 없기에 보통의 시기만을 볼 경우 하락시기에는 더 떨어질까봐 사지못하고 상승기에는 가격이 너무 높아 잠시기다리다 결국 주택구매시기를 놓쳐 더 높은 가격에 구매를 포기를 하게 되는게 일반적입니다. 그러므로 주택구매를 고려하실떄는 구입하고자하는 주택의 가격을 기준으로 현 자금조달이나 유지에 문제가 없는지를 판단하는게 더 우선되어야 합니다. 그리고 무리한 구매가 아니며, 장기적인 주택유지가 가능할 정도의 자금력이라면 구매를하시는게 가장 현명합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 일정기간동안의 누적상승률을 기준으로 판단하는 경우가 많은데, 서울 아파트를 기준으로 최근 20년간 총 상승률은 419%상승허였으면, 가장 큰폭으로 상승한 년도는 2017년~2021년 사이로 두배가 가까운 100%이상의 상승이 있었습니다. 단순 상승률만 본다면 2003~2008년 노무현 정부당시 2배가까이 상승되었지만, 실제 상승된 금액자체만 보면 2017년부터 2022년사이 상승금액이 최대로 알고 있고 해당 시점에 대부분의 지역에서 주태가격 최고점을 찍었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순한 식으로는 해당주택에 투입된 자금합에 대한 임대수익이라고 보시면 됩니다. 쉽게 주택을 구입하고 관련비용을 처리하는데 1억이 들었고 임대수익으로 년 2000만원이 나온다고하면 20%의 임대수익률이 나옵니다. 다만 실제 이렇게 적용하기는 쉽지 않은데 예를 들어 월세의 경우 보증금에 대해서 회수로 보아 투입자금에서는 제외를 하여야하고 투입자금도 은행대출금과 세금, 기타비용, 그리고 매월 납부하는 원리금등을 모두 산정한뒤 산정을 하여야 합니다. 예로 1억부동산을 취득하는데, 대출이 6000만원, 기타비용이 500만원이라고 하면 내가 투입한 자금은 1억 -6천만원+기타비용 500만원 = 4500만원이 되고, 월세로써 보증금 1000만원 월 30만원의 임대차를 할경우, 자금자금에서 보증금을 빼고 3500만원 , 월세의 연임대수익은 360만원 = 수익률은 약10%가 산출됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 시점마다 차이는 있지만 재건축을 시작하는 단계에서 기대감으로 상승하는 효과가 있고, 관리처분인가가 이루어진 후에는 사업진행에 리스크가 어느정도 낮아진 상태이기에 해당시점에서도 오를수 있습니다. 다만 가장 고점에 매매를 원하실 경우로써 주택매매로써 고점은 재건축기대감으로 상승하는 시점이 될수 있고, 관리처분 인가이후에는 사실상 주택이 아닌 입주권리인 입주권 매매로써 전매시점이 될수 있으나, 동,호수등이 결정이 된 상태이므로 각 입주권마다 로얄층등에 따라 가격의 차이는 충분히 생길 여지가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 재건축에 대한 문의로 보입니다. 재개발과 재건축은 의미가 다르고, 재개발은 말그대로 도시관리계획에 따른 것이기에 시기나 가능여부를 짐작하기 어렵고 재건축처럼 입주민들이 추진하는 사업의 경우는 법적 기준은 없지만 과정상 안전진단을 거쳐 이를 통과하여야 시작이 가능한데, 해당 안전진단을 신청할수 있는 요건이 건축한지 30년이 지나야 합니다. 즉 건축한지 30년이 지난 아파트라면 안전진단을 신청하여 받을수 있고 해당 과정에서 재건축이 가능한 등급을 받게되면 본격적인 재건축사업 진행을 할수 있습니다. 또한 재건축사업도 사업성이 있어야 진행이 가능한만큼 입주민들의 세대수와 대지지분 그리고 해당 부지의 입지적 조건등도 사업진행을 판단하는 요인이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환금성은 물건을 팔아서 돈으로 바꿀수 있는 성질을 의미하고 부동산에서는 보유한 자산의 현금화 가능성을 말한다고 보시면 됩니다. 기준이라는게 결국은 내가 원할때 얼마나 빠르게 매도가 되느냐로 볼수 있고, 그에 따라 부동산별 수요가 높을수록 환금성이 높다고 판단하게 됩니다. 기준을 정한다면 명확한 기준은 없겠지만, 내가 부동산을 팔기로 결정하고 해당 부동산을 중개사무소등에 내놓고 실제 매매가 이루어져 잔금을 받게 되는 시점까지의 기간등을 기준으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전쟁중에 부동산 가격이 의미가 있나요? 전쟁이 벌어지면 해당 지역은 초토화된다고 보시면 되고, 그에 따라 부동산가격등이 의미가 없습니다. 말그대로 사느냐 죽느냐의 문제이기 때문입니다. 만약 한국전쟁이 나고, 한국 영토내 전쟁이 벌어진다고 가정을 한다면 , 전쟁의 피해가 없는 지역에 사람들이 몰릴수 있기에 해당 지역내 주택의 가치가 오를수는 있겠지만 이미 정상화가 어려운 나라상황상 정상적인 매매자체가 불가하기에 위 부분에 대한 고려는 의미가 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발에 따른 이주가 시작되는 시점과 일반적으로 이사가 많은 1~2월달이 겹치기 때문에 매물이 더 감소될 가능성이 있습니다. 그에 따라 조금이라도 빠르게 알아보시는게 방 구하기는 더 수월할듯 보입니다. 그리고 임대인과 협의가 된 부분이 있다면 일단 해당기간에 맞추어 이사를 준비하시고 혹시라면 해당 기간내 이사가 어려워 조금이라도 더 거주가 필요해질 경우라면 그때가서 임대인과 협의를 하시면 될듯 보입니다. 이전과 동일한 질문으로 보이고, 답변상에도 인터넷으로 알아보고 대략 짐작하는 것보다 직접부동산에 방문하여 발품을 파시는게 유리하다 말씀해드린듯 합니다. 앞에서도 그렇지만 좋은 매물은 누구에게나 동일하게 느껴지기 때문에 선점하는 부분도 중요합니다,