답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 아파트마다 차이는 있는데 , 6개월에서 1년안에 보전등기 및 소유권이전등기는 완료됩니다. 대환대출의 경우 상품에 따른 가능시기가 다르긴 한데 대부분은 기준점이 입주시기가 아닌 소유권등기를 한 3개월이내로 알고 있기에 소유권 이전등기를 마치자 마자 신청을하시면 크게 문제없이 진행이 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약으로 모든걸 다 커버할수는 없습니다. 질문처럼 계약시에 이미 위험요소가 있음을 알고도 계약을 진행하시면 사실상 법으로써 보호가 어려울수 있고, 이미 허그에서 구상권 청구를 한 뒤에 본인이 전입한다면 경매가 진행될 경우 본인의 보증금보호는 매우 어려울수 잇습니다, 결국 계약을 하지 않는게 가장 최선이며, 계약을 꼭 하시겠다면 보증금없이 거주월세를 한번에 지급하는 방식인 연세(사글세)로써 협의하여 계약을 진행하시는게 더 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매라는 용어는 분양권 입주권과 같은 입주할수 있는 권리에 대한 거래시 사용하는 표현이고, 그외에는 매매라는 표현을 사용하시는게 맞습니다. 그리고 질문처럼 보유한적 없이 바로 양도라는건 없습니다. 이런 경우는 법률상 중간생략등기로써 불법행위로 구분되어 계약자체가 무효도 이고 관련한 처벌 및 가산세등의 불이익을 받으실수 있습니다. 아마도 사자마자 바로 매도하는 것을 말하는듯 보이는데 이런 경우에도 등기부상 이전을 한뒤 재이전을 하여야 하며, 당연히 주택구매이력도 남습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의이전에는 방법이 크게 매매, 증여 두가지 방식이 있습니다. 매매의 경우라면 대부분 대출상환을 하며, 증여일때에는 대출을 포함한 부담부증여를 할수 있습니다,매매방식이라면 본인에게는 양도소득세(양도차익이 있을 경우- 1주택자의 경우 비과세) , 부모님에게는 취득세증여방식이라면 부모님이 증여세를 부담하실수 있습니다. 두방식에 따른 세금판단은 주어진 조건만으로 판단하기는 어려우니, 각 상황에 따라 정확한 비교를 해보셔야 ㅎ바니다. 등기를 이전하게 되면 본인은 무주택자로 보시면 됩니다. 보통은 잔금청산일 기준 무주택자로 보지만 관련된 혜택을 이용할때 등기이전까지 완료되어야 별다른 문제없이 무주택자로써 신청및 이용에 문제가 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 미래도시에 대해서는 기술발전속도의 현실화정도를 판단하기 어렵기에 어떻게 변화될지는 정확히 말씀드리기 어렵지만, 가장 가까운 시간내 활용이 가능한 스마트 도시의 경우는 현재 아파트와 외형자체에 대해서는 크게 차이를 나타내기 보다는 그 기능적인 면이 훨씬 업그레이된다고 볼수 있습니다. 쉽게 lot 사물인터넷 기술을 통해 건물 내부의 다양한 시스템을 연결하여 효울적인관리가 가능할수 있고, 자가 주택 내부의 모든 시설물에 대해서 사용자 편의 중심의 자동화 시스템을 구축하여 편의성을 크게 향상시킬수 있습니다, 또한 실내외 전체가 지금보다는 프리이멈 즉, 하이앤드아파트 중심으로 변형되어 가는 형태로 변화될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1차는 불합격 2차는 합격시 그냥 불합격으로 인정되어 내년도 시험에서는 1,2차 모두 재응시를 하시어 합격하셔야 자격취득이 가능합니다. 반대의 경우로써 당해 동차응시하여 1차는 합격, 2차는 불합격한 경우에는 내년도 1차시험은 면제, 2차시험만 치루어 합격하시면 자격증 취득이 가능하나, 1차합격은 1년만 유예되기 때문에 다음해 2차를 불합격하시면 후년에는 1,2차 다시 시험을 치루어 합격하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합격이 되고 난뒤 자격증의 교부는 응시원서 접수시 입력한 회원정보 화면의 주민등록상 주소지의 시,도지사명의로 , 시도지사가 교부하게 됩니다. 교부일은 해당 시도의 일정에 따라 다르게 정할수 있습니다. 보통 방문보다는 인터넷을 통해 우편배송을 선택하여 집에서 받아보실수 있기에 이를 이용하시면 편리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 2~3개월전에 올리시는 경우가 많습니다. 이유는 해당기간정도 뒤에 입주를 희망하는 수요자들이 대부분이고, 실제 대출과정이나 입주가능기간을 고려할때 가장 용이한 기간차이기 때문입니다. 다만 해당지역내 부동산 거래량이 적고 수요가 워낙 적은 곳이라면 이보다는 더욱 빠르게 주택매물을 등록하셔야 거래가 이루어질수 있고, 거래가 활발한 지역이라도 대출등을 고려하면 퇴거기준 최소 1개월이상 남아야만 거래가 이루어질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산리츠는 부동산 투자회사를 의미하고 해당 투자회사는 대출과 자기자본(투자자금)을 동원해 건물을 매입하고 임대료를 받아 관련된 비용을 지출하고 남은 수익에 대해서 주주에게 배당등을 진행하는게 일반적입니다. 질문에서처럼 부동산 임대수익률이 3%라면 이는 대출관련된 이자비용, 세금등을 공제하고 순수하게 남는 임대수익에 대한 수익율일 가능성이 높습니다. 임대수익률 계산에서는 연임대수익에서 대출금을 제외한 자기투입자본에 대한 비율이기 때입니다. 그에 따라 질문처럼 임대수익률이 은행이자율보다 낮다라도 리츠회사 운영이나 배당에는 문제가 없을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 낙찰자의 경우 배당이 어떻게 되는지는 크게 중요하지 않습니다. 중요한건 권리관계상 낙찰이후 인수되는 권리와 소멸되는 권리의 구분이 낙찰자 입장에서는 가장 중요하고, 특히 인수되는 권리중 가장 유의해야 하는 대항력있는 선순위임차인에 대한 배당금액정도라고 볼수 있습니다. 보통 배당순서는 경매집행비용 -> 부동산 필요비,유익비 -> 소액임차인 최우선변제금, 임금채권 (3개월치) -> 당해세 -> 담보물권(순위에 따른 실제 배당) 순으로 진행된다고 보시면 됩니다.