답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 투자에는 언제난 손실이라는 리스크가 있고 부동산 역시도 해당 부분이 존재합니다. 질문처럼 말하는 이유는 부동산가격이 전체적으로는 우상향하기 떄문인데, 어떠한 투자방식을 진행하느냐에 따라 달라질수있고, 전체적인 부동산 시장 분위기에 따라서도 손실 가능성은 있습니다, 특히 부동산은 모든 방식에 대해 세금에 대한 리스크도 적지 않습니다. 1년전만해도 주택가격이 크게 하락하면서 갭투자를 했던 사람들이 깡통전세 및 보증금미반환등이 문제가 발생하였고, 경매와 같은 경우에는 권리관계분석 실패에 따라 비용지출로 인한 손실, 그리고 임대수익을 목적으로 한 투자에서는 공실의 리스크등이 발생하였기에 무조건 수익이 가능하다는 것은 사실과 다르디고 보셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매시 어머니가 부담했던 자금 모두 본인에 대한 현금증여로 볼수 있습니다.즉 현재 어머니에게 명의를 넘기는 것과 관계없이 최초 구매시 받았던 2400만원은 어머니 -> 나 현금증여이고 현시점 명의 변경시 2400만원 나 -> 어머니로 또 한번의 현금증여가 되게 됩니다. 이럴 경우 직계본비속간 증여비과세 5000만원 미만이므로 증여세는 발생되지 않겠지만, 이를 가지고 다른 세금감액은 어렵습니다. 오히려 증여신고를 안했기에 가산세등의 세금이 추가로 부과될수 있습니다. 증여취득세는 3.5%입니다. 매매로 할 경우 1%이구요, 즉 자금을 질문처럼 돌린다고 취득세율이 달라지지 않습니다. 질문자님께서는 일단 증여로 명의를 넘길지, 매매로 넘길지를 정확히 결정하시고 그에 맞게 진행하시는게 필요해보입니다. 이것도 매매와 증여를 섞으셨는데, 부담부증여를 한다면 어머니께 자금을 받을 이유가 없습니다. 즉 부담부증여를 하셨다면 1.89억에서 대출 금액을 뺀 나머지가 그대로 증여가액이 됩니다. 즉 그에 따라 5000만원 비과세, 나머지 5000만원에 대해 어머니가 증여세를 내는 것이지 본인에게 돈을 지급하는게 아닙니다 , 만약 매매라면 본인이 1.89억을 전부받고 보금자론을 상환 , 명의를 넘기시면 되는 것입니다. 이떄 당연히 증여관련한 부분은 필요하지 않습니다. 저가매매를 하신다면 증여가 아니기에 증여세와는 관계가 없습니다.질문대로 시세대비 30%이내 거래금액이고 매매자금의 이체만 정확히 하시면 증여가 아닌 정상매매로 인정이되고 이럴 경우 어머니는 취득세, 본인은 양도소득세를 부담하시면 되는데 취득세의 경우 1%(어머니만) 본인은 양도차익이 없으므로 양도소득세는 납부하지 않아도 됩니다. 죄송하지만 제시한 방식은 말이 안되는 부분이니 진행하지 않는게 좋을듯 보입니다. 세금의 경우 잘 모르고 진행하시면 이후에 추가적인 문제들이 더 크게 발생할수 있습니다. 세무소나 부동산등에 도움을 받아확인후 진행하시고, 그게 어렵다면 차라리 매매를 할지, 증여를 할지 정확히 결정을 하신뒤에 해당하는 내용만 찾아서 보신뒤 진행을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 7.5억을 보증금 5억으로 할 경우 전환률 5.25% 적용하면 대략 월 100만원정도는 맞습니다. 두 가지 경우 중개보수는 전세일때 0.4%로 300만원 , 월세일 경우도 0.4%가 환산보증금이 6억이기 때문에 240만원이 산출됩니다. 그리고 세금의 경우는 1주택자라면 기준시가 12억이하 주택의 경우 임대수익에 대한 소득세는 납부하지 않아도 되나, 2주택이상 다주택자일경우 월세수입에 대한 소득세 납부의무가 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보문역 주변으로는 이미 아파트와 현 소규모재개발이 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 지형 자체도 평지이고, 성북천과 인접하여 공원 역할도 하고 았기에 개발이 빠르게 이루어진 듯하고, 성북천에서 고대로 올라가는 안암동쪽은 사실 지형도 언덕이고, 다세대 다가구 밀집지역, 그리고 대학교와 병원이 넓게 분포되고 주변읋 대학상권이 형성되어 있기에 개발자체가 쉽지 않습니다. 그리고 개발호재의 경우 안암, 보문쪽보다는 장위뉴타운이나 월곡동과 석관동 주변이 모아타운등의 개발호재가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.성북동이 부자가 사는 곳이라는 이미지는 청와대와 인접했던 입지특성상 삼청각 주변으로 권력층등의 고급주택가등이 형성되면서 평창동등과 함께 부촌이미지가 생긴것인데, 사실 지금과 같은 생활편의 입지보다는 프라이빗한 느낌의 주택단지입니다. 그리고 고대안암쪽은 현재도 일부 개발중에 있으나, 대규모 재개발은 어려운 지역인데, 이유는 대학교 및 대학병원이 중심지역에 있으면서 개발가능한 부지가 적고, 그 주변으로 상가와 같은 상권등이 많고, 학생들의 위한 소형원룸등이 워낙많기에 개발을 하기에는 비용에 대한 부담도 적지 않기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 서울시는 광화문 광장에 "대한민국 자유를 위한 희생에 대한 감사"를 주제로 한 상징조형물을 조성한다고 합니다. 오세훈 서울시장이 추진하던 초대형 태극기 계양대를 대신하는 국가상징공간을 조성하겠다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 집을 살떄 필요한 게 아니라 아파트 분양등을 받기위한 청약시에 필요한 부분입니다. 이때 특별공급요건에 따라 생애최초특별공급등을 신청할수 있습니다, 질문에서 말하는 생애최초 디딤돌대출의 경우 청약통장과 관계없이 주택을 구매하였을떄 생애최초 주택구매일 경우 소득,자산요건등이 충족될 경우 신청하실수 있는 부분입니다. 즉, 일반 구축에 대한 유상거래라도 생애최초 주택구입시에는 디딤돌 대출신청이 가능합니다. 아파트외 빌라라도 가능한 부분이고 주택의 경우에 담보대출이 가능합니다. 그리고 생애최초 주택구매시 취득세 200만원까지는 세금을 면제해주는 혜택이 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 청약시에 해당 청약통장 담보 대출받았다고 청약에 별다른 제한이 있지는 않은 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 대출금 상환없이도 청약통장을 사용한 청약에는 제약이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 새로운 세입자가 전입신고시 문제가 될수 있기에 미리 연락이 오는게 보통인데 질문처럼 아무런 말이 없었다면 다음 임차인이 아직 없거나 별 문제가 없어서 일수 있습니다. 그래도 이미 전출을 한 상태이기 떄문에 현 거주중이 어머니댁으로 전입신고를 옮기시는게 맞을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 토지거래허가 구역내 거래에서는 거래 허가가 가능한지에 대한 필수적인 확인 필요합니다. 특히 거래내용이 구역지정 목적에 부합하는지를 확인하셔야 합니다. 그리고 매매가격에 대해서도 사전에 확인이 필요한데, 허가구역내 부동산을 매수할 경우 환산가격을 초과할수 없으므로 매수자는 거래전에 이를 확인하셔야 합니다. 보통 시,군,구청에 문의하시면 됩니다.