답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 가계약은 매물을 실제 본상태에서 다른 사람과의 계약을 막고 본계약까지 주택을 잡이두기위해 소액을 걸어두는 의미입니다. 물론 계약에 대한 중요사항에 대한 합의가 이루어진다면 가계약도 계약금의 일부로써 보아 계약체결로 볼수 있지만 이런 경우가 아닌 전자의 이유라면 별도 확인없이 소액을입급한뒤 본계약시에 권리관계및 세부사항에 대한 확인을 하고 문제가 있으면 가계약금을 반환받고 계약을 진행하지 않거나, 문제가 없다면 계약금을 최종 지급하고 계약서를 지급하게 됩니다, 보통 가계약과 본계약은 1주일정도의 여유를 두고 진행되는 경우가 대부분이나 정해진 바는 없기에 중개사와 임대인, 임차인간 협의를 통해 빠른시일내로 정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세매물이 얼마만에 팔릴지에는 여러 요인이 있기에 대략적인 기간을 설명드기는 어렵습니다, 다만 쉽게 해당 지역 또는 정부의 규제나 시장상황에 따라 전세매물이 적은 상태에서는 당연히 전세매물이 올라옴과 동시에 계약이 체결되고 매물이 사라지게 되나, 반대의 경우로써 지역적 악재, 해당목적물 개별이슈, 시장내 임대차매물이 많아지는 상황이라면 매물이 올라오고도 한참이 지나도 거래가 되지 않아 남아있을수 있습니다. 결국은 해당 시기에 어떤 이슈가 있는지에 따라 전세수요가 달라지고 그에 따라 매물의 수와 등록기간도 크게 달라질수 있습니다. 특히나 전세매물의 중요한 공급원인 임대인들이 시장상황에 따라 매물을 거둬들이거나 월세로읜 전환을 진행하게 되면 이때는 전세매물이 크게 감소하고 이러한 시점에 전세매물이 나올경우 계약체결은 바로 될수 있어 매물이 시장내 존재하는 시간이 매우 짦아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 공과국이 만들어진 큰 이유는 우리나라는 국토전체의 면적이 적고, 그나마 60%이상이 산으로 되어 있아 주거를 할수 있는 토지가 한정적이라는 지리적 특성과 급격한 산업화를 이루기 위해 수도권 중심으로 집중개발을 시행했던 부분 때문인데 이러한 과정을 거치면서 주택가격의 상승이 지나치가 발생하면서 사람들도 점차 부동산이 주거의 용도가 아닌 하나의 투기시장으로써 인식이 고정된게 지금과 같은 결과로 이어졌다고 할수 있습니다. 그에 따라 수도권과 지방, 수도권에서는 상급지, 중급지, 하급지가 구분되어졌으며, 이는 거주지역에 따른 계급화까지 나타났다고 할수 있습니다. 이러한 특성을 가진 우리나라 부동산에 대해서 이전 정부들도 제도등을 통해 안정화를 시도하였으나, 늘 시장심리에 밀리면서 결국은 더큰 부작용을 만들어내었고, 이는 시장을 정부가 통제할수 없다는 인식이 가능해지며, 불패신화가 이어져 온게 현실입니다. 그에 따라 시장안정화가 이루어질지는 사실 회의적이긴 하나, 현 정부가 보여주는 시장에 대한 이해와 접근방식이 이전과는 다르게 뛰어난 점이 분명 있기에 조금의 기대가 되는 것은 사실이며, 근본적인 안정화를 위해서는 추가적인 공급대책과 가장 중요한 지방내 지역활성화 정책이 잘 이루어진다면 지금보다는 안정적인 시장환경이 조성되지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분당의 경우 1기신도시로써 일산과 더불어 30년이상 경과된 곳입니다. 그에 따라 정부가 신속통합기획에 따라 재건축 사업속도를 높이려는 지역에 해당되고, 실제 작년 대상단지를 발표하면서 재건축의 바람이 부는 곳입니다. 특히나 지역 특성에 따른 사업성이 가장 높은 지역에 해당되는 곳이기에 다른 지역들보다는 빠르게 진행될 가능성이 높습니다. 다만 각 단지별 재건축은 해당단지에 따라 진행속도에는 차이가 있으며, 현재기준으로 사전단계를 거친 단지도 있을 만큼 현재진행형에 재건축 사업이 진행중인 지역으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물마다 입지와 평수, 시설상태등에 따라 많은 차이가 있어 답변을 드리기는 어려우나 신림의 경우 원룸이나 단독세대거주가한 매물이 많은 지역으로 보통 보증금은 500만~2000만원사이 월세는 40~70만원사이로 보시면 될듯 보입니다. 만약 보증금이 낮으면 당연스럽게 월세가 높아지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비싸다는 기준은 사람마다 차이가 있어서 뭐라고 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 주택가격은 가장 흔하게 가성비라는게 적용되지 않는 대상입니다. 즉 가격이 곧 가치인 만큼 가격이 비싸면 비싼 이유가 , 싸면 싼 이유가 반드시 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 매매가 많고 임대차매물이 적은 것은 현 규제로인해 수도권이 더심한 상태이고 보증금 2억에 150~180은 전세로 전환시 5억이 넘는 수준인데 그럼 시세가 7~8억정도로 사실상 지방지역이라도 신축에 평수가 어느정도 있는 브랜드형 대장아파트라면 가능한 가격대입니다. 물론 해당지역내 평균 시세로는 보이지 않으며 인용시 보았던 매물중 특수하게 높은 가격대 단지시세를 인용하신것으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 대출을 끼고 주택을 구매하기 떄문에 계약시점과 잔금시점간 간격이 한달에서 한달정도를 고려하고, 계약을 위한 매물 검색및 임장등을 고려하면 3개월전부터는 알아보시는게 필요할듯 보입니다. 계약은 퇴거일자 기준으로 앞에서 말한 과정이 있기에 한달~한달반정도전에 본계약을 체결하는게 일반적입니다. 부동산을 알아볼때 팁은 다양하게 나오긴 하는데 경험상 발품을 많이 팔수도 더 나은 매물을 많이 볼수 있고 그에 따라 원하는 매물을 구할 가능성이 높습니다. 즉, 무의하게 방문을 하는것보다는 대상지역내 여러부동산을 통해 매물을 다양하게 보시는게 팁이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 전세가격이 상승하면 전세가율이 높아지게 되고, 기존 전세가율로 회복하는 과정에서 주택가격도 상승하게 됩니다. 실제 시장에서는 전세가격이 상승하면 갭투자등이 활발하게 이루어질수 있기에 투자수요가 늘어 주택가격도 자연스레 상승을 하는 구조입니다. 즉, 전세시세가 상승하게 되면 시세도 올라갈 확률이 높아진다고 보시면 됩니다. 단, 일부 지역내 매물의 경우 매매수요는 없으나 ,임대차수요가 큰 경우에 별도 전세시세만 상승하여 높은 전세가율을 나타낼 가능성도 있긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격은 개업을 하거나 다른 부동산에 취업을 하여 중개활동을 하는 것외 활용할수 있는 방법은 없습니다. 보통 개업을 하게 되면 경매입찰대리등도 할수 있지만 개업을 하지 않으면 사실상 하나의 부동산에 등록하여 소속공인중개사를 하여야 하고 이중 등록도 되지 않아 프리렌서도 할수 없습니다. 즉 자격자체를 활용할 다른 방법은 없습니다. 그래서 개업한 공인중개사의 겸업제한이 없는 것도 이러한 이유가 아닐지 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 계산법이 특이합니다 ,일단 지급한 월세는 선납형태로 보이는데, 월세납입일 보다는 입퇴거일 기준으로 보시는게 계산상 덜 헷갈릴것으로 보입니다. 즉, 13일 입주시점 지급한 월세는 선납형태로 2.12일까지로 이런식으로 계속계산하면 올 2월 13일부터 3월 12일까지의 월세는 2월 25일에 지급한 것으로 처리가 끝나는 부분으로 이해가 됩니다.월세납입일이 25일이라도 실제 거주일을 기준으로하면 딱 1년을 채우는 것이고 지난달 납입분이 다음달 선납분이 되는 것이기 때문입니다.