답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기시 임대인의 반환여부는 계약시점에 아무도 알수 없습니다, 그에 따라 일반적으로 보증보험에 가입하여 이러한 위험을 낮추는게 일반적입니다. 질문에서 위반건축물이기 떄문에 보증보험에 가입을 할수 없는 것은 리스크가 될수 있지만, 권리관계와 시세, 그리고 전세권설정등기 조건, 그리고 임대인의 담보대출이 없는 점등을 보면 그나마 위험도는 낮은 편에 포함된다 판단됩니다만, 전세권 설정등기를 하였더라도 만기이후 보증금 반환까지는 보증보험을 통한 청구보다 시간지연이 될 수 있다는 점은 단점이 될수 있고, 부동산 가격하락이 크게 되지만 않는다면 보증금에 대한 손실은 발생되지 않을 가능성이 높습니다. 중요한건 현시점에서 판단되는 가능성만을 말하는 것이기에 선택은 본인이 하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익률은 각 건물마다 차이가 있을수 있는데 상가의 경우 평균수익률이 4~5%정도라면 나름 수익률 좋은 건물로 보시면 됩니다. 보통은 해당 수익율만 보면 너무 낮다는 생각을 하시는데, 수익금액 자체만 계산하면 절대 적은 수준이 아닙니다. 또한 해당 임차수익을 통한 수익도 있지만 건물가치 상승에 따른 수익도 있기 때문에 종합적인 수익은 더 높아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이주비대출은 착공이후 완공까지 다른 주택이동을 이해 제공하는 대출입니다. 다만, 해당 대출이 선순위 채권이 되어야 하기 때문에 현 주담대를 상환을 우선적으로 하셔야 합니다. 또한 보통은 이주를 위한 비용이지만 다른 주택을 구매하기 위한 구입자금으로 사용하실수는 없습니다. 이주비대출을 실행한뒤에 주담대 대출을 상환하면 되기 때문에 기존 담도대출이 있는 상태에서도 실행은 가능한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 재건축시 이주를 위한 이주비대출 신청시에는 현 주택에 세입자 여부 존재여부는 대출한도나 승인에 영향을 주지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 이주비 대출을 실행하였을 때 임차인은 퇴거를 하여야 하는 것으로 알고 있기에 퇴거일에 맞추어 이주비대출을 실행하고, 해당 자금으로 전세보증금을 반환할수 있습니다. 이주비 대출의 한도나 조건은 조합원 주택 감정평가액의 40%, 시공사추가대출 20%을 포함 60%정도까지는 가능한 것으로 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.언제까지 오를지는 저도 그리고 그누구도 확답할수는 없습니다. 그리고 질문에서처럼 월급을 차분히 모아 서울내 주택을 구매하는 것은 점차 더 어려워지는게 사실입니다. 다만 주택구매시기를 계속 늦춘다고 해도 주택가격이 내 원하는 수준으로 떨어질 가능성은 낮기 떄문에 주택구매를 위해서는 어느정도의 대출을 통한 자금조달을 계획하여야 하고, 해당 부분과 자기자금, 월소득등을 잘 판단해 영끌등과 같은 무리한 구매가 아니라면서 주택구매를 서두르시는 것도 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 경우는 사실상 전세보증금이 시세대비 어느정도인지를 판단하기 어렵습니다. 이유는 시세비교가 가능한 대상을 찾기 어렵고, 거래된 이력도 없기 때문에 기준점을 찾기 어려울수 있기 때문입니다. 이에따라 시세와 전세보증금의 차이가 없는 경우가 많고 이럴 경우 주택가격하락시 깡통전세가 될 가능성이 높은 단점이 있기 때문입니다. 다만 부동산 상승기등에서는 주택가격이 시간에 따라 상승하기 때문에 시세가 높아져 전세사기 확률은 낮아질수 있습니다. 결론적으로 신축빌라라도 보증보험 가입을 필수로 하고 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 이러한 부분에 대해서는 어느정도 안정적인 입주를하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 사실상 내수경기와 해당 입지상권에 따라 달라집니다. 만약 해당 상권이 다른 곳으로 이동된 구상권에 해당된다면 그만큼 유동인구가 감소하고 장사에 따른 수익이 적어지기 떄문에 폐업이나 이전에 따른 공실이 발생할 수 있고, 중심상권이라 판단되는 곳의 공실이 늘어가는것은 말그대로 내수경기침체에 따른 매출감소가 가장 큰 이유가 될수 있습니다. 대표적으로 예로 명동의 경우도 코로나를 겪으면서 공실이 늘어난 상태인대, 이는 상권의변경보다는 내수경기 및 외국인 소비감소에 따른 매출하락 + 높은 임대료에 따른 운영의 어려움이 합쳐진 결과이고 강남 가로수길의 경우는 주변 골목상권인 세로수길로 상권이 점차 이동하면서 공실이 늘어나는 것으로 이해할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용면적은 개인이 독자적으로 사용하는 공간을 말하는데, 쉽게 현관문 안쪽 공간의 면적을 말합니다. 공급면적은 이러한 전용면적과 복도,엘레베이터,계단등처럼 공동을 사용하는 공간인 공용면적을 합한 면적을 말합니다. 일반적으로 신축의 경우 분양에서 말하는 분양면적(84A)등은 전용면적에 해당하게 되고, 계약면적은 공급면적을 말합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나이를 떠나 어떠한 것에 도전하는 것은 너무나 좋은 선택으로 보입니다. 경험상 질문자님보다 더 나이가 많으신 분들도 도전하여 합격을 하는 만큼 늦었다 판단되지는 않습니다. 보통 중개사시험은 범위가 넓고 법률관련 과목이 많기때문에 인강이나 학원수강을 통해 도전하시는게 효율적일수 있고 학원의 선택은 사실 크게 차이는 없으나, 본인에게 맞는 교수님들에게 강의를 받는게 가장 좋기 떄문에 각 학원 홈페이지내 샘플 강의 영상을 둘러보시고 가장 맞다 판단되는 학원에 등록하시는게 좋을듯 보입니다. 합격이 목적이지 불합격에 따른 학원비 회수등이 주요 목적이 아닌만큼 이러한 혜택은 크게 생각하지 않는게 좋습니다, 대표적인 학원은 해X스 , 에X윌등등이 있는데, 해당 학원에 수강생이 많은 만큼 비슷한 연령대 학원생들을 만날수 있고 1년간 공부하는 데 서로 심리적, 학습적 도움을 주고 받을수 있습니다, 그래서 인강보다는 학원에 직접 출강하여 공부를 하시는게 더 효율적일수 있습니다. 취득후에 취업은 연령을 고려하면 개업 공인중개사가 되시는게 가장 확률이 높을수 있는데, 이러한 부분을 하지 않는다면 소속공인중개사등으로 취업을 하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 구매시점은 누구도 판단할수 없습니다. 질문처럼 자금력이 충분하다면 주거안정을 위해 주택을 구매하시는게 유리해보이긴 합니다. 사실 구매후 주택가격은 하락할수도 상승할수도 있지만 장기거주를 통해 주거안정효과를 누리면서 상승하는것을 기대할수 있기에 이러한 점이 임대차에 따라 잦은 이동 비용등을 고려할때 더 나은 판단일수 있습니다.