답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일 특공요건이라면 예비번호도 순번이 높을수록 미계약등이 있을 경우 우선으로 당첨되게 됩니다.예비번호의 경우 특공물량의 최대 500%까지 선정할수 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 총 특별공급 총 공급물량을 기준으로하므로 500번대가 나온게 아닌가 싶습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 정부가 빌라등의 수요부족등을 해결하기 위해 전용60제곱이하 신축소형주택(취득가액 수도권 6억, 지방3억)을 구입하는 경우에 27년 12월까지 취득세, 종부세, 양도소득세등 부동산 세금산정떄 주택수에서 제외해준다는 것으로 구축빌라등에 대해서는 적용되지 않습니다. 즉, 신규로 빌라를 구매하는 경우 유리한 정책이지만, 구축빌라등을 구매할 경우 위 혜택을 받을수 없기 떄문에 적용가능여부를 판단하고 투자를 진행하셔야합니다. 위 정책에 따라 신규빌라에 대한 수요증가는 예상되나, 해당 부분이 기대이상의 가격상승세로 나타나기는 어려울것으로 판단됩니다. 이유는 그동안 전세사기 이슈등으로 빌라의 수요가 아파트에 몰리면서 아파트는 가격이 상승되고 빌라등의 가격은 하락하는 부분을 해소하느게 주 목적이라는 점과 주택가격상승을 위해서는 사실상 투자수요와 이를 이용할수 있는 임대차 수요가 어느정도 있어야 하는데 실제 위 정책으로 실수요자를 제외한 임대차, 투자수요등은 이동이 많지 않다는 점이 극적인 가격상승세를 기대하기는 어렵지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양아파트 특히 분양가상한제등 실거주의무가 있는 경우 '최초입주 가능일'부터이므로 실제 입주가능시기부터 실거주를 하셔야 합니다. 다만 정부에서 부동산 활성화 정책에 따라 기존 요건에 대해서 "최초 입주후"로 바꾸고 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 즉, 입주시기에 바로 입주를 하지 않아도 됩니다만, 3년이 넘지 않는 기간내 실거주를 위해 입주를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 미등기 주택에 대해서는 매도인이 매매전에 소유권이전등기를 경료한후에 매매를 진행하는게 맞습니다. 그렇지 않고 미등기 상태로 인수를 하는 경우에는 토지소유자와 농가주택의 소유자가 동일인인지를 확인하셔야 하는데, 건축물대장을 통해 소유자 여부를 확인하시면 되고, 혹 소유자가 다를 경우 이를 일치한뒤에 매수를 하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우 매수이후에 실제소유자가 나타나거나 한다면 권리상 문제가 생길수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 입주예정일도 계약상 내용이기 떄문에 입주가 지연된다면 그에 따른 손해배상등을 시공사등에 요구할수는 있습니다. 문제는 입주가 늦어진 원인 즉, 과실 책임이 건설을 담당한 시공사등에 있을 경우에 가능하고, 만약 시공사와 시행사간 마찰로 인한 공사지연이나 코로나, 자연재해등 어쩔수 없는 상황등으로 지연이 된 경우라면 과실책임에 대한 입증이 쉽지 않기 때문에 보상을 받기 어려울수 있습니다. 결국에 공사지연의 원인이 확실하여야 그 주체를 상대로 손해배상이 가능하고 보통은 입주자대표회의 대표로써 시공사 또는 시행사와 법적 다툼을 통해 배상여부를 가리게 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있을수 있지만 가장 큰 이유는 내수경기침체에 따른 매출하락이 소상공인들의 폐업을 크게 늘렸기 때문으로 보입니다. 특히나 홍대의 경우 상권이 활성화되었던 만큼 월 임대비용이 비싸기 때문에 소상공인 입장에서 장사가 안될경우 더 버티기 힘든 비용지출이 발생하기 때문에 다른 지역에 비해 더 빠르게 진행되는듯 보입니다. 결국에는 상권의 이동보다는 전반적인 물가상승에 따른 내수경기침체가 각 지역마다 공실률을 높이는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익을 얻기 힘든데에는 여러이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 부동산 시장자체가 침체라는 점과 내수경기침체등에 따른 공실리스크가 커진점등이 이유가 될듯 보입니다. 또한 주택에 있어서는 최근 빌라등의 갭투자등이 이슈화되면서 관련한 투자수요가 위축된점, 아파트의 경우는 이전과 다르게 지역간 양극화와 주택간 양극화 모두 커지면서 수요집중이 한쪽에 쏠리는 만큼 수익창출대상이 줄어든 점이 이유로 보입니다, 그리고 대출에 있어서 금리가 이전보다는 크게 상승되면서 임대수익 대비 비용증가가 커진점도 이전보다 수익이 감소하게되는 원인으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.취득세의 기준상 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날을 기준으로 취득으로 보기 떄문에 매도자 입장에서는 해당일중 빠른날이 매도일이 됩니다. 그리고 등기상 등기완료일과 관계없이 등기시 접수일 기준으로 등기날짜가 기재되기 때문에 잔금일에 바로 등기를 접수하게 된다면 해당일자부터 질문자님은 무주택자으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용에 대해서는 잘 기재를 해주셨는데, 상황상 반환이 어려운부분은 맞아보입니다 . 가계약을 체결하고 본계약을 체결할 시점이 지나서까지 진행을 하지 못했다면 그자체로 계약상 의무불이행에 해당 될수 있습니다. 다만 가계약금을 몰수하였다면 그자체로 계약금 계약이 성립되었다는 의미인데, 질문자님이 계약해지를 직접 통보하지 않은 상태라는 점과 그전에 계약불이행에 따라 해지를 위한 기간에 대한 최고를 임대인이 임차인에게 정식으로 하지않은 점을 볼때 계약금계약 자체는 아직 유효하다 판단됩니다. 그러므로 일단 계약기간내 타인과 다시 계약을 한점은 임대인에게 이행불가의 사유가 발생한 것으로 판단됩니다.여기서 질문자님이 원하는 것은 계약유지가 아닌 계약금반환이기 떄문에 사실상 이러한 부분들을 근거로 하여 임대인과 협의를 하여 적절한 합의점을 찾아야되는게 아닌가 싶습니다. 법적판단이 다를수있기에 임대차와 관련된 법적전문가등에 한번더 문의를 해보시는것도 도움이 될듯보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 계약전 둘러보는 것은 원칙적으로 협의사항이지 강제사항이 아닙니다. 즉 현 세입자가 본인이 보여주기 어렵다고 한다면 볼수 없습니다. 사실 전 임차인입장에서는 곧 나갈상황이기 떄문에 질문자님과 임대인 계약유지여부는 중요하지 않습니다, 그리고 법적으로도 반드시 집을 보여줘여 하는 협조의무가 있는 것도 이나기 떄문입니다. 가장좋은 방법은 좋게 말해서 시간을 임차인이 편한시간에 맞추어 한번더 보는 방법입니다. 임대인도 임차인에게 보여주라고 강요할수는 없기 때문에 임대인에게 얘기해도 해결책이 나오지는 않습니다.