답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 시기에 주택가격이 크게 상승하였고, 부동산에 대한 규제정책을 낼때마다 오히려 더 크게 상승했기 때문에 당연히 정책실패와 부동산 가격상승의 원인이라는 이야기가 많은게 사실입니다. 특히 가장 논란가 되었던게 임대차3법인데, 사실 이부분에 대해서는 부동산 가격상승을 부축인 면도 있긴 하지만 임차인의 권리보호의 역할도 어느정도 한것도 사실입니다. 어느정부나 부동산 정책에 대해서는 집값안정을 목표로 정책을 했지만 성공한 사례는 없습니다, 부동산시장이 정부의 정책을 계속 엇나가는 결과를 나타낸것도 있구요. 다만 이전정부가 그 어떤 정부때보다 더 크게 상승시킨 것도 사실입니다. 시장경제에 따라 움직이는 부동산 시장에 정부의 개입은 최소화되는게 맞다고 보는 의견이 많은게 이러한 부작용때문입니다. 특히나 부동산을 잘 아는 전문가라도 시장에 개입하는데 있어 결과를 장담하기 어려운데 , 국토부장관이나 정책을 내는 국회의원, 대통령까지 전문가라기 보다 정치인에 가깝다 보니 실패하는 정책이 더 클수 밖에 없는것도 이유가되지 않을까 싶습니다. 물론 부동산 시장 역시도 복합요인에 따라 움직이는 특수성이 있는 시장인 점도 있구요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라는 기본적으로 정확한 시세확인이 어렵습니다. 주변부동산이나 분양관계자가 말하는 시세는 말그대로 말하는 시세일뿐이고 실제 비교가능한 대상이 거의 없기에 은행이 보는 시세와 세입자가 계약시 듣는 시세와는 차이가 있습니다, 그래서 여러부동산등을 통해 대략적인시세를 확인하지만 결국은 전세와 시세의 차이 즉 전세가율이 높은 상태로 계약을 하게되는게 일반적입니다. 그렇게되면 가격방어가 약한 빌라 특성상 부동산 시장 하락세가 나타나면 가장 빠르게 큰폭으로 하락하게 되고 그에 따라 전세금이 시세를 넘어서는 깡통전세가 나타나게 되고, 일반적으로 임대인이 지급능력이 부족한 경우 다음 임차인을 통해 보증금을 받고 퇴거하여야 하는데 이미 깡통전세에 이전과 같은 보증금을 내고 입주할 다음세입자가 없게 되고, 주택을 경매에 넘기던 팔던해도 보증금 전액은 회수가 어려워 지게 됩니다. 이게 이전부터 게속 되던 갭투자 운영방식이였는데, 그때는 부동산 가격이 늘 고공행진만 하던때라 당연히 다음임차인을 구할때는 전세가격이 올랐기에 순환이 가능했던것입니다. 지금은 이게 막히면서 연쇄적으로 다 터지게 되고, 그동안 가려져있던 무자본 갭투자, 빌라왕등이 수면위로 나타나게 된 이유입니다. 물론 처음부터 전세금을 노린 진짜 사기범죄도 있습니다만 비중이 크지는 않습니다. 다 위와같은 깡통전세나 전세금 하락에에 따른 보증금미반환 사고가 피해의 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 결과와 관계없이 채무자가 갚아야 하는 부분입니다. 즉, 경매를 하는건 재산을 처분시켜 채무를 회수하는 것인데 경매과정에서 채권금액회수가 어렵다고 판단하여 법원이 이를 중단하는 경우가 아니라도, 경매를 통해 처분이 되더라도 채무자는 채권자가 회수하지 못한 원금이 있다면 당연히 상환의무가 있습니다. 이는 채무자에 대한 불이익이 아니라 당연한 채권추심의 과정입니다.1처럼 위협이 아니라 채권추심을 다른 방법을 통해 계속 할 것으로 보입니다. 말그대로 질문자님 재산에 대해 매각하여 설정된 근저당만 사라진것이지 경매배당을 통해서도 회수가 다 안되면 당연히 갚으셔야 합니다. 채무가 경매로 소멸된게 아닙니다. 정 상환이 어렵다면 법무사, 변호사를 통해 법원등에 개인회생등을 신청하는게 방법이 될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 직주근접, 아이의 학교진학 두가지 문제가 같이 고민될듯 보입니다. 대부분의 경우는 아이의 초,중,고를 고민해서 학군이 갖추어진 곳을 선택하는게 맞긴 합니다. 참고로 학군이란게 강남8학군 이런게 아니라 주거 지역중심으로 초,중,고 가 있고 교육인프라가 있어서 아이가 초등학교부터 고등학교까지 한곳에서 교우관계를 유지하면서 잘 적응할수 있어 장기간 거주가 가능한 입지를 말합니다. 이런 부분에서 사실 일산도 나쁘지 않습니다. 물론 질문자님이 좀더 넓은 환경이나 선택권을 주고 싶다면 서울로 이사를 하시는것도 방법일수 있는데 현시점에서 개인적 추천을 드리자면 일단 아이가 진학까지 2~3년이란 시간이 있기에 현주택전세, 서울주택 임대차로 2년정도 서울주변에 거주를 해보시는게 어떨가 싶습니다, 일단 2년정도 직주근접으로 거주를 해보시고 해당지역내 아이에 대한 학군 등의 환경도 괜찮다면 그때는 일산주택처분과 서울주택구입을 고민하실수 있고, 반대의 경우라면 일산도 나쁘지 않기 때문에 직장 출퇴근이 힘드시더라도 다시 일산으로 오시는 것도 방법이 될수 있습니다, 2년뒤면 지금보다 서울주택가격이 더 오를수 있는 문제에 대해서는 어쩔수 없는 부분이겠지만 한편으로는 부족하지만 일산주택도 그에 대한 헷지의 역할을 할수 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 법적으로 몇세대 이상 대단지라고 명시한 기준은 없습니다. 다만 부동산 관련 종사자나 수요자들이 통상적으로 1000세대가 넘어가는 아파트 단지등에 대해서는 대단지 아파트라고 합니다. 경우에 따라 30평대 이상의 대형평수로 구성된 500세대 이상 아파트에 대해서도 대단지아파트로 보는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격 상승세는 현재 부동산 시장의 저점이라는 심리와 금리인하와 더불어 부동산 회복 기대감이 생기면서 수요심리가 자극된게 이유인듯 보입니다. 또한 스트레스 DSR등 대출에 대한 한도제한이 예정된 만큼 자금 조달이 유리한 현 시점에 실구매자들 수요가 늘어난 이유도 있어 보입니다. 다만 아직 확실힌 개선된 상황은 없는 상태에서 기대감으로써 가격이 상승되고 있기 때문에 향후 움직임은 좀더 지켜볼 필요가 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.OECD에서 중산층 기준을 중위소득 75~200%정하였기에 이에 따른 소득기준으로 보면 1인가구는 167만~444만원 , 2인가구 276만원~726만원이며, 자산의 경우는 순자산 기준 5억2천정도가 평균이라고 합니다. 다만 연구조사결과에 소득 상위 10%인 사람 중 97.1%는 본인이 상류층이 아닌 중산층이라고 생각한다는 얘기가 있습니다. 즉, OECD기준과 심리적 판단에는 차이가 있는 듯 하고 각 나라마다 이러한 기준외에 사회내에 통영되는 중상층 기준이 조금씩 다르다고 하네요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격상승세를 기준으로 사업의 확장지역을 고르는게 맞는지 모르겠습니다. 사업의 부지선정은 향후 부지상승가능성도 있겠지만 그보다 해당 사업을 영위할때 이동등에 따른 사업경비(비용) 절감이 우선되는 지역이나, 동일 업종이 모여 있는 단지로써 시너지효과가 가능한 곳이라든지 확실한 사업에 긍정적인 이유를 최우선하여 결정하셔야 하는게 아닌가 싶습니다. 그리고 경기도는 매우 넓고 서울과 근접한 위성도시 또는 서울과 직통교통이 확보된 지역 중심의 지가상승세이지 경기도 전체가 들썩이는 것은 아닙니다. 또한 경기 납부 / 북부 에 따라서도 지가 차이가 분명하게 나고 있습니다. 사업 운영을 목적으로 하는 경우라면 그에 맞는 입지분석을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세보증금 미반환이 생길 경우 임대인을 대신해 보증금을 회수할수있는 안전장치입니다. 경매진행등의 권리적인 문제가 없더라도 만기시에 임대인 경제사정등으로 인해 보증금 반환이 늦어지거나, 지연되는 경우 임차인입장에서는 이후 대처방안에 한계가 있는 만큼 만약을 대비해 일단은 가입을 해두시는게 좋습니다. 그리고 아파트는 가입하지 않아도 1순위 보증금 받는~~ 이부분은 정확한 내용이 아닙니다. 즉, 권리관계에 따라 선순위 임차인이면 가능하지만 그게 아니라면 1순위가 아닐수도 있습니다. 결국 목적물마다 권리관계에 따라 다릅니다. 또한 1순위라는게 임차권 등기, 경매신청등의 긴 과정을 거쳐 해당 목적물을 경매에 넘기고 배당을 받을때 1순위이기 떄문에 과정진행만으로도 임차인에게는 육체적,정신적 피해가 올수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구내식당을 운영이 불법도 아니고, 회사 입장에서는 직원에 대한 복지차원, 직장인들 입장에서 비싼 점심값부담을 줄이는 하나의 대책이 될수 있기에 상권이 죽는다는 이유, 그 표면에 상생이라는 의미를 붙여 구내식당 운영을 반대하는 것 또한 말이 되지 않는다고 생각됩니다. 만약 강제적으로 점심을 외부에서 먹을수 없게 사칙을 정한다거나 하면 모를까, 소비자인 직장인의 구내식당이용, 외부식당 이용의 선택권을 줄일 권리는 없기 떄문입니다. 그리고 동판교신도시의 상권은 이러한 한정된 수요만 있는 상권은 아닌 지역이고, 그외 거주인구 및 유동인구 수요도 나쁘지 않은 곳이고, 소비력을 갖춘 세대가 많다는 점, 서판교, 테크노밸리중 가장 활성화 된 지역이라는 점등에서 유리한 상권으로 볼수 있습니다, 다만 먹거리 다양한 막자 상권이 형성되어 있다는 점은 그 내부의 경쟁이나 임대비용등에서는 불리할수 있습니다.