답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 현대의 건축물들은 철근콘크리트 구조로써 지어지기 떄문에 아파트의 경우도 최소 40년에서 60년까지도 사용이 가능은 합니다. 특히 아파트 처럼 관리주체가 분명하고 주기적인 관리를 하면서 운영을 하는 경우 더 길게도 사용은 가능합니다. 다만 , 우리나라의 경우 건축한지 30년이 경과되면 안전진단 실시가 가능하고 해당 안전진단 결과에 따라 재건축, 리모델링이 가능할수 있기에 해당 수명연도까지 운영하는 경우가 드문게 사실입니다. 즉, 건물의 안전성등으로 인해 재건축을 한다라기 보다는 주택가치상승등의 목적으로 재건축을 진행하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 오르지는 않을 것으로 보이고, 오히려 주변 교통상황이 소음등으로 인해 가격이 하락할 가능성도 있습니다 보통 주택주변에 생겼을 때 가격에 플러스 요인이 되는 대상이 있는데, 대형 쇼핑몰이나 마트 등은 이에 해당될수 있지만, 농산물시장은 포함되기 어려운 게 사실입니다. 물론 결과는 해당 시장이 들어온 이후에 알수 있겠지만 보통 농산물 시장이 주거지역내 위치하는 경우가 많이 없다는 것을 보면 긍정적인 영향을 주기 어려울듯 합니다. 다만, 그만큼 일을 하는 사람들이 해당지역내 임대차를 할 가능성이 높기에 임대차 시세에 대해서는 긍정적인 영향을 줄수 있을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁방식은 현 주택의 소유권을 신탁사에게 이전하고 신탁사 시행사로써 참여하여 재건축을 진행하게 되는 구조입니다. 이는 사업진행에 있어 빠르다는 장점이 있지만 , 조합원들의 의견이 충분히 반영되지 않는다는 단점이 있습니다. 반대로 조합방식의 경우 조합이 시행사가 되어 전반적인 재건축을 운영하는데, 장점은 조합원들 의견이 재건축사업에 적극적으로 반영된다는 장점이 있지만, 조합원간 의견통합이 쉽지 않고, 시공사와 조합간 마찰등 전반적인 사업진행이 늦어지는 단점이 있습니다. 특히나 세대수가 많은 단지라면 조합방식의 경우 의견마찰이 더 많아 사업진행 속도가 느려지는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로는 불가합니다. 현 전세제도를 대체할만한 좋은 임대차 제도를 설치운영하는 것도 아니고, 단순히 전세사기가 많이 발생하였으니, 제도자체를 문제삼아 폐지를 하는 것은 단순한 논리로써 더 큰 후폭풍을 불러올수 있습니다. 우선 전세사기는 기본적으로 부동산 가격 하락에 따른 결과로써 문제가 커진것이고 전체 전세계약건수중에 전세사기 건수가 차지하는 비율은 생각보다 매우 낮습니다. 즉, 아무런 문제없이 유지되고 있는 전세계약자들이 더 많다는 의미입니다. 또한 전세제도가 국가가 만들어서 이를 국민들이 이용한게 아닌 예전부터 사인간의 계약을 통해 서로간 필요가 맞아 발전되고 고착화된 임대차 방식입니다. 그만큼 장점이 많은 임대차 방식이기도 하기에 정부가 무턱대고 폐지를 하게 된다면 임차인입장에서는 월세부담으로 인한 주거비용이 급격하게 늘어나게되고 , 그에 따라 소비침체가 동시에 일어날수 잇으며, 임대인 입장에서는 큰 자금 유입이 불가하고 현 세입자에게 보증금 반환문제가 생기기 떄문에 사회적으로 큰 혼란이 생기고 이는 곧 현정부에 대한 역풍으로 올수 있기에 폐지자체는 불가하다고 보는게 맞을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격은 과정상 관리처분인가 과정에서 결정되게 되는데, 쉽게 착공바로전 단계에서 확정되게 됩니다. 관리처분 계획에는 분양계획과 조합원들의 분담금등이 구체적으로 결정되게 되고 해당 계획은 인가받게 되면 실제 착공하기 때문에 해당시기부터 실제 분양하우스를 설치하고 수분양자를 모집하게 됩니다. 물론 이때부터 분양가도 확정된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리인하가 부동산시장에 미치는 영향은 고가인 부동산 구매를 위한 자금조달시 은행대출을 이용할때 이자부담이 줄어들수 있습니다, 쉽게 동일한 대출금액 기준 금리가 낮을수록 매달 부담하는 이자율이 낮아지게 되고, 현재보다 기준금리가 내려갈 경우 대출금리도 인하가 되기 때문에 그만큼 자금조달이 용이해지고 이는 수요증가로 나타날수 있습니다. 부동산 수요증가는 거래량의 증가를 이끌고 이는 주택가격상승의 결과로 나타날수 있기에 금리인하는 부동산시장에서 호재로 볼수 있습니다. 기업에서도 금리가 인하되면 자금차용을 통해 시설투자 , 고용증가등이 나타날수 있고 전반적인 경기가 활성화되는게 일반적입니다. 문제는 금리인하가 지속되면 결국 시장내 화폐유통량이 늘어나고 화폐의 가치가 떨어질수 있으며 ,이는 물가의 상승으로 이어지게 되게 됩니다, 해당 문제를 해결하기 위해 다시 금리를 높여 자금을 회수하게 되고 이때는 기업이나 부동산시장에 악재로 나타나게 됩니다. 즉, 순환구조에 따라 금리인하는 단기적으로 경기활성화의 역할을 할수 있지만 장기적으로는 물가상승등의 부작용이 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주상복합의 아파트에 해당되는 부분은 주택으로 볼수 있고, 오피스텔은 원칙적으로 업무용시설에 해당되어 주택이 아닙니다. 이런경우 공급면적에도 차이가 있는데, 동일한 분양면적이라도 실제 전용면적은 아파트가 더 크기 때문에 실제 가격도 더 높게 책정이 됩니다. 즉 전용율에 차이가 있는데 아파트는 전용율이 80%정도이고, 오피스텔은 50%정도로 실제 동일 분양면적이라도 실제 실거주공간은 30%의 차이가 생길수 있습니다 .그리고 향후 가격상승분의 경우 주상복합의 경우 주택으로써 포함이 되는 부분이기에 상승시기에 오피스텔에 비해 빠르게 상승되며, 하락기에서는 오피스텔 보다는 덜 하락하는 경향이 있습니다. 그만큼 수요가 오피스텔에 비해서는 높기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 강남의 경우 이전부터 한강의 범람으로 인해 침수가 잘되는 지역에 해당 됩니다. 이러한 문제로 인해 박정희대통령시절에 소양강댐을 건설하여 한강의 범람이나 수위를 조절시켜 주변지역 침수를 줄였고 해당 부분으로 인해 강남이 지금과 같이 개발이 가능하게 되었습니다. 특히 상습침수지역으로써 아무도 쳐다보지 않았던 땅이 현재의 압구정동입니다. 역사적인 썰이지만 그당시에 박정희 대통령이 현대에게 소양감댐 건설을 위한 방식을 주문하였는데, 당시 정주영 회장이 해당 건설과 동시에 큰 수혜지역인 압구정동에 동시에 매입한 토지가 있는데, 그게 현재의 압구정 현대아파트 부지라는 얘기가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 한 주택을 구매할때 대출을 풀로 받을수 있는 한도는 주택가격 대비 70%입니다. 쉽게 LTV70%가 한도인데, 생애최초의 경우는 80%까지 가능은 합니다. 문제는 개별 연소득과 부채에 따라 DSR,DTI가 제한되어 있기에 실제 대출한도는 위비율만큼 나오는 경우가 많지는 않습니다. 평균적으로 취득시 비용과 대출을 고려하면 주택가격의 60%정도가 대출로 자금조달이 가능하면, 나머지 40%정도는 현금을 보유하시거나 주담대 외 방법으로 자금을 조달할수 있어야 안정적인 취득과 유지가 가능하다 판단합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수는 매수자, 매도자 모두 본인을 중개한 중개사에게 지급을 하게 됩니다, 만약 한사람의 중개사가 매수,매도자 모두를 중개하였다면 이때는 매수,매도자 양측에 모두 중개보수를 받을수 있습니다. 보통은 매수자+중개인 / 매도자+중개인 이렇게 공동중개를 많이 하기 때문에 매수자는 본인 중개사에게만 , 매도자 역시 본인을 중개한 중개사에게만 각각 지급을 하시면 됩니다. 중개보수는 법으로써 상한요율이 정해져 있는데, 주택과 주택외, 주택에서도 매매냐 임대차냐에 따라 그리고 거래금액에 따라 다른 요율이 적용됩니다. 단순하게 말하면 주택외 부동산에 대해서는 거래금액의 0.9%. 주택의 경우라면 거래금액에 따라 0.3~0.7%까지 거래금액/거래유형에 따라 다르게 적용됩니다.