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재개발 빌라 투기과열지구 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역에서서 양도소득세 비과세는 1가구 1주택 2년이상보유에 2년이상 실거주가 포함되게 됩니다. 질문처럼 2년실거주를 하신뒤에 매도하실 경우 별다른 문제는 발생되지 않습니다. 다만 재개발의 경우 투기과열지구에서는 관리처분인가이후에는 조합원 승계가 되지 않기 때문에 실거주 2년동안에 관리처분인가전이라면 매매가능성이 높지만, 관리처분인가 이후에 이주가 시작되는 시점이라서 실거주가 어렵기에 사실상 개발이후에 매도를 하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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근저당 말소 조건 전세대출 다 막혔나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 제한되는 전세대출은 전반적으로 소유자 이전 조건부 전세대출이며, 선순위 근저당 말소조건부의 경우는 대출자체는 가능합니다. 다만 이러한 경우 계약서상 특약으로 잔금일에 말소조건등이 반드시 기재되어 있어야 하고, 규제이후에는 해당 근저당 말소조건부 전세대출 자체를 금융권별 제한하는곳도 있기 때문에 정확하게는 이용하고자하는 은행을 통해 사전확인이 필요합니다. 알기로는 우리, 신한은행등에서는 제한을 하는 것으로 알고 있고, 다른 은행들도 가능하더라도 심사강화등이 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 버팀목의 경우도 연계은행별 확인은 필요할듯보입니다. 그리고 중개보수에 대한 청구권은 계약체결이 되는 시점에 발생하게 되며, 계약서작성시에 받는 중개사무소도 있고, 잔금시에 받는 중개사무소도 있습니다. 다만 중간에 계약이 해지되더라도 계약이 성사되었다면 해지와 관계없이 중개보수는 그대로 지급을 하셔야 하기에 중개보수 지급시점은 중개사에게 별도 문의를 하여 정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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아파트 전세 내놓으면 대출금 상환해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아까와 동일한 질문으로 보이는데, 일반적으로 세입자를 빠르게 구하시려면 기존 근저당 말소조건부로 세입자를 구하셔야 할수 있습니다. 만약 상환을 하지 않고 세입자를 구할 경우 전세보증금을 선순위 근저당을 고려하여 낮추셔야 하고, 이런 경우라도 후순위 임차권은 권리상 불안하기에 상환조건부 매물보다는 거래가능성이 낮을수 있습니다. 질문처럼 전세보증금 4억받으시려면 예상컨데 반드시 선순위 근저당 말소조건부가 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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관리비많이나오는이유ㅜㅜ. ㅜㅜㅜㅜ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새 아파트의 관리비가 일반적인 구축보다 높은 이유는 어려가지인데, 보통은 과거와 다르게 아파트 디자인이나 커뮤니티시설이 다양화되고 최첨단 시스템이 적용되면서 이에 따른 관리,유지 비용이 높아진 부분이 있고, 지상내 주차장이 아닌 조경시설등을 꾸미게 되면서 지하주차장이 넓게 구성되고 그에 따른 외부조명, 지하주차장 조명, 엘레베이터, 복도센서등 더 많은 전력소비가 나타나고 그에 따른 공용부분 전기세등의 비용도 높아진 부분이 있습니다. 마지막으로는 모두 입주를 하지 않고 세대가 비워진 경우에는 관리비 증가폭이 매우 높아질수 있는데, 이는 공용관리비의 경우 세대별 부담하기 때문에 미입주,미분양세대의 공용부분까지 부담하기 떄문입니다
경제 / 부동산
25.11.27
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월세 가계약시 집주인 전화번호 알수없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약이라도 단순한 가계약이 아닌 계약체결로 보아 계약금 중 일부의 개념으로 지급된 가계약금이 있다면 임대인의 대한 연락처는 계약상 당사자 특정을 위해 반드시 포함되어야 하는 부분입니다. 즉, 가계약이라고 해도 해당 가계약의 성격에 따라 알려주어야 할수도 법적으로 반드시 필요한 의무가 아닐수도 있습니다. 다만 가계약해지에 따른 반환의 문제로 인한 연락처 요구가 아닌 만큼 단순 질문에 대해서는 중개사를 통하셔도 문제가 없을것으로 보이고, 임차인입장에서는 사실 중개사를 거치는게 계약전까지는 편한 부분도 있습니다. 단, 계약을 체결하는 시점에서는 반드시 임대인의 이름, 주소,연락처등을 특정하여 받아두셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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경매로넘어간집은 오랫동안그집서살수가없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에 넘어깄다는 의미는 조만간 경매절차를 통해 낙찰자가 정해지면 주택을 비워줘야 한다는 의미입니다. 보통 시점에 따라 얼마나 거주를 할수 있는지는 달라지게 되지만 평균적으로 단기임대차만 가능하지 일반임대차처럼 1년이상 거주는 어려운게 일반적입니다. 물론 경매시에 가격이나 입찰참여여부에 따른 유찰이 있을 경우 시간은 좀더 길어질 가능성은 있지만 장기거주는 불가능하시다고 보시면 됩니다 ,만약 어느날 문뜩 낙찰받은 사람이 찾아와 언제까지 집을 비워달라고하면 비워주셔야 하고, 혹시라도 낙찰자와 잘 이야기해서 새로운 임대차 계약을 체결할수는 있지만 입주시에 기존 보증금에 대한 반환은 권리관계상 낙찰자에게 요구할수 없고 기존 소유자에게 반환자체도 현실적으로 어려울수 있습니다. 그래서 경매예정매물의 경우 단기임대차 또는 보증금이 없는 수준이거나 연세방식으로 임대를 하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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등기부등본 표제부 대지권의 표시표 설명부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지권은 집합건물등에서 주로 설정하는 등기로써 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지(부속토지)에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 주로 대지권의 목적인 토지는 1동 건물 표제부에, 대지권의 표시는 전유뷰분 표제부에 기재를 하게 되고, 질문처럼 별도의 등기원인없이 기재된 사항은 쉽게 대지권의 목적인 토지에 별도의 권리등기가 있다는 의미이고, 쉽게 대지권이 설정된 토지 등기부상 을구에 근저당이 존재한다는 의미가 2번 내용이고 , 이를 말소하였다는 등기사항이 3번에 내용입니다. 그래서 2번등기가 빨간색으로 삭선된것으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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현재 기준 서울 강동구 10억이하 아파트를 구매할려면...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 규제지역에서는 LTV40%(생애최초 70%) 최대한도 6억으로 제한이 됩니다, 기본적으로 소득요건에 따른 DSR에문제가 없나는 전제하에 주택가격이 10억이라면 최대 4억까지만 대출이 된다는 의미이고, 그에 따라 현금은 6억이 있으셔야 합니다. 만약 생애최초라면 최대 6억으로 현금 4억이 있으셔야 합니다. 만약 주택가격이 10억보다 낮은 경우 대출한도는 더 하향하게 되며, 방공제, 스트레스3단계DSR등에 따른 소득대비 대출한도등 여러 요인에 따라 크게 낮아질수 있어 정확한 한도는 은행을 통해 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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빌라 매매시 층수가 많이 중요할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 선호다 자체가 저층은 2층, 최고층인 5층에 비교적 단점이 많기 떄문에 주로 중간층인 3~4층이 선호되는게 맞습니다. 보통 해당층을 로얄층으로 볼수 있는데, 엘레베이터가 없다면 3층이 유리할수 있으나, 엘레베이터등이 있는 경우라면 4층이 더 선호도가 높은 게 일반적입니다. 이유는 통풍이나 채광이 3층에 비해 유리하고 조망권도 다른층에 비해 좋기 떄문입니다. 보통 5층이 최고층으로써 이러한 장점이 더 있다고 볼수도 있는데, 사실 옥상과 접하고 있기 때문에 열효울성이나 방수문제등에서 4층보다 단점이 있습니다. 다만3~4층의 경우 층간소음등에서는 불리할수 있는 단점이 있습니다. 질문의 경우처럼 5층과 3층을 고민하신다면 개인적으로는 3층이 실제 더 임대차에는 유리한 부분이 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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지역주택조합에서 추진하는 조합 분양은 위험한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지주택의 경우는 사업진행이 예정대로 잘 되지 않는게 일반적이고 정상적인 사업진행과 성공한 사업으로 보는 건수도 손에 꼽을 정도입니다. 그래서 지주택에 대한 안전성이나 신뢰성이 많이 낮은게 일반적입니다. 이러한 이유에는 다른 개발사업처럼 토지소유자등이 참여, 진행하는 재개발, 재건축과 다르게 사업부지를 매입하여 개발하는 방식 때문에 보통은 부지확보과정에서 모집때와 다른 어려움이 많이 발생하기 떄문입니다. 그래서 지주택 가입시에는 토지확보의 비율 그중에서도 사용권한이 아닌 실제 소유권을 확보한 토지의 비율을 잘 확인하고 참여를 하셔야 합니다. 그리고 이런부분들이 잘 해결된다고 해도 건설과정에서의 조합원들간의 마찰이나 공사비증가등에 따른 지연등으로 분담금이 지속적으로 늘어날 가능성은 있습니다. 사실 이러한 향후 진행방향등은 누구도 예측할수는 없기에 현시점에서 사업안전성을 예측하기는 어 렵고 그만큼 다른 사업에 비해 지주택이 가지는 리스크는 부담하시고 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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