답변 내역

원칙상 전세대출이 있는 경우 주택구매시 주택담보대출 한도에 영향을 주게 되어 한도가 낮아지게 됩니다. 다만 상환을 조건으로 대출을 신청하는 경우에는 기 전세대출은 영향을 주지 않게 됩니다. 그에따라 전세만기일에 맞추어 새아파트 잔금일을 맞추실 경우로써 대출실행일에 기전세대출 상환이 가능하다면 주택담보대출 시행에는 문제가 없습니다.

가장 큰 이유는 생활을 하기위한 직장의 수나 종류가 서울이나 수도권에 비해 적다는 게 이유일수 있습니다, 이러한 이유가 예전보다 더 심화되는 이유는 국가의 산업구조가 2차산업에서 3,4차산업으로 변경되면서 이전처럼 대규모 부지와 노동력이 필요한 산업으로써 지방에 자리한 대규모생산공장, 설비등의 일자리보다 소규모의 지식관련산업이 많아지게 된점, 그리고 이러한 산업은 입지에 따른 제한보다는 인재의 공급이 원할한 수도권 중심에 설립 운영되는 점이 가장 큰 이유로 볼수 있습니다. 그외 경제, 사회, 문화 중심이 서울 수도권에 집중되다 보니 결국 서울거주를 희망하는 수요가 많아지는 점등 또한 이유가 될듯 보입니다.

수용에 따른 보상에 대해서는 법으로 명시된 기준에 따라 적용하게 됩니다. 보통의 개발사업에 있어서 기존 소유권자에 대해서는 협의를 통해 매수를 진행하게 되고, 가격에 대한 논점이 주로 발생하게 되는데 수용의 경우 개인재산의 대한 보호보다는 강제 매수의 성격이 가능하기에 사실상 보상의 기준이 있다고 해도 이를 소유자가 쉽게 인정하기 어려운 수준으로 보상이 이루어지게 됩니다. 즉 현금청산방식으로 소유권을 잃게 되고, 그외 이주비용이나 이사비용등의 추가보상이 이루어지지만 토지에 대한 가치산정에서는 늘 충돌이 있을수 밖에 없습니다. 보통은 수용에 따른 보상에 이의를 제기하여 수정을 요구하지만 현실적으로 잘 받아들여지지는 않습니다.

재건축과 재개발의 가장 큰 차이는 재개발은 주거기능 뿐아니라 정비기반시설까지 개발하는 방식으로 쉽게 신도시를 생각하시면 되고, 이러한 재개발은 공적영역이 강한 개발사업으로써 민간주도의 개발보다는 LH와 같은 공기업을 주체로한 개발이 일반적으로 진행되고 규제등도 재건축에 비해 강하게 적용됩니다. 재건축은 주변 정비기반시설은 양호하여 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 쉽게 아파트 재건축을 생각하시면 됩니다. 이러한 재건축은 민간개발의 성격이 가능만큼 입주민들간 조합을 구성하여 시공사를 선정 개발을 진행하게 되고, 그만큼 사적 재산에 대한 부분을 중요시 하는 만큼 재개발에 비해 규제등이 덜한게 장점으로 볼수 있습니다.

아파트를 선호하는 이유에 대한 여러가지 의견이 있는데 가장 이해가 되는 부분은 한국의 개발이 본격화 되던 70년대 이후 서울에 인구집중이 되면서, 주거부족에 따라 주거의 시설이나 질이 많이 떨어졌었는데, 이에 비해 당시 최초 아파트는 수세실 화장실에 온수와 난방이 갖추어진 고급 주거공간으로 가난한 서민들에게는 동경의 대상이였다는 점과 정부의 주택의 빠른공급을 위한 목적으로 아파트 중심의 주거공급이 지속되었고 그에 따라 행정구역등이 대단지 아파트를 중심으로 구분되고 상권역시 아파트 단지를 중심으로 발달하게 되면서 생활여건 역시도 해당 지역이 유리해진 결과로 볼수 있습니다. 그리고 최근에는 4세대 아파트가 등장하게 되면서 단순 주거가 아닌 여가와 생활만족 중심 주거형태에 걸맞는 커뮤니티 시설과 최신식 첨단 시스템등이 갖추어진 장점으로 인해 더욱더 그 수요가 늘어나고 있습니다. 결국에는 사람들의 인식과 생활편의성, 사회적 집중도와 가격에 대한 반응도등 여러 요인이 아파트를 선호하게 끔 하는 이유로 볼수 있습니다.

모아타운 사업도 결국은 소규모 주택정비사업으로써 이를 위한 절차나 과정에 협의과정이 필요합니다. 특히 기존원주민들에 대한 이주계획등이 설정되어야 하는 만큼 비용에 대한 부분까지 고려하여야 하기에 개발절차상 조합등기부터 사업계획승인, 관리처분인가등의 절차에 시간이 소요될수 밖에 없습니다, 사실상 실제 착공이 되는데까지 일반적은 재건축,재개발시에도 몇년정도 소요될 가능성이 있습니다, 또한 현재처럼 부동산 침체와 원자재가격상승등으로 개발사업을 진행하기에는 어려운 상황이기 때문에 빠르게 사업을 진행하기에도 시기상 좋지 않은 상황입니다

우선 당사자간 합의로써 계약이 체결된 상태라면 임차인이 임의대로 계약을 해지할수 없습니다, 물론 계약금만 지급한 상태에서 잔금일전까지는 계약금을포기하면 해지가 가능하지만 잔금시기가 된 이후에는 임대인 동의없이 해지가 불가하고 해지를 원할 경우 그에 따른 손해배상을 요구할수 있습니다. 다만 이미 잔금을 한번 변경한 만큼 임차인에 대해서 해당 부분을 통지하고 해지시 별도 손해배상에 대한 내용을 전달하시고 합의를 해두시는게 좋을듯 보입니다.

행복주택의 경우는 자가를 구매하는게 아닌 임대차로써 진행되는 부분이기 때문에 청약통장은 실제 신청을 위한 필요조건일뿐 일반 분양시처럼 당첨되었다고 해서 기존 효력이 상실되거나 다른 청약에 사용을 하지 못하는 것은 아닙니다. 청약통장의 효력이 상실되는 경우는 특공이나 일반분양등에 청약하여 당첨되고 본 계약을 체결하는경우와 본인이 직접 은행을 통해 통장해지를 하는 경우를 제외하고는 상실되지 않습니다.

우선 우리나라의 고질적인 문제인 지역불균형 문제가 첫번째 이유가 될수 있습니다, 즉 정치, 사회, 문화,기업의 중심이 서울 수도권에 집중되면서 인구의 유입이 몰리게 되었고 그에 따라 인구유입보다 유출이 많은 지방도시들은 점차 쇠퇴하게 되는데 수도권,서울등에서는 주택공급이 부족한 상황이 발생하게 됩니다. 두번째로는 한국 전체 인구감소가 심화되고 있다는 점입니다. 예전까지는 세대별 인구수가 어느정도 유지가 되었기에 수도권으로 빠져나가는 인구가 있더라도 지방의 인구수는 어느정도 유지가 되었다고 볼수 있지만 점차 핵가족화와 젊은 세대들의 결혼 및 출산이 낮아지면서 실제 주택을 구매할 연령대 인구가 급격히 감소하게 됩니다. 이는 현재보다 미래로 갈수록 더욱 심화될 것으로 보입니다. 마지막으로 개인적 판단으로는 아파트에 대한 지나친 선호도 역시 문제로 보입니다. 이는 지방이나 서울을 떠나 우리나라 사람들이 모두 아파트에 대한 선호도가 높기때문에 주택보급률이 100%에 육박하게 되어도 정작 신축아파트 공급은 계속되고 있는 상황이 문제로 보입니다.

부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project financing)의 약자로써 부동산 건설사가 건설중인 부지나 사업성을 담보로 금융기관에 필요한 자금을 대출받아 건축후 분양을 통해 이를 상환하는 방식의 금융기법을 말합니다. 더 쉬운 설명으로는 건설사가 대형 아파트 단지의 공사를 수주 -> 은행, 보험사, 투신사등에 해당 개발사업의 향후 수익성을 담보로 대출요청 -> 은행에서는 대출을 승인하는 대신 해당 건설사에 연대보증을 요구함 -> 대출실행 및 공사진행 / 해당기간동안의 시중 이자보다 높은 이자를 채권자인 은행에 납부 -> 분양 완판을 통해 자금회수 -> 은행에 자금상환 및 PF 종료문제는 부동산 경기가 침체되어 사업지연 및 수익성 악화되는 경우로써 쉽게 미분양이 발생하였다면 건설사는 건설대금 회수가 어려워지고, 이에 따라 채권자인 은행은 대출원금 회수가 어려워짐, 이에 따라 보증인인 건설사에게 상환을 요구 , 보통의 건설사는 공사 수주단위에 따라 다르지만 본인 회사자본으로 상환 불가함, 즉 건설사 부도로 이어지고 이는 채권자인 2,3금융권과 증권사등에 막대한 손실금 발생하게 됨, 그에 따라 경영상 문제가 생기게 되고 이는 각 금융사 고객들의 최악으로써 뱅크런과 같은 사태가 발생하게 되고 해당 금융회사들은 최대 현금확보를 위해 기존 당사에 대출중인 고객, 기업에 대한 대출회수를 진행하게 됨 결국 개인과 기업 모두 어려운 자금난에 쳐하게 되어 경기전반이 무너지게 됩니다. 이러한 실제 예시는 발생한 원인의 세부적인 요인은 다르지만 은행 및 투자사의 무리한 부동산에 대해 대출이 문제가 되어 발생되었던 2000년초반 미국발 서브프라임 모기지 사태를 생각하시면 됩니다.