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오피스텔 일반 관리비 미납 관련 임대인과 조율 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 조율이 필요하지 않은 부분입니다. 질문자님이 거주기간중에는 부담의무가 있기에 모두 납부를 하시고 관리사무소를 통해 거주기간동안 낸 장기수선충당금에 대해서는 내역서를 출력해서 임대인에게 보여주고 돌려받으시면 됩니다. 혹시라도 관리비에 대한 직접납부가 불가한 경우라면 밀린 관리비는 관리사무소에서 가상계좌등을 받아 납부를 하시고 아직 청구되지 않은 관리비에 대해서만 관리비정산내역서를 받아 해당 금액을 임대인에게 지급하시면 될것으로 보입니다. 조율이라면 두 당사자간 합의가 필요한 부분에 대해서 가능한데, 위 부분은 임차인이 당연 납부를 하셔야 할 부분이고, 장기수선충담금으로 인해 정산과정에서 낼 관리비에서 장기수선충당금을 제외하고 지급하는 등 지급방법에 대해서는 임대인과 조율을 하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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분양권 전매제한 해제되면 가격이 어떻게 움직이나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 전매가 해제되었다고 가격방향성을 예측하기는 어렵습니다. 이유는 해당단지가 수요가 많은 단지라면 실제 전메제한이 풀린 이후로 수요가 몰리기 떄문에 가격은 상승될수도 있지만, 그렇지 않은 지역의 경우 전매제한이 플려도 수요는 없고, 전매를 원하는 물량은 더 많이 매물로 나오기 때문에 가격은 오히려 하락할 가능성도 있기 때문입니다. 또한 분양가가 주변 시세보다 비싼지 , 낮은지에 따라서도 분양가 기준 가격은 달라질수 있는데, 보통은 일반적으로 인기가 있는 지역이고 분양가가 주변시세보다 낮거나 같은 수준이라면 전매제한 해제이후 가격은 주변시세보다 높게 거래가 될수있고 반대로 인기가 없는 분양단지인데 주변시세보다 분양가가 높다면 가격은 주변시세수준으로 낮아질수 있고, 인기는 없지만 주변시세보다 저렴한 분양가라면 가격하락가능성 보다는 분양가수준으로 거래될 가능성이 높기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세보증보험 가입 시 가장 중요한 체크 항목이 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 보증사마다 한도등이 다르기에 보증금에 따라 맞는 보증회사를 선택하셔야 하고, 가입을 위해서는 일정요건에 충족이 되어야 하는데, 주로 1년이상의 계약, 보증금 전액 계좌이체, 확정일자 및 전입신고 완료후 신청, 건축물대장상 용도가 주택으로 등록되어 있어야 합니다. 그리고 선순위 가압류와 가처분등 소유권 침해권리가 없어야 합니다. 그외 선순위 근저당이 있는 경우 보증금과 해당 물권의 합이 주택평가가액의 90%을 넘지 않아야 합니다. 자세한 기입요건과 가능여부는 보증보험사를 통해 확인하시고, 계약시에는 보증보험 가입불가시 계약해지와 같은 특약을 넣어두시는게 좋습니다. 실제 보증보험 청구시 지급거절이 될 수 있는 경우는 주로 대항력이 중간에 상실된 경우로 볼수 있는데, 이는 거주중에 어떠한 사유로 잠시 다른곳에 전입신고 후 재전입을 하거나 대항력이 상실되는 경우가 대표적이라고 할수 있습니다 그에 따라 가입이후에는 반드시 전입신고상태를 유지하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 상승이 계속될 때 자가 매수 타이밍을 어떻게 판단해야 할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시기를 월세 상승의 기준을 두고 판단하지는 않습니다. 그에따라 월세 상승기에 자가주택 구매하는 시점에 대한 기준도 존재하지 않는게 일반적입니다. 또한 주택구입시점을 판단할때 많은 사람들이 향후 주택가격이 상승할것인지 하락할것인지를 기준으로 시점을 맞추려고 하는데 이는 현실적으로 아무도 알수 없는 부분으로 해당 기준으로는 주택구입시점을 결정하기 어렵습니다. 그래서 전문가들이 말하는 주택구입시점은 주로 본인의 자금조달계획이 구입하고자 하는 주택을 사는데 무리가 없는지 여부를 보고 판단하는게 일반적입니다. 그래서 현재 정부지원 공공대출의 이용가능성이나 혜택, 현재 금리수준, 정부의 내집마련 혜택등을 보고 자금조달상 문제가 없는 경우를 시점으로 자가주택을 구매하는 게 가장 안정적인 시점이라고 하는 의견이 많습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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수도권 광역급행철도 개통 전에 주변 집값이 이미 오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 공급에 제한이 있는 부동산 특성상 주로 수요에 따라 가격은 크게 변동되게 됩니다. 그런데 여기서 말하는 수요는 결국 사람들의 구매심리가 가장 큰 역할을 하게 되는데, 질문처럼 어느한 특정지역에 교통호재로 볼수 있는 GTX가 새로 생긴다고 한다면 향후 가격상승을 예상하는 사람들이 많아지게 되고 이는 수요심리에 영향을 주게 되어 해당지역내 구매수요가 집중되게 됩니다. 그렇게 되면 가격은 당연히 상승될수 밖에없습니다. 즉, 향후 가치상승에 대한 기대심리가 수요로 나타난다고 볼수 있습니다, 다만 이후에 실제 GTX가 개통이 되고, 교통편의가 체감이되는 시점에서는 오히려 수요심리는 전반적으로 줄어들게 되는게 일반적이고, 그마나 존재하는 구매수요도 실제 입지에 따른 장점이 생기는 지하철역이 들어서는 역세권 중심으로만 몰리게 됩니다. 이렇게 되면 특정 역세권 지역을 제외한 나머지 주변지역 가격은 보합세를 유지하거나 최악의 경우 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약갱신후 매매되어서 이사를 가야하는경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시점에 따라 달라지게 됩니다, 우선 기존 임대인과 임차인이 만기 6~2개월내 연장협의를 하였고 이후에 새로운 임대인으로 변경되었다면 기존 연장된 계약을 승계하기 떄문에 2년 추가연장 계약은 유효하여 퇴거를 요구할수 없습니다. 다른 경우로써 만기 6~2개월전 임차인이 갱신청구권을 사용하였고 임대인이 해당 기간내 새로운 매수자로 명의가 변경되고 해당 매수자가 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부할수 있습니다. 즉, 이미 연장에 대한 당사자간 합의가 이루어졌다거나 , 이미 연장된 계약이 진행중인 기간에 실거주를 원하는 임대인으로 명의가 변경되었더라도 현 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역내 재개발에서 승계입주권의 경우는 관리처분인가 이후부터 조합원 지위승계가 되지 않습니다. 그에 따라 해당 시점에 승계입주권에 대해서는 현금청산이 됩니다. 그 외 현금청산 대상이 되는 경우는 우선 첫번째로 분양신청을 하지 않은 사람, 분양 신청 기간 종료이전에 분양신청을 철회한 사람, 재개발현금청산대상자로부터 토지 또는 건물을 양수한 사람, 관리처분 계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람 및 분양신청을 할수 없는사람으로써 주로 과소필지 소유자등을 말합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로 주장하는 부분에 잘못된 점이 있습니다. 우선 최초계약으로부터 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 보통은 최초 1년계약후 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 아닌 법적 최소거주기간에 따른 연장이 되게 됩니다. 중요한건 이러한 부분은 위 상황과는 관계가 없고 위 상황은 1년 만기후 n기간동안 합의갱신이 된 상태로 보입니다. 그에 따라 n기간을 다 채우고 퇴거하는 상황이라면 중개보수를 부담할 이유가 없습니다.즉, 중개사의 1년이 자동으로 된다는 부분도 틀린 설명으로 보입니다. 종합적인 상황으로 볼때 n기간을 계약대로 채우고 퇴거를 하기 위해 세입자를 구하는 경우라면 중개보수를 질문자님이 부담하셔야 할 이유는 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차계약을 통한 임차권은 채권에 해당되기 때문에 순위배당이 아닌 안분배당이 되게 됩니다. 다만 특별법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 순위배당이 될수 있습니다. 기본적으로 경매낙찰시 배당은 경매비용, 소액임차인 최우선 변제(매각대금 1/2범위내)가 이루어지고 그 뒤부터는 순위배당이 이루어진다고 보시면 되는데 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 전입신고일과 물권 등기접수일중 빠른 날이 우선순위가 됩니다. 질문에서처럼 입주하고 확정일자만 받은 경우는 대항력이 없어 우선변제권 효력은 발생하지 않기에 다른 물권보다 후순위가 되게 되고, 그에 따라 이후전입하고 전세권등기를 한 경우나 전입신고 및 확정일자를 갖춘 암차인보다 먼저 배당을 받을수 없습니다
경제 / 부동산
25.11.23
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궁굼합니다 30평대 주택도 원룸으로 만들수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 게 방쪼개기 가능여부 문의로 보입니다. 일단 가벽과 공간분리를 통해 동일한 층에 여러세대를 만드는것은 가능하나, 합법으로써 진행하기 위해서는 건축법상 구조변경허가를 받아야 하고, 소방법기준에 맞춘 창문, 출입구, 환기시설등을 충분히 확보하여야 합니다. 또한 전기 및 수도설비에 대해서 불법적인 개조를 하지 않아야 합니다. 이러한 부분들 때문에 임대인들은 허가없이 임의대로 공간을 분리하여 방쪼개기를 하는 경우가 있는데 이럴 경우 불법으로써 처벌대상이 될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.23
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