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1주택자가 집을 추가로 구매해도 1주택인정되는 지역은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 보유함에도 주택수 산정에서 배제되는 경우가 있습니다만 각 세금별, 부분별 예외인정여부에는 차이가 있기때문에 각 항목별로 확인이 필요합니다. 기본적으로 특정 요건에 해당되는 주택의 경우 세금 선정시 주택수 포함이 되지 않는데, 전용면적 60제곱이하 수도권 6억원 (지방 3억원 이하)의 경우 주택수에서 배제가 가능합니다. 그외 저가주택으로써 공시지가 1억원 이하의 경우도 주택수에서 제외가 가능합니다. 그리고 지방 미분양주택으로써 2년내 준공된 소형주택 중 미분양 물량은 1주택자 특례 혜택이 유지됩니다. 이러한 주택수 제외가 되면 세금 (취득세, 양도소득세)등에서 중과세율을 피할수 있어 세부담이 완화될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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전세입자가 집을 안보여 주어서 매매가 어렵습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임차한 기간동안은 세입자가 주택을 보여줄 의무는 없습니다만, 질문에서 계약시 특약으로 해당 부분을 명시하였다면 이또한 계약상 의무라고 할수 있기에 일방적인 회피의 경우 계약의무위반으로도 볼수 있습니다. 이럴 경우 최종 협조를 하지 않는다면 의무조항위반에 따라 계약해지등을 통보할수 있는 요건이 된다 판단이 되며 해당 부분을 미리 세입자에게 통지하여 일수 있도록 하시고 이후 계약해지에 대한 내용증명등을 발송해서 협조를 유도하는게 좋을듯 보입니다. 그리고 해당 부분은 아들보다는 계약당사자에게 하시는게 이후 진항에 문제가 없을것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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부산 아파트 매매하려고 하는데 신혼부부 대출 얼마까지 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출 가능여부는 은행을 통해 가능여부 및 한도를 확인하셔야 할 부분입니다, 보통 현재 주택담보대출에서 생애최초를 포함 LTV70%가 한도이고 해당 한도내에서 DSR에 따라 한도가 정해지기 때문에 대략적으로 소득이 크게 낮아만 않다면 주택평가가액의 60%정도의 한도까지는 대출이 가능한 경우가 많습니다. 주택평가가액의 경우는 KB시세등을 기준으로 하는 경우가 많기에 이를 확인해보셔야 하고 대략 4억 주택평가액에서는 대출은 최대 2.8억 실제는 이보다 낮아지므로 대략 2억~2.4억정도로 보입니다 ,그러므로 자기자금은 최소한 1.5억이상은 있으셔야 된다 판단이 됩니다. 그럼므로 자기자금 7천만원으로 4억이상의 주택을 구매하는 것은 현실적으로 자금조달에 문제가 발생할 가능성이 높아보입니다
경제 / 부동산
25.08.14
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경매물건 점유자 월세 전환 계약 및 월세 금액
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 비교가능한 주변 시세를 기준으로 판단하셔야 할 부분입니다. 즉 임대차 시세에 따라 정하시고 협의를 하시면 되는 부분이지, 경매를 통한 구매와 감정가 만으로 임대차 시세를 정할수는 없습니다. 그리고 주변시세를 기준으로 보증금에 따라 부담하는 월세정도를 판단하셔야 합니다. 쉽게는 해당 주변 부동산에 방문하여 현재 해당 입지의 임대차시세를 확인하고 해당 가격을 기준으로 보증금에 따라 월세를 조정하시면 될것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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현재 아파트 1채 상속받은 상태인데 무주택자로 청약 신청 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서도 상속으로 인해 취득한 주택에 대해서는 일반적인 주택수 산정과는 다르게 예외조항으로써 5년간 유예를 해주기 떄문에 청약시 무주택자로 청약자격이 유지됩니다. 다만 몇가지 기준이 있는데, 상속주택에 시겆를 하지 않아야 하며, 기존 무주택자가 상속으로 인해 1주택이 되었을 때 해딩됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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다른 지역으로 LH 임대주택 청약이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택의 경우 타지역이라도 무조건 신청이 불가한 것은 아닙니다. 이때는 사실상 임대주택의 입주자모집공고를 확인하여 가능여부를 판단하셔야 하는데,공고문에 현재거주자, 1년이상거주자, 해당지역민 등 조건을 참고하셔야 합니다. 그리고 청약공고를 통해 타지역거주자 신청이 가능하더라도 국민임대의 경우 대부분 해당지역 거주자 우선공급을 하기 때문에 타지역에 대한 청약시 당첨가능성이 낮아질수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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평수가 넓은 오래된 아파트, 평수가 좁은 신축 아파트?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축과 신축은 단순비교가 사실 어렵습니다. 이유는 각 매물별 주변입지상황이나 시설상태, 커뮤니티시설 구성은 다르고 구축이라도 어떠힌 경과년수냐에 따라 거주편의도 달라질수 있기 떄문입니다. 질문처럼 입지조건이 동일한 경우라면 사실상 주거편의를 기준으로 판단한다면 실거주를 하려는 목적이거나, 세입자를 통한 갭투자시 자금투입비중을 낮추려는 목적에서는 신축이 유리할수있고, 재건축에 따른 분양권 획득목적으로써 더 장기적인 안목으로 접근하려고 한다면 이때는 구축의 넓은 평수가 유리할수도 있습니다. 즉, 개인의 이용목적에 따라서 그 선택에도 차이가 생길수 있습니다. 개인적으로 투자가 아닌 실거주의 목적으로 장기거주를 고려하신다면 당장의 자금 부담이 되더라도 신축이 더 유리한 부분이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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토지를 매입하는 것과 건물을 사는 것 중 투자 가치는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지와 건물은 부동산의 종류라는 것 외에 여러부분에서 차이가 큽니다. 일단 가치면만 보면 토지는 시간에 따라 가치가상승되지만 건물은 감가가 되기 떄문에 장기적인 투자면에서는 토지가 유리하나, 토지의 경우 이용현황이나 지목, 해당 지역의 용도지역등 여러요인에 따라 가치가 크게 달라질수 있고, 행정적인 부분이 많이 연계되어 있기 떄문에 초보자가 접근하기에는 쉽지 않은 부동산투자영역입니다. 특히 토지는 거래자체가 많지 않기 떄문에 잘못된 투자를 할 경우 처분도 못하는 상황에서 더 큰 손실로 이어질수 있기에 초보투자자의 경우는 대부분 안정적인 건물에 대한 투자를 하시는게 일반적입니다. 즉 두 목적물에 대해서 단순 가치비교는 의미가 사실 없다고 보시면 보셔야 하고, 본인의 투자노하우나 개발 가능성등에 따라 같은 토지라도 미래가치는 크게 달라질수 있습니다. 즉, 토지는 구매와 개발을 동시에 한다는 조건하에서 더 높은 수익을 줄수 있으나, 그만큼 리스크에 대한 부담이 크고, 안정적인 투자를 고려하신다면 건물에 대한 투자가 용이하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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전세세입자가 있는 아파트 주택담보 생계형 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 생활안전자금 대출로해서 후순위담보대출을 받으실수는 있는데, 1금융권에서는 후순위 주택담보대출 상품이 거의 없다고 보셔야 하고 2금융권이하에서 이용이 가능하나 이때도 분양가 기준이 아닌 은행 담보평가가격과 ltv, 선순위 보증금을 모두 고려하기에 정확한 대출한도나 가능여부는 은행을 통해 확인을 하셔야 합니다. 문제는 보통 선순위 근저당이 있는 경우에는 후순위 대출이 위 과정을 통해 가능하지만 선순위 임차인이 있는 경우에는 더 조건이 까다롭고 , 대부분 거절되는 경우가 많습니다. 보통은 전세퇴거자금대출등 선순위 세입자를 퇴거하기 위한 담보대출이 흔하기 때문에 세입자가 있는 상태에서 후순위 담보대출은 쉽지 않기 떄문입니다. 경우에 따라 세입자의 동의를 필요로 하는 경우도 있구요. 다만 2금융권 이하 중에서도 이러한 조건없이 대출이 가능한 경우가 있을수 있기에 은행별 확인이 필요하실듯 보이며, 가능 한도등은 단순 계산으로 임의대로 판단하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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이사 해야하는데 고민이에요ㅠㅠㅠㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세와 월세를 비교하면 주거비용 측면에서는 전세가 유리합니다, 월세의 경우 월부담하는 월세는 비용에 해당되나, 전세의 경우 이러한 월비용부담이 없기 때문입니다, 최근에는 전세대출로 인해 임대인이 아닌 은행에 월이자를 부담하나 실제 이자부담이 월세부담보다는 낮은 것 또한 사실이기 때문입니다. 주거환경에서는 아무래도 넓은 곳이 거주편의가 높지만, 그만큼 보증금 / 월세 부담이 발생하기 때문에 필요성 여부를 잘 판단하여 결정을 하셔야 하는 부분입니다. 특히나 전월세 계약의 경우 년단위이기 때문에 중간에 바꾸고자 해도 제한이 있으므로 최초 매물을 알아보실때부터 이런 부분까지 고려하여 최종 결정을 하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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