임대차 묵시적 갱신 중 이사 통보 하고 새로운 임차인이 계약하면 어떻게 되는지 궁금합니다.

Question

1. 임대인에게 다음 달까지 급히 이사를 나가야 하게 됐다고 말하고, 임차인을 제가 직접 구하게 돼서

새로운 임차인이 계약을 하게 된다면 현재 묵시적 갱신 계약은 자동 종료되나요?

2. 새로운 임차인이 계약을 했다가 파기하는 경우에는 다시 묵시적 갱신 효력이 생기나요?

3. 계약 해지 통보 후 3개월간 월세는 임차인이 의무적으로 줘야 한다고 했는데,

새로운 임차인이 계약된 순간 월세는 더이상 안내도 되는 건가요?

4. 저는 중개사 없이 전 세입자 통해서 집주인과 연결되어 계약했습니다.

그런데 제가 집을 중개하자고 했을 때 임대인이 거부한다면 어쩔 수 없는 건가요?

(중개 수수료는 전액 부담할 생각이 당연히 있습니다. 그럼에도 거부한다면 입니다.)

5. 이 집 들어올 때 임대인이 안 해준다고 해서 도배, 장판 그냥 더러운 채로 살았습니다.

(곰팡이 자국, 결로 자국, 장판 변색, 전 세입자가 벽에 바른 화장품 자국)

다음 임차인 구하는 데에 안 좋을 거 같은데 임대인이 도배, 장판 안 해준다고 해서

집이 계약 성사 안 되면 임차인만 억울한 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 묵시적 갱신에서 중도해지는 임차인이 해지통보를 한 3개월후 계약이 자동종료가 되며, 3개월간은 계약이 유효합니다. 해당 기간내 퇴거를 하신다면 이는 임대인과 협의를 하셔야 할 사항이기에 다음임차인을 구한다고 무조건 해지되는 것은 아닙니다, 임대인이 최종 거절의사를 밝히면 계약이 유효한 3개월간은 계약을 종료할수 없고, 3개월이후에 자동종료에 따라 퇴거가 가능합니다.

2. 새로운 계약과 기존계약은 별개사항으로 둘간의 영향이 없습니다. 즉, 새로운 계약을 하던 하지 않던 묵시적갱신은 별개사항입니다.

3. 임대인이 다음임차인이 구해지면 3개월이전이라도 퇴거가 가능하다는 합의가 된 상태에서 3번과같이 다음임차인을 구하고 퇴거를 한다면 월세부담이 없습니다, 중요한건 질문자님 임의대로 다음임차인을 구했다고 끝나는게 아닌 사전에의가 되었다는 전제하에 가능하다는 말입니다.

4. 합의가 필요한 부분이고, 3개월후 자동종료에 따라 퇴거를 할수 밖에 없는 상황에서 공실리스크가 있는 임대인이 조금 빠르게 구했다고 계약을 거절할것으로 보이지는 않습니다.

5, 억울한지 안할지는 질문자님 판단으로 보이고, 현상태에서 임차인을 구할때 깨끗하지 않다면 아무래도 계약을 하려는 임차인이 적을수는 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

1. 네 자동 졸료됩니다. 새로운 임차인이 들어와서 임대인가 계약을 체결하고 잔금을 치르면 기존 임대차 계약은 합의 해지 된 것으로 봅니다.

2. 계약이 파기되는 경우 기존 묵시적 갱신 계약의 효력은 유지됩니다.

3. 네 더 이상 내지 않아도 됩니다.

3개월은 임대인의 보증금을 마련할 최대 유예기간일 뿐입니다.

4. 현실적으로 강제할수는 없습니다. 다만 복비를 다 낼 테니 집주인에게는 부담이 없다는 식으로 설득을 해보세요

5. 억울하겠지만 임대인이 수선의무를 지켜주지 않을경우 시간적으로나 금전적으로나 세입자에게 분리합니다.

이런경우 새로운 새입자가 도배를 원할경우 질문자님께서 해주는 것도 방법입니다.

이것은 3개월치 월세와 도배사이에 어떤게 더 이득인지를 잘 따져보세요

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 네 맞습니다.

2. 네 다시 묵시적 갱신 상태가 됩니다.

3. 다음 임차인이 전입할 때까지 월세를 내야 합니다.

4. 다음 세입자를 구할 땐 임차인이 원한다면 임대인이 거부해도 중개사를 선택하여 다음 세입자를 구할 수 있습니다.

감사합니다,

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 새로운 임차인과 계약했다고 묵시적 갱신 계약이 자동으로 종료되는 것이 아니므로 반드시 임대인과 협의하여 일정을 사전에 맞추고 계약해야 합니다. 새로운 임차인과의 계약을 파기하는 경우에도 기존의 계약은 여전히 유효합니다. 새로운 임차인과의 계약일이 아니라 입주하여 거주를 시작해야 월세 면제가 될 수 있는데, 이것도 사전에 임대인과 협의가 되어 있어야 합니다.

기본적으로 기존의 계약은 임대인과 임차인간의 협의로 인해 해지되지 않는 이상 계속 유효하며, 임대인이 협조하지 않는다면 계약종료 (임대인에게 해지 통지를 한 날로부터 3개월 경과)될 때까지 유효하므로 임대인이 중개를 거부한다면 계약종료시까지는 거주하셔야 합니다.

Answer 5

1. 임대인에게 다음 달까지 급히 이사를 나가야 하게 됐다고 말하고, 임차인을 제가 직접 구하게 돼서

새로운 임차인이 계약을 하게 된다면 현재 묵시적 갱신 계약은 자동 종료되나요?

==> 네 그렇습니다

2. 새로운 임차인이 계약을 했다가 파기하는 경우에는 다시 묵시적 갱신 효력이 생기나요?

==> 그렇지 않습니다.

3. 계약 해지 통보 후 3개월간 월세는 임차인이 의무적으로 줘야 한다고 했는데,

새로운 임차인이 계약된 순간 월세는 더이상 안내도 되는 건가요?

==> 네 그렇습니다. 부담하지 않아도 되는 사항입니다.

4. 저는 중개사 없이 전 세입자 통해서 집주인과 연결되어 계약했습니다.

그런데 제가 집을 중개하자고 했을 때 임대인이 거부한다면 어쩔 수 없는 건가요?

(중개 수수료는 전액 부담할 생각이 당연히 있습니다. 그럼에도 거부한다면 입니다.)

==> 네 그렇습니다

5. 이 집 들어올 때 임대인이 안 해준다고 해서 도배, 장판 그냥 더러운 채로 살았습니다.

(곰팡이 자국, 결로 자국, 장판 변색, 전 세입자가 벽에 바른 화장품 자국)

다음 임차인 구하는 데에 안 좋을 거 같은데 임대인이 도배, 장판 안 해준다고 해서

집이 계약 성사 안 되면 임차인만 억울한 건가요?

==> 네 그렇습니다

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,새 임차인이 계약을 하게되면 기존 묵시적 갱신은 종료됩니다

,새 임차인 계약 파기 시 책임 문제는 사전 합의 없으면 분쟁 위험이 있습니다

,새 임차인 계약 시점부터 월세 의무 종료는 아니고 잔금날까지는 내야 합니다

,중개 강요는 불가하고 서로 협의로 하시면 됩니다

,도배·장판 미실시로 인한 계약 불발 책임은 대부분 임차인이 불리합니다

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1. 묵시적갱신 상태일 경우 임대인에게 통보를 하게 되면 3개월 후에 보증금을 받고 계약해지를 할 수 있지만 임차인이 직접 새로운 세입자를 구해서 임대차계약을 맺게 해주면 중도해지가 가능하게 됩니다.

2. 묵시적갱신은 유효한 상태입니다.

3. 묵시적갱신상태의 경우 통보 후 3개월 후에 계약해지가 가능하므로 3개월까지는 거주의 의무가 있지만 중도에 새로운 세입자가 생기게 되면 3개월까지 살지 않고 계약종료를 할 수 있습니다.

4. 우선 새로운 세입자와의 계약이므로 임대인의 동의가 필요한 부분이 있습니다.

5. 묵시적갱신일 경우 3개월 후에는 자동종료가 가능하게 됩니다. 그 이후부터는 새로운 임차인 구하는 것은 임대인이 책임을 지게 됩니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

임대차 묵시적 갱신 기간 중 이사 통보와 관련해 궁금한 점에 대해 안내드리겠습니다.

묵시적으로 계약이 갱신된 상황에서 임차인이 계약 해지 의사를 밝히면, 통보일로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다. 그런데 그 사이에 새로운 임차인이 들어와 임대인과 계약을 맺고 실제로 입주까지 이뤄진 경우에는 기존 임차인의 계약도 자연스럽게 종료되는 셈입니다.

만약 새 임차인과의 계약이 도중에 파기된다면, 이는 임대인과 새 임차인 간의 문제로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인의 묵시적 갱신 계약이 자동으로 되살아나지는 않으니 이 점을 참고하셔야 합니다.

통상적으로 월세는 새 임차인이 입주해 실제로 거주를 시작하거나, 아니면 기존 임차 계약의 해지 효력이 발생하는 시점 중 더 이른 날짜까지 부담하게 됩니다.

만약 임대인이 중개 절차에 협조하지 않는다 하더라도, 임차인이 해지 통보를 한 뒤 3개월이 지나면 임대인은 법적으로 보증금을 반환해야 할 책임이 생깁니다. 보증금 반환을 두고 임대인도 손해를 보지 않으려 할 가능성이 높기 때문에, 협조를 기대할 수 있습니다.

또, 도배나 장판 등은 임대인의 수선 의무에 포함되는 부분입니다. 만약 상태가 좋지 않아 새 계약이 어렵다면, 이를 근거로 임대인에게 적극적으로 수리를 요청하세요.

민법 제623조 (임대인의 의무)

​임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.