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프랜차이즈운영할때계약서쓸때중요한
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 동종브랜드 거리제한등은 법으로써 명시된 바가 없는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 해당 부분은 각 체인점 본사마다 각자의 규정에 따라 운영되는 부분입니다. 그리고 본사의 재료비용 및 유통비용 역시 해당 회사의 대외비에 해당되기에 각 체인점 점주에서 별도 오픈되지 않는 것으로 알고 있습니다. 질문에서 식재료나 관련 상품 외부단독구매 역시도 결국은 본사 방침에 따라 가능할수도 불가능할수도 있는 만큼 창업하시고자 하는 프랜차이즈별 본사를 통해 확인하셔야 할 부분입니다. 보통 프랜차이즈계약시 가맹점계약서등에 해당 부분들이 고지될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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임대인 임차인 전세계약 연장시 어디서 해야할지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 관례가 있는지는 잘 모르겠습니다. 설령 있다고해도 중개의뢰인이 부동산에 대해서는 선택을 자유롭게 할수 있습니다. 특히 별도의 독점중개계약이 아닌 경우, 혹은 질문처럼 단순 재계약서만 작성하는 대필의 경우는 이전부동산을 선택할 이유도 없기 때문입니다. 그냥 질문자님이 원하는 부동산을 통해서 하시겠다는 의사만 통보하시면 될듯 보이는데, 대필의 경우 대필료가 발생하기 때문에 관례를 떠나 해당 부동산과 이용하자고 예상되는 부동산의 대필료를 비교해보시고 더 저렴곳에서 하시면 되지 않을까 싶네요.
경제 / 부동산
25.11.20
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월세 1년계약 중도해지......
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 중도해지는 원칙상 상대방인 임대인의 동의가 필요합니다. 보통 임대인은 동의를 조건으로 중개보수지급이나 다음임차인 주선등의 조건을 제시하여 합의하여 중도해지하는 것이고, 임대인에 따라 다른 요구나, 중도해지 자체를 거부할수도 있습니다. 즉, 질문처럼 임대인과 협의를 해봐야 가능여부를 판단할수 있으며, 본인이 중도해지를 요구할때 상대방이 요구하는 조건그대로를 받아들이시면 감정상할일은 없겠으나, 너무과한 요구를 할 경우 임차인은 이에 동의를 하기 어렵기에 결국은 좋지 않게 종료가 될 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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원룸 재계약 시 월세 인상 통보, 언제까지 알려줘야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 의사통보나 조건변경에 대해서는 만기 6~2개월전까지 하여야 합니다. 그리고 해당 기간이 지나면 동일조건으로 묵시적갱신으로써 연장이 되게 됩니다. 이렇게 되면 모든 인상요구는 거절이 가능합니다. 문제는 질문에서 임대인이 해당기간내 통보를 한 경우일때인데, 이런 경우 사실상 갱신청구권을 사용하고 인상요구에 대해서는 이전 이야기를 기초로 거절하고 동일조건으로 주장을 하실수는 있어보입니다. 즉, 갱신청구권을 사용하면 임대인이 퇴거를 요구할수 없고, 인상제한도 5%이내로 제한이되나, 이때 인상은 의무가 아니라 협의사항입니다. 그렇기에 해당 월세가 주변시세보다 낮지 않다면 이전 임대인이 했던 약속을 근거로 인상거부하고 버티시는 것도 방법이 될수는 있습니다. 단, 관리비는 이러한 법조항 해당되는 게 아닌 실질적인 물가상승에 따라 이유가 있을 경우 인상이 불가피할수 있고, 이는 임대인 입장에서는 관리비를 추가로 올려 월세를 매꾸려는 의도가 가능하기에 현실적으로 질문자님 입장에서는 위 법적기간내 통보가 된 상태라면, 5%인상 및 협의 후 거주, 아니면 퇴거 둘중 하나이지 않을까 생각은 되고 해당기간(만기6~2개월전)이 지난뒤라면 묵시적갱신성립을 근거로 동일조건 연장되었음을 주장하고 인상을 거부하시면 됩니다. 물론 이때도 관리비 인상은 별개라고 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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농지 매매 계약서 작성 전 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번은 민법상 맞지 않습니다. 계약금 계약은 중도금 또는 잔금지급전까지만 가능하고 질문처럼 중도금을 지급한 이후에는 일방적 해지는 되지 않고 합의해지만 가능합니다. 이때는 계약금 외 별도의 위약금등의 내용이 포함되는 게 일반적입니다. 질문자님이 매도인 입장이라면 해당 시점부터 매수인이 일방적인 해지는 할수 없고 한다고 하더라도 별도의 위약사항이 추가 포함이 될것이기에 해당 특약은 넣지 않는게 유리할듯 보입니다. 3번은 특별히 왜 기재를 하시는지 잘 이해가 되지 않으며, 설령 잔금일을 앞당긴다고 해도 매도인입장에서는 계약서작성을 다시 할 필요는 없습니다. 다만 , 매수인이 대출등이 있는 경우 실행상의 문제가 있기에 실제 당길 가능성은 없어보입니다. 위내용에서 매도인이 불안해할 이유는 없습니다. 계약금을 받았고 소유권도 가진상태에서 중도금까지 일부지급이 되는경우 결국은 매수인의 잔금처리여부에 따라 등기만 넘기면 되는 것이고, 매립여부에 따른 중도해지가 되더라도 실제 매도인에게 손해가 발생되지는 않을것으로 보이기 떄문입니다. 다만 매수인입장에서 불안한 사항을 대비하고자 추가적인 특약기재를 요구할 가능성이 있기에 이를 잘 듣고 판단하신뒤 합의하시기 바랍니다. 보통 농지의 경우는 농지전용허가나 행정절차상의 문제로 계약해지가 되는 경우가 꽤 있기에 이러한 부분들이 특약으로써 미리 기재해 놓는 경우가 많기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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전세계약시 챙길 것들을 알려 주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세계약시 확인하셔야 사항은 우선 해당 주택의 시세확인 이를 통해 전세보증금과의 전세가율을 체크하시고 시세대비 80%초과시에는 계약을 하지 않는게 유리합니다. 특히 아파트가 아닌 비아파트의 경우는 시세가 불확실하기에 공시지가 126%을 초과하지 않는 범위내 보증금인지 확인하시기 바랍니다. 2. 계약과정에서 반드시 중개사를 통한 계약진행을 하시고 계약시 소유자와 계약자에 대한 확인을 하시고, 자금에 대한 이체는 계약서상 소유자명의 통장계좌로만 하시기 바랍니다,3. 그외 권리관계에 대해서는 중개사의 설명을 잘 들으시고, 세금에 대한 납부명세서등의 확인도 필수로 하시기 바랍니다. 4. 특약의 경우는 대표적으로 전입신고 익일까지 다른물권 설정금지, 보증보험 가입거절시 계약해지등의 특약을 넣으시고 등기부상 선순위근저당등이 있는 경우 잔금일에 말소특약등을 넣었는지 확인하시면 되고 그외 본인에게 이해가 되지 않거나 불리한 특약이 없는지등을 체크하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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계약금 돌려받을수잇는 상황인가요???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일질문으로 보이며, 위 답변에 답변드렸습니다. 결론적으로 계약의 구체적인 합의와 내용이 없기 때문에 계약이 성립되지 않았기에 반환이 가능할것으로 보입니다. 안해주면 시청 부동산과나 민원실등에 중개사에 대한 민원제기를 하시기바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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갱신청구권 사용 후 중도해지 시 중개보수를 누가 내야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용한 재계약에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다.[관련법령 - 주택임대차보호법]제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.-> 결국은 갱신청구권을 사용한 재계약에서 중도해지도 임대인 해지통보를 받은 3개월후 계약은 자동종료가됩니다. 질문에서 임차인이 통보한 7월 임대인이 통보를 받았기에 10월에 계약은 자동종료가 됩니다. 어제 말했듯이 10월 퇴거라면 당연히 중개보수는 질문자님이 부담할 이유는 없으나, 문제는 계약이 종료된 10월이후 11월말까지의 거주기간에 대해서는 임대인과 별도 협의가 필요한 부분이고, 임대인이 한달거주를 위한 조건등으로 중개보수를 부담하는것을 요구한다면 판단은 달라질 여지가 있습니다. 이는 법적이 부분이 아니라 협의에 따라 정하셔야 할 부분이기 떄문입니다. 그런데 10월말 퇴거를 하려고 했으나, 매매 계약 미체결등으로 인해 보증금반환문제로 퇴거할수 없었고, 이후 매매계약이 체결되고 해당 매수인과 일정을 조율하여 11월말에 퇴거하는 것이라면 중개보수 부담은 하지 않는게 맞겠으나, 질문내용 자체가 임대인이나 임차인이 서로 애매하게 하신 부분이 갈등을 키우는 것으로 보입니다. 임차인은 최초에 11월말퇴거였다면 8월말에 통보를 하셨어야 이러한 문제가 없었겠으며, 임대인도 퇴거시점 보증금 반환의사나 1달추가 거주에 따른 요구사항에 대해서 미리 의사통지를 하였어야 한다는 판단이 들기 때문입니다. 그래서 중개사들도 판단하는 기준에 따라 부담여부의 답변이 달라지는게 아닌가 싶습니다. 개인적판단으로는 10월말 이미 계약이 종료되었음에도 임대인이 별도의 추가거주에 대한 사전의사통보가 없었던 부분과 보증금반환을 하지 않았다면 주택인도에 대한 의무가 없는 임차인입장을 고려할때 중개보수 지급은 하지 않아도 된다는 의견입니다
경제 / 부동산
25.11.19
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2억 융자있는 전세집 계약해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 후순위 임차권으로 보이는데 , 이런 경우 전세대출시 문제가 될수 있습니다. 보통 전세계약에서 후순위 임차인으 경우 1금융권내에서는 전세대출제한이 되거나 심사자체가 매우 까다롭게 이루어지기 때문입니다. 물론 원칙상 후순위임차인이라도 대출에는 문제는 없겠으나, 원하시는 금융사를 선택하기 어려울수 있다는점과 이자율부분에서 불리할수 있습니다. 2. 보증보험도 대출처럼 가입은 가능하나 특정요건에 해당이 되어야 하고 해당 매매가 8억이라면, kb시세등이 이보다 낮을 경우에 선순위근저당+보증금이 6.5억이므로 대략 80%을 넘을 것으로 보이기에 보증기관에 따라 거절사유에 해당할수는 있습니다. 정확한건 보증보험을 통해 문의를 해보셔야 할듯 보입니다. 3. 질문에서 말하는 감액등기라는 건 사실상 선순위 근저당의 채권최고액을 현재남은 금액단위로 맞추어 낮추는 것을 의미합니다. 이렇게 하면 2번에서 말한 시세대비 80%가 낮아지기에 가입자체는 용이해질수 있습니다. 문제는 중개사가 감액등기를 이야기하였다면 보증보험 가입이 어려울수 있다는 여지가 있는 것이고, 임대인입장에서 근저당을 남겨둔채 전세세입자를 받는 것 자체가 자금적인상황이 좋지 않다 의미로 해석이 됩니다. 꼭 계약을 하셔야 할 만큼 해당주택이 마음에 드는게 아니라면 선순위 근저당 말소조건으로 변경 후 이후 임대인이 후순위 대출을 받는 조건으로 변경 또는 계약자체를 다시 고려해보시는게 맞을듯 보입니다 .'
경제 / 부동산
25.11.19
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전세 2차 재계약 직전, 집주인의 매매
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1~2. 이미 임대인과 재계약에 대한 협의가 이루어진 만큼 새로운 임대인이 변경되더라도 계약에 대한 연장은 그대로 인수받을 것으로 보입니다. 그에 따라 실거주를 원하는 임대인이 구매를 하더라도 퇴거는 하지 않아도 됩니다. 보통 만기6~2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권등을 거부하고 퇴거를 요구하는 경우가 있는데 이는 이전 임대인과 재계약에 대한 합의가 이루어지지 않은 상태에서나 가능하며, 이미 합의까지 이루어진 상태에서는 재계역에 대한 승계를 하여야 하기 떄문입니다. 3.임차인이 동의를 하고 퇴거를 한다면 보통 이사비용과 중개보수등을 요구할수 있고 해당 금액수준은 주변부동산을 통해 대략적인 금액범위를 안내받으신뒤 해당 금액을 기준으로 협의를 하시면 됩니다. 4. 이미 재계약에 대한 협의를 하셨다면 그에 따르셔야 하고 계약기간에 대한 조정은 임대인과 별도 협의를 하셔야 할듯 보입니다. 상대방이 동의하지 않으면 계약기간조정은 어려울듯 보입니다. 일단 새로운 임대인이 구해지지 않은 상태이기에 너무 걱정하지 않으셔도 될듯 보이고, 임대인이 구해지고 해당 임대인이 실거주를 요구한다면 이미 재계약 합의가 이루어진점등을 근거로 거주하겠다는 의사를 통보하시면 될듯 보입니다. 이에 문제가 된다면 새로운 임대인이 매도인인 전임대인에게 문제를 제기할것이고 이후 과정은 지켜보시면서 대응하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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