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부동산 규제로 인해서 경매 시장이 과열된 거 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가구역내 경매낙찰은 사전거래허가가 필요없기 때문에 실거주가 아니라도 구매가 가능합니다. 즉 실거주의무가 면제되기에 갭투자가 가능하고 최근 규제에 따른 우회방식으로써 수요가 늘어난게 사실이니다. 다만, 이러한 경매의 경우는 사실상 채권자의 채권회수를 위해 법적 절차에 해당되고, 경매신청자체가 소유자가 원한다고 해서 진행할수 있는 부분이 아닌, 법에 따른 채권관계의 성립과 절차에 따라 진행이 되는 부분이기에 이를 정부가 손을 대기에는 문제가 있을수 있습니다. 물론 정부가 경매낙찰에 대한 규제등을 일시적으로 강화할수는 있겠으나, 이럴 경우 경매진행시 낙찰률이 떨어질수 있고 이는 채권관계의 해소자체가 어려워질수 있기에 채권자나 다른 권리자에게도 추가적인 피해가 이어질수 있는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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원룸 묵시적 갱신되면 어떻게 해야 하나요?ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신상태에서 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 자동종료되는 것입니다. 그리고 통보이후 3개월동인은 계약이 유지되게 됩니다. 그래서 질문처럼 퇴거시점에 3개월의 월세를 부담하면 되는것으로 말하는듯 보이는데 정확하게 그런의미가 아닙니다. 쉽게 본인이 퇴거일 기준으로 3개월전에 퇴거통보를 하게 되면 3개월치월세부담은 하지 않아도 되기 떄문입니다. 1. 묵시적갱신은 이미 12월26일 이후로 성립되었다고 볼수 있고, 1월 4일에 해지통보를 하셨다면 4월 4일에 퇴거를 하시다고 보시면됩니다. 2. 4월 4일이후에는 아무런 패널티 없이 보증금반환을 받아 퇴거하시면 되나, 4월4일이전에는 원칙상 퇴거를 할수 없으며 퇴거를 위해서는 임대인과 별도 협의가 필요한부분입니다. 임대인이 3개월치 월세를 요구할지, 중개보수를 포함한 추가 패널티를 요구할지는 알수 없기에 임의대로 3개월월세만 내면 내 의사대로 퇴거가능한게 아닙니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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집을 전세로 구할때 꼭 확인해야하는 항목?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 전세계약시 건축물대장과 등기부등본을 통해 주택에 대한 현황과 권리관계를 확인하셔야 합니다. 다만, 이러한 서류를 본다고 해서 본인이 이와 관련된 지식이 없다면 분석자체를 하기 어렵기에 계약의 경험이 없을 경우 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 안전합니다. 보통 중개사는 위 서류를 출력하여 이에 대한 설명과 안전성등을 확인설명하기 떄문입니다. 그리고 중개사를 통해 계약을 진행하여야 이후 보증보험가입도 가능하기에 보증금 보호를 위해서는 가장중요한게 중개사를 통한 계약진행, 그리고 보증보험 가입가능한 매물에 대한 계약입니다. 그이후에 계약당사자에 대한 확인이나 기타 계약상 특약사항, 임대인 세금체납여부, 보증금 미반환사고기록등의 확인입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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1차 분양권 계약후 연체 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약금단계에서의 일방적인 해지통보는 가능하나, 질문에서 말하는 이자의 문제가 아닌 지급한 계약금에 대한 몰수가 이루어질수 있습니다. 보통은 계약금 전체에 대한 몰수를 원칙으로 하나, 분양계약의 경우는 분양계약서상 해지관련 약관을 확인해보셔야 합니다. 1차계약금 지급후 2차계약금 지급과정에서 해지는 보통 1차지급분에 대한 몰수정도로 해지가 가능한 경우가 대부분이나, 계약서상 약관(특약)마다 차이가 있을수 있기에 이에 대한 확인은 해보셔야 합니다. 질문에서 말하는 이자는 지급하지 않은 2차계약금 2000만원에 대한 기간상실이득분일수 있겠으나, 이는 계약을 유지하는다는 전제하에 지급기간을 늦쳤을떄 청구되는 부분이지, 계약을 해지할 예정으로 할 경우에는 지연이자보다는 계약금차제에 대한 몰수부분을 확인하시는게 맞습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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2026년3월 12일 전세계약 만료!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위장전입은 불법행위로써 처벌대상이 됩니다. 이러한 불법행위에 대해 상대방이 거절하는게 너무나 당연한 것이고 이러한 거부를 이유로 계약을 해지할수 있다고한다는건 법률상 인정될 여지가 없습니다. 다만 만기일 기준으로 현재 재계약에 대한 협의기간(만기6~2개월전)이기에 조건변경이나 실거주에 따른 퇴거요구를 할수는 있으나, 질문에서 이미 임대인과 조건변동없이 연장에 대한 합의를 한 상태라면 당연히 이에 대한 번복은 일방적으로 할수 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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부동산 규제 지역이 아니라면 매도 매수 과정에서 조합원 지위는 계속 인정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 기준으로 비규제지역에서는 조합원 지위에 대한 거래가 비교적 자유롭습니다. 보통 비규제지역에서는 재건축 사업단계와 무관하게 사실상 입주시점까지 자유롭게 조합원 지위를 사고팔수 있습니다. 보통 규제지역에서는 조합설립인가 이후부터는 양도금지에 따라 조합원 승계가 되지 않으나, 비규제지역은 이러한 제한이 없이 지위승계가 인정됩니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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상생임대인 제도 연장이 가능할지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상생임대인 제도는 시행당시에 24년 말까지 하여 끝날예쩡이였으나, 정부의 세법개장에 따라 올해 12월31일까지로 연장된 상태로 알고 있습니다. 이러한 상생임대인제도는 그 취지나 결과치가 부동산 시장내 임대차에서 미치는 긍정적인 영향도 있지만, 강남 고가주택이나 다주택 갭투자에 대한 세제지원성격이라는 단점도 있기에 현 정부의 부동산 기조에서는 연장될지는 확답하기 어려운 부분이 있습니다. 다만 올해부터 강력한 규제와 공급부족에 따라 임대차시장의 상승이 예상되는 만큼 해당 제도의 연장가능성은 개인적으로 높다 판단이 되긴 합니다만 부분적은 세부내용 개편등은 있을 가능성이 있어 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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월세 이사몇일 남겨놓고 방을구하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 이사 3개월전부터 매물을 둘러보고 이사기준일 1달전에는 계약을 체결하는게 일반적입니다. 다만 임대차에서 현주택의 다음임차인여부에 따른 보증금 반환등의 부분이 문제가 될수 있기에 우선적으로 해당 기간동안 알아는 보시되, 실질적인 계약은 현 주택의 보증금 반환이 확정되는 기준으로 진행하시는게 필요합니다. 보통 전세의 경우는 다음임차인이 구해지면 확실한 반환이 가능하기에 다른 계약을 진행하는게 맞지만, 월세의 경우 보증금인 낮기 떄문에 임대인이 만기일 반환이 가능하다는 확답이 있다면 해당만기일자 기준으로 최소 1달전에 계약을 체결하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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동작구에 위치한 흑석동도 입지적으로 괜찮은 곳인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.흑석동의 경우 재건축 호재와 더불어 한강조망권이라는 입지특성때문에 가격상승세가 높게 나타나고 있습니다. 말그대로 입지상 장점이 서울내에서도 크기 떄문입니다. 다만, 질문에서처럼 현재기준으로 가격이 폭등되고 있는 것은 아니며 이미 1~2년전에 재건축호재와 더불어 높은 시세상승이 나타났으며, 지금의 상승은 수요의 집중보다는 매물이 급격하게 줄어든 상태에서 매도호는 매우 높아진 상태이고, 그에 따라 간혹 거래되는 실거래시 최고가 갱신등이 나타나는 것으로 이해가 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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10.15부동산대책 이후 경락자금대출 대출한도
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대출도 원칙상은 주택담보대출이기 때문에 동일한 규제를 받게 됩니다. 대표적으로 LTV나 DSR등의 제한은 동일하며 실거주요건 역시도 동일하게 적용되게 됩니다. 다만, 대출 심사과정에서의 심사기준과 금융기관내 취급상품에 차이가 있습니다. 특히 경락대출의 경우는 일반주택담보대출에 비해 취급하는 금융권이 제한적이라고 할수 있습니다. 한도면에서는 동일한 LTV규제를 받더라도 일반매매에 비해 낙찰가격은 낮게 주택가치는 시세기준으로 보기 떄문에 실제 낙찰금액 대비 받을수 있는 한도는 일반매매의 경우보다 높은 편이라는 차이는 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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