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아파트 전세 HUG보증보험 되는 금액 기준
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트의 경우 비교대상이 존재하고 거래가 활발하기에 주로 KB시세등을 기준으로 주택평가금액을 정하게 됩니다. 그에 따라 해당 시세를 기준으로 선순위 물권과 임차인의 보증금을 더한 합이 일정수준 이하로 정해질 경우 보증보험 가입에는 크게 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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서울시 재개발, 재건축은 시장이 추진하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 광역단위의 신도시 사업이 아닌 동일 시도내에서의 개발사업은 도시 군 기본계획과 관리계획에 따라 운영이되며 해당 기본계획 수립권자는 특별시장, 광역시장, 시장이 해당이 됩니다. 결국은 지방자체제에 따라 서울의 경우 서울시장이 해당 계획을 수립하고 지정하게 됩니다. 다만 이 모든 계획과 과정에 대해서는 법률에 따른 절차대로 진행되기 때문에 해당 범위를 초과하지 않는 범위에서 시도지사가 운영하게 됩니다. 대통령의 경우는 지방자체단체에 대해서는 시도지가 의견수렴없이 임의대로 진행하기는 어려운 부분이 있으나, 가장 기본틀이 되는 규정등에 대해서는 시행규칙변경등을 통해 규제완화나 강화등을 할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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양도소득세 비과세 혜택 요건 관련질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택수에 포함됩니다. 다만 예외 요건으로써 [2024년부터 2년간, 일정 요건을 충족한 도시형생활주택은양도소득세 및 종합부동산세 계산 시 '주택 수에서 제외'됩니다.적용 대상은 다음과 같습니다.· 전용면적 60㎡ 이하· 수도권 6억원 이하 / 비수도권 3억원 이하· 2024.1.10 ~ 2025.12.31 사이에 준공·취득· 아파트는 제외(도시형생활주택은 포함)· 최초 분양 계약자이며, 기존 입주자가 없어야 함· 주택법상 사업주체·분양자 또는 시공자로부터 공급받은 주택질문에서 도시형 생활주택이 위 요건에 해당이 된다면 주택수 산정에 포함되지 않아 빌라 매매시 1세대1주택자로써 양도비과세가 가능할것으로 보입니다. ( 추가로 빌라의 경우 1가구 1주택 양도비과세 요건인 2년보유, 12억이하 해당하여야 함)
경제 / 부동산
25.11.17
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부모의 공동명의 이력이 생애최초 특공에 미치는 영향 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 특별공급의 신청요건은 주민등록상 본인을 포함한 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 그에 따라 질문의 요건이라면 신청자격에 제한이 될수 있습니다. 이런 경우에는 우선적으로 신청을 위해서 세대분리 요건에 질문자님이 해당이된다며 주소지를 분리하여 본인이 신청을 하셔야 할듯 보이고, 당첨된 이후 입주한뒤에 어머니와 같이 거주를 하시는것은 문제가 없는 것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.17
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단독주택 매도시 전세가 대비 매매가 비중
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단독주택의 경우는 그 시세를 질문의 요건으로 판단하기는 어렵습니다. 말그대로 단독주택은 비교매물자체가 없기 떄문입니다. 아무리 주변 거래된 시세나 평균이 질문과 같다고 해도 단독주택 특성상 부지면적이나 건물의 평수, 건축년수등 너무나 변동요인이 많기 떄문입니다. 이는 주변 부동산을 통해 상담을 받아도 정확하지 않으며 사실상 중개사에 따라 높게도 낮게도 판단할수 있습니다. 보통 비교매물이나 시세비교가 가능한 아파트의 경우라면 실거래가와 매물가격을 기준으로 판단하기에 중개사마다 크게 차이는 없으나, 단독주택의 경우는 그 차이가 발생할수 있기 때문입니다. 보통은 감정평가등을 통해 시세기준을 판단하는게 가장 정확할수 있고 그게 아니라면 여러부동산을 통해 대략적인 시세를 확인한뒤 평균적인 가격대를 기준으로 생각하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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보증금 4000 관리비 10인데 보증금 천만원낮추면 관리비 얼마정도 더 내는게합리적인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비와 보증금은 관계가 없습니다. 보통 보증금을 낮추면 그 인하분만큼 월세로전환하는것이기 떄문입니다. 즉, 보증금 4000만원 전세에서 보증금 3000만원으로 낮추게 되시면 그 차액만의 월세가 발생하게 되는데, 현재 전월세전환율 기준에 따라 산정하면 대략 월37,500원정도 입니다. 현 전환율은 기준금리 2.5%에 2%을 더한 4.5%입니다. 다만 조건변경은 두 당사자간 합의에 따라 정하셔야 할 부분이기에 사실상 임대인의 요구사항에 따라 전환율에 따른 금액보다는 높게 산정될 가능성이 높고 대략 4~5만원사이로 협의 되지 않을까 생각은 됩니다. 관리비의 경우는 이러한 전환율과는 차이가 없으며 별도 비용으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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방충망 전체교체 임차인이 전체비용부담하는게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 일단 해당 책임이 임차인에게 있다면 원상복구의무에 따라 보상을 하시는게 맞을수 있습니다. 다만 원상복구의 대한 방법이나 비용은 임대인과 협의를 통해 해결하셔야 할 부분입니다. 질문에서 기재한 사진상으로는 크게 심하지 않은 부분으로 보이긴 하나, 임대인이 성향에 따라 원상복구를 요구하는 경우라면 일부라도 비용부담을 피하기는 어렵지 않을까 생각됩니다, 만약 해당부분이 본인 입주시부터 있었다면 이를 입증할 입주시 사진등을 제시하면 원상복구의무를 피하실수 있으며, 그런 사진이 없거나 본인 과실에 따른 것이라면 사실상 협의를 통해 해결하셔야 할 부분으로 보입니다. 우선대략적인 교체비용등을 업체를 통해 미리 확인하시고 임대인이 요구하는 금액과 비교하시는 게 필요하고 ,보증금에 대해서는 해당사유로 일정금액을 반환하지 않고 가지고 있는 것은 보증금 미반환으로볼수 있기에 이를 통해 대응하시는 방법등이 있을수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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이사갈 집의 보증금과 최우선변제 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 무조건 안심할수는 없습니다. 소액임차인 기준에 해당이 되어도 최우선변제금액의 경우 선순위 물권이 설정된 시점의 최우선 변제금을 적용하기 때문에 현시점보다는 낮게 최우선 변제금이 정해질수 있고, 건물유형에 따라 다가구등에서는 질문자님과 더불어 소액임차인 최우선변제가 함꼐 진행되기 때문에 전액배당이 어려워질수 있고, 임대인이 법인인 경우 임금채권등으로 인해 최우선 변제로써 전액배당이 어려워질수 있습니다, 그리고 경매낙찰가에 따라서 최대 1/2까지만 최우션 변제가 되기에 100% 확정적으로 안전하다라고는 말하기는 어렵습니다. 2, 보증보험의 경우는 5000만원이하 잘 가입을 하지 않지만, 필요여부는 해당 주택의 권리관계을 통해 분석후 결정하시는게 맞을듯 보입니다. 3. 아무일도 일어나지 않으면 관계없으나, 그사이 다른 물권이 설정되는 경우에는 권리상 순위가 밀릴수는 있습니다. 앞에서 말한 것처럼 혹시라도 다가구와 같은 경우 다른 세대가 이사후 먼저전입신고를 하면 그만큼 순위는 밀린다고 볼수 있기 떄문입니다. 다만 공동주택이나 다세대처럼 호수별 가구라면 특약을 통해 어느정도 방어는 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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아파트 분양에 들어가는 비용은 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양의 경우 최초 계약금이 먼저 지급되고 중도금과 잔금등으로 지급되게 됩니다. 세금의 경우는 취등록세는 등기생성이 이후 소유권이전시에 발생되므로 당장에 발생되는 부분은 아닙니다. 해당 시점에 취등록세와 법무사비용이 발생될수 있습니다. 그리고 옵션비는 사실상 분양시점에 선택사항에 따라 분양가에 포함되게 되어 분양가가 정해지게 되므로 사실상 별도 지급하는 부분은 아닙니다. 대출의 경우 해당 상품의 한도가 4억이고, 15억이하 6억은 정부가 규제에 따라 전체 주담대상품에 대해서 최대 대출한도를 제한하는 것입니다. 즉, 시중은행 대출상품이든 질문에서 말한 공공대출상품이든 모든 주담대 대출상품은 최대 6억이내로 제한되고 청년, 무주택 관련 대출상품의 경우 각 상품별 한도기준에 따라 정해지게 됩니다. 전매시에는 중개수수료와 양도소득세 발생될수 있는데 해당부분은 매도시점에 따른 거래가격이나 프리미엄등 여러 기준에 따라 적용되는 세율과 중개보수율이 달라지므로 이는 정확한 시점과 금액이 나와야 계산 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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전세계약 후 확정일자 받는 시기가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자를 먼저 받으시거나 전월세신고를 먼저 하시기 바랍니다. 보통 전세대출 신청시 제출되는 임대차계약서도 은행에서는 확정일자가 부여된 임대차계약서를 요구하는 게 일반적이기에 대출신청전에 확정일자를 먼저 부여받으시고 대출신청을 하는게 순서상도 맞습니다. 즉 계약서 작성 -> 확정일자 부여 & 임대차신고 -> 전세대출신청 -> 잔금지급후 전입신고 순으로 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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