답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격은 택비비용과 건축비용으로 구성이 되는데, 일단 환율불안정과 물가인상에 따라 현 건축비용이 크게 증가된 상태입니다 , 그에 따라 분양가역시도 이전보다 크게 상승될 가능성이 있고, 한번오른 물가가 다시 내려가기는 쉽지 않지 않기에 지금보다 더 낮은 분양가 나올지는 쉽게 예측하기 어렵습니다. 특히나 택지비용의 경우는 시간에 따라 늘 상승되고 있기에 지금이 싸다는 생각으로 청약을 하시는게 맞을수 있고, 이전처럼 분양가상한제 적용 분양건이 있다면 저가에 나올수 있지만 지금은 시행을 하지 않고 있기에 해당부분도 가능성이 낮은 상태라고 할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 임대차에서 대출에 대한 부분은 임차인의 책임에 해당이 됩니다, 그에 따라 대출거절에 따른 계약해지는 당연한 권리가 아닌 계약상 임대인이 어느정도 양보하여 기재가 되는게 현실입니다. 다만 주택문제로 인해 대출이 거부되는 경우로써 예를 들어 주택평가가액대비해 전세금이 높은 경우등은 주택문제에 따른 부분으로 이러한 부분까지는 계약해지사유로 합의해주는 경우가 대부분이긴 합니다. 심한경우 대출문제나 보증보험 미가입등의 문제발생시 걔약해지문구자체를 거부하는 임대인도 적지 않아 위정도만 동의한 임대인에게 불만을 제기할수 있는 부분은 아니라 판단이됩니다. 그리고 임대사업자와 계약시 특별히 확인하셔야 할 부분은 임대사업자 등록확인 및 보증보험 가입이 전액인지 일부가입인지에 대한 확인정도만 하시면 됩니다. 그리고 임대인이 임대사업자일 경우 임차인 입장에서는 유리한 부분이 더 많은데, 대표적으로 임대사업자 보증보험에 가입의무에 따라 보증료 100%부담을 보증료의 25%만으로 줄일수 있고, 재계약시 임대사업자는 5%이내 인상제한이 있기에 계약기간동안의 임대료의 급격한 인상을 피할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역세권을 규정하는 법적 기준은 없습니다. 보통은 지하철역 기준으로 500미터 이내라면 역세권이라고 하며, 도보기준으로 5~10분이내도 역세권이라고 합니다. 그리고 도보5분이내는 초역세권이라고 하는 경우가 통상적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.- 계약 만기 안 되어도 이사 3개월 전에 집주인한테 이사간다고 말하면 3개월 안에 전세금 돌려받을 수 있는 권리가 있나요? -> 원칙상은 만기전에 보증금반환의 요구는 할수 없으나, 이전 계약이 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약이고 이러한 경우 묵시적갱신에서의 중도해지가 적용되기 떄문에 해지통보 3개월후 계약이 자동종료되므로 임대인에게 해당시점에 보증금을 반환하여야 합니다. 그에 따라 만기가 되지 않더라도 해지통보를 한 3개월이후에는 보증금을 돌려받으실수 있습니다. - 집을 먼저 알아본 후 집주인한테 3개월 안에 전세금 돌려달라 한 후에 새로 이사갈 집 집주인이랑 이사 날짜 합의하는게 순서인가요? -> 순서상은 먼저 임대인에게 중도해지를 통보하시고, 3개월뒤 보증금 반환가능여부를 확인하뒤 가능하다며 그때 일정에 맞추어 신규주택을 구해 계약을 체결하시는게 자금이동 및 계약, 이사진행에 문제가 없습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세요건의 경우 종전주택을 취득하고 1년이 경과한 이후에 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도할때 가능하므로 질문의 경우처럼 2주택이 해소되고 1세대 1주택이 된 상태에서 새로운 주택을 곧장 구매하는 경우에도 종전주택을 구매한지 1년이상 경과한 시점이기에 신규주택을 구매하고 3년내 30년된 종전주택을 매도하게 되면 해당 주택에대한 일시적2주택 양도비과세 적용은 가능할것으로 이해가 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요구는 해보실수 있는데, 임대인이 동의하지 않은다면 어렵습니다. 결국은 임대인의 동의를 구하셔야 가능한 부분인이기에 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다. 다만 통상적으로 임차인이 계약중간에 보증금 일부를 반환하는 요청을 할경우 임대인이 동의를 잘 하지 않기에 잘 설득을 하셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세와 월세를 단순비교하면 매월 주거비용측면에서는 전세가 유리합니다. 전세의 경우 보증금에 큰 자금이 들어가나 월세와 다르게 매월 주거비용이 발생되지 않기 때문입니다. 다만 전세대출을 통하는 경우 매월이자부담이 월세와는 차이가 없기에 이때는 이자비용과 월세를 비교하여 덜 비용이 발생하는 쪽을 선택하시는게 유리할듯 보입니다. 그리고 최근에는 전세사기등의 이슈로 전세계약에 대한 선호도가 많이 낮아졌는데, 이러한 전세사기 걱정은 월세의 경우 보증금이 낮아 부담이 덜하기에 해당부분까지 고려하여 최종선택을 하시면 될듯 보입니다. 참고로 현재 서울내 전세매물이나 월세매물자체가 많이 없는상태로 임차인이 전월세선택을 할 기회가 많이 없습니다. 사실이 전세든 월세든 매물이 있다면 계약을 해야할 장도이기에 해당 부분도 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.판단에는 차이가 있겠으나 가장 큰 이유는 일자리 부족입니다. 이전 산업화 시기에 대구는 우리나라 섬유산업의 중심이였습니다, 그만큼 노동중심의 산업으로 인구유입이 가능하였고 특히 여성분들의 인구가 높았던 지역 특성상 막강한 소비력을 바탕으로 지역경제가 크게 성장된 지역이였습니다, 문제는 경공업 특성상 저인건비가 유지의 핵심인데, 인건비상승과 중국시장개방에 따른 경쟁력이 떨어지며 중심산업이 쇠퇴하는 동안 정부와 대구시 자차체가 어떠한 신규산업유치와 확정에 노력을 하지 못하였고 그 결과 지금은 지역내 일자리부족으로 젊은 세대가 대부분이 지역을 떠나게 되고, 지역경제도 쇠퇴하게 되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 통한 대항력부여는 특별법인 주택임대차보호법에 따른 사항입니다. 그에 따라 주택임대차보호법이 적용가능한 상태여야 이에 대한 적용이 가능한데, 일시사용을 위한 단기임대의 경우는 원칙적으로 주택임대차 보호법에 보호를 받을수 없습니다. 그에 따라 민법상의 임대차가 적용됩니다. 여기서 일시사용을 위한 단기임대란 단순히 기간을 기준으로 판단하는게 아닌 사용목적상 일시사용목적인지가 더 중요하게 판단됩니다. 예를 들어 계약기간은 3개월이나 해당 기간단위로 계속연장이 되는 식의 계약은 일시사용목적으로 인정되지 않고 주임법 적용대상이 됩니다. 그리고 최우선 변제권한도 결국은 특별법(주택임대차보호법, 줄여 '주임법')에 따른 권한이기 때문에 이에 적용을 받지않는경우라면 최우선 변제도 되지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 100% 피할수 있는 방법은 없으나, 보증금 안정성을 높이기 위해서는 보증보험 가입을 하시는게 최고의 방법입니다. 그리고 아파트의 경우는 시세확인이 용이하기에 일정한 전세가율이 유지되므로 깡통전세의 위험은 낮으나 빌라처럼 시세확인이 어려운 매물에 대해서는 깡통전세등의 위험이 높기에 전세가율에 대한 확인이 반드시 필요하고 앞에서 말한 것처럼 보증보험에 반드시 가입을 하셔야 합니다. 다만 보증보험은 계약이후에 가입여부가 정확히 나오기에 특약에 반드시 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환특약등을 넣어두시는게 필요합니다.