오피스텔 전세대출 불가 시 계약금 반환 조건

Question

안녕하세요.

반전세로 오피스텔 계약을 오늘 앞두고 있습니다.

문의드립니다.

임대인이 전세자금대출 불발 시 계약금반환 특약 거부했으며 필요하다면 집의 문제로 불발 시 반환정도로 조정 가능하다고 답변 받았습니다.

상대방은 임대사업자이며 집은 문제 없다고 강조하며 안되면 저희 임차인의 문제이고 그것도 반환해줄 이유는 없다며 거부하는데 이게 일반적인걸까요? 어떻게 보면 당연하지만 대출가부 여부가 금방 나오는데도 해주지 않는 현실이 냉혹하네요.. 은행에서 가심사지만 정부대출이든 일반대출이든 문제없다고 답변을 들었습니다.

그리고 계약금은 5프로로 진행할 예정이며 상대는 임대사업자에 집이 10개정도로 많이 있습니다. 조심할 부분과 기타 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

기본적으로 임대차에서 대출에 대한 부분은 임차인의 책임에 해당이 됩니다, 그에 따라 대출거절에 따른 계약해지는 당연한 권리가 아닌 계약상 임대인이 어느정도 양보하여 기재가 되는게 현실입니다. 다만 주택문제로 인해 대출이 거부되는 경우로써 예를 들어 주택평가가액대비해 전세금이 높은 경우등은 주택문제에 따른 부분으로 이러한 부분까지는 계약해지사유로 합의해주는 경우가 대부분이긴 합니다. 심한경우 대출문제나 보증보험 미가입등의 문제발생시 걔약해지문구자체를 거부하는 임대인도 적지 않아 위정도만 동의한 임대인에게 불만을 제기할수 있는 부분은 아니라 판단이됩니다.

그리고 임대사업자와 계약시 특별히 확인하셔야 할 부분은 임대사업자 등록확인 및 보증보험 가입이 전액인지 일부가입인지에 대한 확인정도만 하시면 됩니다.

그리고 임대인이 임대사업자일 경우 임차인 입장에서는 유리한 부분이 더 많은데, 대표적으로 임대사업자 보증보험에 가입의무에 따라 보증료 100%부담을 보증료의 25%만으로 줄일수 있고, 재계약시 임대사업자는 5%이내 인상제한이 있기에 계약기간동안의 임대료의 급격한 인상을 피할수 있습니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약 시 특약사항은 임대인과 임차인의 협의에 의해서 결정이 되게 됩니다.

대출 불가 특약의 경우 임차인 사정에서 보면 유리한 특약일 수 있지만 임대인 입장에서는 허용을 해주게 되면 임차인의 대출자격 부결로 거래 시간을 낭비할 수 있기 때문에 쉽게 동의를 해주지 않는 편이라 볼 수 있습니다.

우선 대출이 된다는 가정하에 계약을 체결을 하게 될 경우 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력 가지시고 전세보증보험 가입을 하시면 안전하게 보증금 지킬 수 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출 자신이 있으면 진행해도 되지만

조금이라도 불안하면 계약 미루는 게 맞습니다

특히 오피스텔은 아파트보다 대출 변수가 많습니다

지금 조건은 일반적이지만 임차인에게 불리한 계약이며 대출 불발 시 계약금 손실 가능성이 있습니다

다시한번 은행에 짚어보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인이 본인 집 문제로 대출 거절 당하면 보증금 반환해주겠다는 것을 특약사항으로 기재하는 것이 좋아보입니다.

위 상황으로 보아 대출 받는데 지장은 없어보이나 임대인의 구두 약정으로는 분쟁의 소지가 다분하여 특약 기재하겠다고 협의를 해보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

본계약은 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인하여 전세자금대출 승인이 거절될 경우 무효로 하며 이경우 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다. 라는 집의 하자 대출 불가 시 계약금 반환 문구를 반드시 넣으시고 임대인이 집에 10채나 있는 임대사업자라면 세급 체납이나 보증보험 가입 불가 여부를 계약 전에 꼭 확인하셔야 합니다. 본인 신용에 문제가 없다는 은행 확답을 받으셨다면 집에 문제만 없으면 대출은 안전하게 나올것입니다. 다만 임대인이 개인 신용 문제까지 책임지지는 않는 것는 것이 일반적이니 서류 결함시 환불 조건만 확실히 명시하고 진행하세요.