답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 경우 주식이나 코인보다는 변동성이 적고 자산가치에 있어 안정적인 투자방식으로 알려져 있습니다. 다만, 주식,코인처럼 초기 적은 시드로 참여하기가 어렵고, 정책이나 경기변화, 세금등 여러부분에서 영향을 받고 있고, 대출을 통한 자금조달이 이루어지기 때문에 다른 투자대상보다 더 높은 리스크 관리가 필요합니다. 또한 부동산 투자의 방법이나 대상이 다양하기 때문에 투자를 위한 목표나 투자방향성에 대해 확실히 설정하는 것이 우선되어야 합니다. 질문처럼 소액이고 분명한 투자대상에 선정이 되어 있지 않다면 직접투자보다는 리츠등을 통한 간접투자를 통해 수익을 창출하시는게 안정적이라 판단이 됩니다. 리츠투자의 경우 흔히 상장리츠 즉, 주식시장에 상장된 리츠회사의 주식을 구매하고 이를 통해 배당과 주가상승에 대한 차익을 노리는 부동산 간접투자방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자도 전세대출은 가능합니다. 보통은 소득요건과 보유주택의 가격에 따라 제한이 있을수 있는데, 질문의 요건에서는 두분이 혼인신고를 통해 소득합산이 될 경우 전세대출이 어려울 가능성도 있어 보입니다. 그러므로 일단 주택구매 및 전세대출을 모두 실행한 이후에 혼인신고를 하시는게 더 안정적이라 판단은 됩니다. 그외 주택구매시 배우자로부터 현금 1억증여의 경우는 혼인신고이전이므로 증여의 문제가 생길수 있으므로 이에 대한 방법을 고려하셔야 합니다. 특히 서울지역내 주택구매시 주택가액에 따라 자금조달계획서를 작성하여야 할수 있기에 이런 경우 증여의 방법을 피하기 위해 차용증등도 필수적으로 준비를 하셔야 할것으로 보이기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차권 등기가 있다는 말은 임대인이 이전 임차인의 보증금반환을 하지 못해 일정기간 지연을 하였다는 의미로 결국에는 임대인 경제적 상황이 좋지 않다라는 예측을 할수 있습니다. 그리고 본인의 보증금을 받아서 우선적으로 임차권 등기를 말소하려는 것으로 보이는데, 이는 임대인 마음대로 할수 있는게 아닌 임차인이 보증금 반환과 지연이자등을 모두 받은뒤에 말소신청을 하는 것으로 임대인과 전임차인 협의과정에 따라서 조금 더 지연가능성도 있을수 있습니다. 즉, 주변보다 말도 안되게 싼 시세는 분명한 이유가 있고 대부분 권리상 안정성이 낮거나 매물자체의 문제가 있는 경우가 많습니다. 질문에서 계약을 하고자한다면 특약등으로 권리상 임차권 말소등의 조건을 기재하여 계약을 진행할수는 있으나, 본인 퇴거시에 임대인의 경제적 상황이 더 나빠지거나 시세가 더 하락할 경우 본인 보증금 반환도 쉽지 않을 수 있다는 예상정도는 하시고 계약을 하셔야 합니다. 2년 혹은 4년뒤 일은 알수 없으나, 현 상태도 이러하다면 임대인 자체의 믿음은 낮다 판단이 되고, 계약자체는 말소조건부 계약을 할 경우 다른 물권이 없다면 위험정도는 아니라 판단은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.경매 위험성은 얼마나 될까요? -> 경매는 임대인이 해당 채무에 대한 원리금 변제를 하지 못하는 상황이 발생하여 채권자가 경매를 신청할 경우인데, 임대인의 경제상황을 알수 없고, 연체를 할지 안할지도 알수 없기에 예측불가합니다. 2.보증금 회수 가능성이 있는지 -> 본인 보증금 1000만원은 소액임차인에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 최우선 배당이 가능합니다. 다만 해당주택이 다가구의 경우로써 앞선 소액임차인이 더 있다면 이때는 최우선 배당시에 전액배당은 달라질수 있습니다. 개인적 판단으로 보증금 손실 가능성은 높지 않아보입니다. 3.임차인으로서 주의할 점 -> 권리상 리스크는 있기 때문에 계약시 전입신고 및 확정일자는 반드시 갖추셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 가지고 대출 가능성에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다. 일단 기존 이용중인 대출상품에 대해서 목적물 변경을 위해서는 현 이사할 주택이 은행이 판단하는 기준에 적합하여야 하는데 이에 대한 평가를 은행이 하기 때문에 실제 은행을 통해 해당 주택으로 이사시에 목적물 변경이 가능한지, 어떠한 요건을 갖추어야 하는지 문의하시는게 가장 정확하기 때문입니다. 확인은 필요하겠으나, 임대인이 법인일 경우 hug가 아닌 hf대출을 이용하여야 하기에 경우에 목적물 변경이 되지 않을 가능성도 있습니다.그리고 최소한 이사갈 주택의 현재가격을 알아야 선순위 근저당과 보증금을 더한 2.4억을 기준으로 전세가율등을 판단하여 대략적인 가능성을 판단해 볼텐데 이러한 시세 관련 사항도 기재하지않으셨기에 답변이 불가한 질문으로 보입니다. 단, 후순위 임차권 자체가 권리상 리스크가 있으나, 만약 계약시 기존 대출말소를 조건으로 한다면 이때는 일반적인 전세계약와 권리상 리스크는 부담하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인의 상황을 본인 스스로 정해지지 않은 상태라면 제3자가 어떠한 판단을 내려드릴수 없습니다. 즉, 확실하게 정해진게 아무것도 없기 때문입니다. 일단 직장의 경우 재계약시점까지 어떠한 최종 확정이 되지 않았다면 당연히 재계약을 하셔야하고 전세가 상승의 경우는 실제 협의를 해보야야 하나, 갱신청구권이 있다면 최대 5%이내로 제한할수 있기에 이를 기준으로 미리 대략적인 자금운영계획을 세우시면 됩니다. 결국 재계약협의 시점 (만기 6~2개월전_) 임대인과 재계약에 대한 조건 협의를 해보시고 회사의 경우도 중도해지 가능성을 판단하여 2년이 아닌 1년단위로 혹은 특약에 중도해지시 발생할수 있는 패널티등에서 이를 낮추는 내용을 기재할수 있도록 협의를 하시는 방법도 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익공유형 모지기상품은 저금리로 대출금을 빌려주고 추후 주택 매각이 나 대출전액 상환시 발생한 시세차익의 일부를 주택도시기금과 나누는 방식입니다. 즉, 1%대 저금리를 장기간 이용하는 대신 정산비율에 따라 시세차익을 나누는 것으로 보통 10~50%, 자녀수와 장기대출 유지 여부에 따라 달라집니다. 질문에서는 몇가지 잘못된 부분이 있는데, 본인자금과 대출을 더해 총 주택가격을 부담하셔야 합니다. 즉 10억주택을 구매하는데 본인자금과 대출을더해 5억만 내면 되는게 아닙니다. 결국 현행 주담대의 경우 매월 3~4%이자를 부담하고 시세차익을 모두 갖게 되나, 위 모기지의 경우 1%대 이자를 부담하지만 시세차익을 온전히 가져오지 못하는 것이므로 신혼희망타운의 경우 시세보다 낮은 분양가로 모집을 하는 특성상 이자절감보다는 세차익에 대한 기대가 크기 때문에 그렇게 유리한 정책이자 손해보는 부분이 없다고는 볼수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 주택의 가격은 입지나 면적, 건축한 건물에 따라 차이가 나기 떄문에 얼마라고 딱 말하기는 어렵습니다.그리고 친구들이 돈을 합쳐 주택을 사는것도 가능은 한데 이런 경우 공동명의로써 낸 만큼을 지분으로 쪼개어 등기를 할수도 있습니다. 만약 등기는 대표자 한사람이 하게 된다면 원칙적으로는 구입자금을 낸 사람은 소유자에 대해서 현금증여를 하게 된것이기 때문에 이때는 원칙상 증여세애 대한 문재가 생겨날수 있어 이에 대한 대비책도 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재건축 시작단계에서 발생하는 추진위원회 , 조합운영비용등은 일차적으로 모두 재건축사업을 함께 시행하고 하는 시공사(건설사)가 지원하게 됩니다. 다만 이러한 자금은 결국 재건축시 발생되는 모든 비용에 포함이 되고 재건축이후 조합원들의 분담금으로 채워지게 됩니다. 결국 사업비용에 해당되고 해당 아파트 재건축을 시행하는 입주민들이 최종 부담하게 되는 비용입니다.