경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
소액 전세인 사람이 최우선인걸로 알고있는데
(아닌가요?) 소액 제외하고
확정일자가 우선이어야 선순위가 되나요?
그말은 곧 입주를 먼저 한 사람이 선순위 인건가요?
먼저 입주하고 확정일자만 받은 사람
후에 입주하고 전세권설정 한 사람
으로 보았을땐, 전세권이 먼저인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 경매시 배당 순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권, 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.
즉, 소액임차인에 대한 최우선 변제금은 경매 집행비용 등을 제외하면 가장 빠른 순위이며, 이를 위해서는 대항력 (전입신고 + 거주)이 갖춰져 있어야 합니다. (확정일자는 우선변제권을 위한 것임) 전입신고를 한 경우라면 먼저 입주하고 확정일자를 받은 사람이 후에 입주하고 전세권을 받은 사람보다 선순위가 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
확정일자의 경우 전입신고를 해야 그 효력을 발휘를 하게 됩니다.
즉 확정일자만 받은 경우는 효력이 없게 되고 전세권의 경우 등기를 하기 때문에 전세권설정일자가 있게 됩니다.
위의 경우 확정일자만 있을 경우는 전세권자가 우선하게 되고 권리가 등재가 된 시점 기준으로 우선순위를 가리게 됩니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 임대차계약을 통한 임차권은 채권에 해당되기 때문에 순위배당이 아닌 안분배당이 되게 됩니다. 다만 특별법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 순위배당이 될수 있습니다. 기본적으로 경매낙찰시 배당은 경매비용, 소액임차인 최우선 변제(매각대금 1/2범위내)가 이루어지고 그 뒤부터는 순위배당이 이루어진다고 보시면 되는데 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 전입신고일과 물권 등기접수일중 빠른 날이 우선순위가 됩니다. 질문에서처럼 입주하고 확정일자만 받은 경우는 대항력이 없어 우선변제권 효력은 발생하지 않기에 다른 물권보다 후순위가 되게 되고, 그에 따라 이후전입하고 전세권등기를 한 경우나 전입신고 및 확정일자를 갖춘 암차인보다 먼저 배당을 받을수 없습니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지역별 기준에 맞는 보증금 이하로 전입신고 + 확정일자가 있으면 가장 먼저 최우선변제권 확보가 가능합니다.
등기부상 전세권이 설정되면 그 설정일이 최우선이 아니라 소액임차인 다음으로 우선되게 됩니다. 그 다음 확정일자순, 임차인, 후순위 채권자 순서로 보시면 되겠습니다.
즉 전세권 등기가 있으면 일반 임차인 보다 먼저 배당을 받습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
소액 전세금이면 선순위 가능하지만, 소액 기준을 초과하면 일반 원칙 적용됩니다
,경매에서 전세금 우선순위는 확정일자 + 대항력 기준입니다
,입주 순서가 실제로 중요한 건 대항력 발생 시점입니다
,전세권 설정만 늦으면, 나중에 전세권을 설정해도 선순위가 되지 않습니다
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
단순히 질문만을 보았을 때 배당의 우선순위는 전세권이 우선입니다
왜냐하면 확정일자는 확정일자만으로 우선 배당에 효력은 없으며 확정일자와 더불어 입주와 전입신고를 모두 하였을 때 전입신고를 한 다음 날 또는 확정일자를 받은 날중 늦은 날부터 효력이 있습니다
때문에 단순히 확정일자만을 받은 것으로는 우선 배당에 효력이 없고 전세권인 경우에는 전입신고 없이 전세권 등기만으로 효력이 발생합니다
따라서 질문 내용으로만 봤을 때는 전세권자가 우선 배당에 선순위를 갖는다라고 하겠습니다
1명 평가소액 전세인 사람이 최우선인걸로 알고있는데
(아닌가요?) 소액 제외하고
확정일자가 우선이어야 선순위가 되나요?
그말은 곧 입주를 먼저 한 사람이 선순위 인건가요?
먼저 입주하고 확정일자만 받은 사람
후에 입주하고 전세권설정 한 사람
으로 보았을땐, 전세권이 먼저인가요?
==> 경매에서 배당순서는 "경매비용, 최우선 보증금 등, 권리순서"에 따라 배당됩니다. 이러한 경우 임대차신고(또는 확정일자를 받은 사람)를 해야 하고 상기 내용에 대해서 우선 공제를 한 후 그 다음에 권리순서에 따라 배당됩니다
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
경매 시 보증금 우선순위는 매우 중요한 부분입니다. 핵심 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.
경매 시 보증금 우선 순위 안내 ==>
경매 상황에서 임차인의 보증금을 보호하는 주요 방법은 다음과 같습니다.
1. 소액 임차인의 최우선 변제 권 : 소액 임차인은 주택 임대차 보호 법에 따른 지역 별 소액 보증금 기준을 충족하고 대항 력(주택 점유 및 전입 신고)을 갖추면, 다른 담보 물 권 자 보다 보증금 중 일부를 먼저 변제 받을 수 있습니다. 이 최우선 변제 권은 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 적용됩니다.
2. 확정 일자에 의한 우선 변제 권 대항 력(전입 신고 다음 날 0시부터 효력 발생)을 갖추고 임대차 계약서에 확정 일자를 받으면, 확정 일자 날짜를 기준으로 후 순위 채권자(저당 권 자, 전세 권 자 등)보다 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 이 때 우선순위는 전입 신고와 확정 일자 중 늦은 날짜의 다음 날 0시부터 발생합니다.
3. 입주 시점과 전세 권 설정의 우선순위 비교 : 전세 권은 전세 권 설정 등기를 접수한 날부터 효력과 우선순위가 발생하며 등기부 등본에 공시 됩니다. 임차인의 확정 일자에 의한 우선 변제 권과 전세 권 설정 중 어떤 권리가 더 빠르게 효력을 발생 했는 지에 따라 선 순위가 결정됩니다. 즉, 둘 중 권리 발생 시점이 빠른 쪽이 우선권을 가집니다.
핵심은 등기부 등본 확인과 빠른 조치 : 계약 전 반드시 등기부 등본을 면밀히 확인하시고, 잔금 지급 일에 대항 력(전입 신고)과 확정 일자를 즉시 갖추는 것이 보증금 보호에 가장 중요합니다.
1명 평가반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.
임차인간 배당순서는 소액임차인의 자격을 갖춘 자가 최우선변제를 받고, 다음으로 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인(전입과 확정일자 중 늦은날짜)과 전세권설정일자를 비교해 빠른 사람이 먼저 배당을 받습니다.
확정일자부 임차인은 전입만 빨라도 안되고, 확정일자만 빨라도 안됩니다, 둘 중 늦은 날짜 기준으로, 전세권등기 접수일자와 비교를 하게 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819