답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용들만 넣으셔도 크게 문제될 부분은 없으나, 문제는 상대방인 임대인이 위 특약기재에 동의를 하여야 합니다. 보통 보증금 지급지연에 따른 별도의 손해배상을 임대인이 동의하기는 어려워 보일수 있고, 나머지 부분들은 기본적인 부분으로 크게 문제는 없겠으나, 보증보험 가입불가시 혹은 전세대출불가시 계약해지및 계약금 반환특약은 임대인에 따라 거부하거나 세부적으로 기재할 가능성이 있습니다 .보통 보증보험 , 전세대출은 주택요건이 충족되지 않아 가입이 불가한경우로써 라는 전제가 달릴수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.3개월은 괜찮다고 하는 부분은 잘못된 부분입니다. 원칙상 보증금에서 임차인 임의대로 월세차감할것으로 요구할수는 없으며, 임대인의 동의를 거쳐 합의가 된다면 가능할수 있는 부분입니다. 그리고 아무런 합의없이 보증금이 있으니깐 월세를 밀려도 관계없겠지라는 생각은 매우 위험한데, 법률상 월세차임2기를 연체하시게 되면 계약해지사유에 해당되고 임차인 의무불이행에 따라 계약이 해지가 되면 그에 따른 손해배상까지도 책임을 지셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 3개월전부터 알아보는게 일반적이고, 계약의 경우 입주 최소한달전에 체결하게 됩니다. 그에 따라 현재기준으로 매물을 찾아보시는것은 맞는듯 보이고, 계약의 경우는 결국 매물임대인과 조율통헤 계약이 가능하다면 진행하시면될부분입니다. 물론 입주기간이 맞지 않아 계약이 어려울수도 있지만, 일단은 알아보시면서 협의는 지속적으로 하시는게 필요해 보입니다. 참고로 반려동물의 경우 많은 임대인들이 거부하는 경우가 있어 해당조건의 주택을 구하기 어려워 일반적인 경우보다 더 빠르게 알아보셔야 하고, 지금처럼 임대차 매물이 없는 상황에서는 더욱 매물찾기가 쉽지 않습니다. 최악의 경우로 반려동물로 인해 계약이 어렵다면 반려동물 금지특약이 없는 이상 특별히 사전고지없이 키우셔야 할수밖에 없고 대신 퇴거시점에 청소비용등을 부담하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 사실상 만기시 보증금 미반환사고를 포함하는 개념이기에 계약시점에 향후 2~4년뒤 상황을 예측할수 없어100% 방지하기는 어렵습니다 . 다만 보증금 보호에 대해서는 보증보험가입을 통해 안전성을 높이는게 가장 확실하 방법이며, 그에 따라 계약시에는 중개사를 통해 반드시 계약을 진행하셔야 하고(보증보험 가입요건에는 직거래는 가입불가) 계약시점에 전세가율(시세대비 보증금비율), 권리관계, 당사자확인등을 정확하게 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자격증을 취득하시려면 일단 해당 자격증 관련 공부를 먼저 하셔야 합니다. 자격의 종류에 따라 독학으로써 가능한 경우도 있지만 시간효울등에서는 관련 학원을 통해준비하시는게 효과적일수 있습니다. 그리고 자격취득이 바로 돈이되는 경우는 없지만 취업등에 있어 유리한 부분이 있기에 자격을 취득하여 취업을 하시면 일정수입이 발생하고 이를 저축하면서 모으시면 결국 주택구입 및 차량구매도 가능하지 않을까 생각됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공동명의를 하는 이유는 세금에 대한 절세가 가능하기 떄문입니다. 다만 절세효과는 12억초과 고가주택이거나 다주택자일때 크며, 일반적인 1세대 1주택 12억이하의 주택을 구매하는 경우에는 절세효과가 크지 않은 편입니다. 그리고 공동명의시 대출이나 임대차등 각종 계약시 공동명의자의 참석 및 서류제공이 필요하기에 불편함이 있을수 았어 주택가격과 현재 본인상황에 따라 잘 선택하셔야 합니다. 최근에는 절세효과가 아니라도 주택을 공동재산으로써 공동명의를 진행하는 경우도 많은 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모델하우스는 보통 분양시기전에 단기적으로 운영이 되기에 목적이 되기에 모델하우스 오픈 시점은 해당 매물별 확인이 필요합니다. 일반적으로 선분양의 경우는 착공이 된 이후시점, 후분양의 경우 완공을 앞둔 시점에 진행을 하게 됩니다. 그에 따라 분양별 완공후 입주까지의 기간은 사실상 차이가 있어 해당 부분은 모델하우스 방문시점에 입주시기등을 확인하시면 됩니다모델하우스에는 주로 건설되는 아파트 여려 평형중에서 세대수가 가장 많고 대표적인 평형에 대해서 실제와 동일한 세트를 만들어서 실물로써 보여주는 것이기에 방문하여 이를 확인하는 게 주요 목적이고, 그외 질문에서 말한 분양가 및 지급방식 그외 완공일자등을 고루 확인하게 됩니다, 그리고 경우에 따라서는 직접적인 분양계약까지 할수 있는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 소유여부 즉 취득과 매도시기는 잔금일과 등기접수일중 빠른날이 기준이 됩니다. 그에 따라 계약을 언제 체결하든 관계없이 잔금일 혹은 등기접수일이 되지 않으면 주택수에는 변동이 없습니다. 다만 5월 계약서 작성이후 6월 매도잔금일전 대출을 신청할 경우 대출신청일 기준으로 주택보유를 판단하기에 신청시기에는 1주택자기준으로 적용이 됩니다. 보통은 이러한 주택갈아타기등에 대출한도 불이익을 피하기위해 은행이나 기관에서는 처분조건부 대출로써 신청을 하게 되며, 상품에 따른 차이는 있겠으나, 질문에서 말하는 신생아 특례의 경우 처분조건부 대출로써 신청을 할 경우 1주택보유에 따른 한도제한이나 규제가 적용되지는 않는 것으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전반적인 편션사업이 어려운것은 맞지만 모두가 그런건 아닙니다, 기본적으로 공실리스크와 초기투자금 대비 낙은 수익성, 운영비용 및 경쟁심화에 대한 부담이 있는 것은 맞지만, 펜션중에서도 운영비를 최소화하면서 부가수익모델등을 만들어 수익구조를 확장하고 특색있는 컨셉으로 수익을 창출하는 곳도 많습니다. 보통 예전처럼 단순 숙박대여만 하는게 아니라 바베큐장, 매장 운영등을 통해 수익다각화와 비수기에는 지역특성과 컨셉에 따라 레저스포츠, 관광 연계를 통한 패키지 상품개발로 수요창출등을 하는 경우가 있습니다. 그리고 비용에서는 비대면 체크인, 체크아웃등을 통해 상주인원에 대한 인건비 절감등 비용절감도 하고 있기에 결국은 펜션마다 생존전략에 따라 운영이 되고 안되고에 차이가 있다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매할때 우선고려할 부분은 자금조달계획 및 유지계획이고, 이는 대출과 원리금부담에 대한 가능여부판단이 포함되게 됩니다. 그리고 매물입지에 대해서는 신혼부부의 경우 향후 출산이나 직장이동등에 따라 이사을 할 가능성이 높기에 매매가 잘되는 지역내 매물을 선택하시는게 유리하고, 학군보다는 교통편의성이나 직주근접, 생활편의성이 좋은 입지중심으로 알아보시는게 유리할수 있습니다. 그리고 내부적인 시설상태등에 대한 확인이 필수적인데, 주로 내부구조및 옵션상태, 하자여부등을 종합적으로 보고 선택하시는게 필요합니다. 계약에 있어서는 중개사를 통한 계약을 진행하되, 권리관계획인 및 특약등에 대한 자세한 확인을 하시고 계약을 진행하시는게 안전합니다.