답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양사가 말하는 프리미엄은 현실적으로 붙을지 여부는 알수 없습니다. 말그대로 예상이기 때문입니다. 분양사설명에 따라 심리적 변동이 생기셨다면 해당 분양사의 초청회가 성공을 한듯 보이긴 하는데, 최종 판단과 책임은 결국 본인에게 있는 만큼 한쪽말보다는 주변 부동산과 시장분위기를 전반적으로 고려하시고 결정하시는게 맞을듯 보이고, 준공때까지 아직 기간이 있는 만큼 상황을 보면서 매도를 결정하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구 지역의 경우 전국중에서도 가격하락폭이나 미분양등의 문제가 심각한 지역에 해당됩니다. 지금까지는 과잉공급과 같은 지역내에서도 구별 가격차가 심화되고 있다는점, 인구감소세의 영향등을 고려하면 대구 부동산시장의 활성화는 언제가능할지 쉽게 예상하기 어렵다고 볼수 있습니다. 다만 내년부터는 공급이 크게 감소될 것으로 예상되는만큼 현재와 같은 미분양등의 문제는 어느정도 완화될 가능성은 있어보이나, 시장 전반의 가격상승세가 나타나기에는 한계가 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산의 경우 각 나라마다의 특이성이 존재하기 떄문에 다른나라의 케이스를 그대로 적용하는데에는 무리가 있습니다. 특히나 우리나라처럼 부동산의 개념이 거주보다는 투자용으로 인식된 시장환경에서는 부동산 시장의 안정화는 크게 물리가 있을수 밖에 없고 서울지역 그중에서도 수요가 가장 높은 한강벨트라인들의 시세상승은 어느정도 지속될 가능성이 높습니다. 다만 우리나라 인구감소추세등을 고려하면 해당지역의 상승이 지속되더라도 그 상승폭은 시간에 따라 감소될수 밖에 없다고 판단이 됩니다. 참고할만한 외국 모델사례는 현재 싱가포르 부동산 시장모델이라고 볼수 있는데 쉽게 부동산시장에서 주택공급의 주체가 공공(현LH)가 되어 개발, 건설, 분양까지전담하는것으로 민간건설사는 시공에만 참여하여 개발과 공급의 속도를 향상시키는 방식을 말합니다. 물론 국유지 비율의 한계등으로 그대로 적용될 가능성은 낮지만, 상황에 맞게끔 인용하여 적용시킬 여지는 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상계5동 재개발의 경우 신속통합기획으로 진행되는 재개발로 현재는 정비구역 지정고시가 된 상태로 알고 있습니다. 이후 조합설립, 시행사 선정, 사업시행계획인가, 관리처분계획 인가후 실질적은 착공이 진행될것으로 보이기에 단계상 초기단계로 볼수 있습니다. 신속통합기획으로써 빠른 행정절차 진행이 가능하므로 실제 착공까지 빠르면 2년내 가능할수 있어 보이나, 실제 사업진행단계에서 주민간 시공사간 마찰없이 진행이 될지여부에 따라 달라질수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시공사 보유분은 주로 미분양이나 미계약분으로 인해 발생되는 경우가 많고 이런 경우 시공사 명의를 보유하다가 일정시점에 다른 분양자에게 특별분양 방식을 통해 저가 매도하는경우가 많습니다. 사실 이러한 물량으로 분양받을 경우 기존 수분양자들과의 마찰이 생기는 경우가 상당하고, 실제 뉴스등을 통해 보도되는 경우도 적지 않습니다. 보통 할인분양을 받아 입주할때 기수분양들이 이사차량 진입을 막거나 별도 입주비용을 요구하는등의 문제가 이에 포함됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 다주택자는 주택대출에 따라 구분하는게 아니라 주택보유수에 따라 구분하는 것이기에 각 세금별 차이는 있겠으나, 보통은 2주택 이상을 보유하고 있다면 다주택자로 분류된다고 보시면 됩니다. 그리고 6.27 대출규제에 따라 수도권에 주택구매시 담보대출을 이용할 경우 6개일이내 전입신고의무가 있지만, 현재까지 유지기간에 대한 부분은 명확하지 않아 실거주기간에 대한 기준은 없는 상태입니다. 그리고 질문처럼 주택구매시 대출없이 주택을 현금으로 구매한다면 당연히 전입신고의무가 없기에 임대차를 유지하는데 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게는 이전 임대인에게 연락하여 새로운 임대인의 연락처를 확보하는 방법이 있을수 있고, 등기부상 바뀐 임대인의 주소가 나와있기에 해당 주소로 내용증명등을 발송하여 연락이 오도록 하는 방법이 있습니다. 보통은 임대차를 계약한 부동산을 통해 주택매매에 따른 임대인 변경사실을 알고 있는지 물어보실 경우 다행이 해당 부동산을 통해 매매계약이 되였다면 바로 확인이 가능할수도 있긴 합니다. 내용증명의 경우는 전세계약 민가종료를 원하시는 경우라면 만기 6~2개월전반드시 해당내용을 기재하여 발송하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택가격이 하락하게 되면 담보가치가 하락하기 때문에 추가담보 확보를 위해 금융권에서 소유자 개인에게 대출일부상환이나 추가담보물 제공을 요청할 가능성이 높아지게 됩니다, 이렇게 되면 개인들은 대출일부룰 상환하여야 하거나 더 높은 이자부담을 하여 대출을 유지하여야 되기 때문에 전반적인 소비가 낮아지게 되고, 이는 내수경기에도 악영향을 줄수 있습니다. 또한 개인들 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 높은 만큼 부동산 가치하락은 개인자산의 하락으로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 실거래가격은 매매등을 통해 형성되는 실제 거래가격이나, 공시지가의 경우 정부가 1년에 1회 과세를 위해 정하여 고시하는 가격을 의미합니다. 즉, 공시지가가 올라가게 되면 그만큼 소유자의 세금부담은 커진다고 할수 있습니다. 우리나라의 경우 세부담에 대한 민감도가 높기 때문에 정부에서는 공시지가의 경우 시세대비 60~70%수준으로 유지하고 있고 그에따라 실거래가와 비교시 그 차이가 크다고 느끼실수 있습니다. 다만 공시지가 현실화를 진행하게 될 경우 결국 공시지가는 상승하게 되고, 그에 따라 세금부담도 커지는 단점이 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우 토지가격과 건축비용으로 구성되기 되는데, 원자재상승에 따른 분양가 상승등은 정부가 강제적으로 통제하기가 쉽지 않은 부분이고, 분양가의 상당부분을 차지하는 토지가격에 대해서는 공공택지개발을 통한 토지공급을 통해 분양가상한제를 적용하여 개발시 분양가를 일정수준을 초과하지 못하도록 하였으나, 주변시세와 분양가간 시세차익이 크게 발생하게 되면서 로또 분양이라는 이름으로 많은 투기를 유발시키는 단점이 발생하게 되면서 논의 끝에 분양가상한제를 폐지하게 되는 수준에 이르렸습니다. 즉, 정부가 시장 공급에 있어 분양가를 안정적으로 관리할수 있는 방법은 쉽지 않은게 사실입니다.