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답변 내역

감정평가사는 어디에 취업을 할수가 있눈것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가사로써 자격을 취득한 경우에는 주로 공공기관이나 금융기관내 감정평가 업무쪽으로 취업이 가능하고 별도의 감정평가 법인등에서 활동할수 있습니다 . 나아가 부동산 관련 컨설팅 기업, 건설사등에 취업도 가능합니다. 사실 공인중개사보다는 넓은 부동산 분야로의 진출이 가능할수 있고 취업시 가산점부여도 업종에 따라 유리한 부분이 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.12.25
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신축 아파트 유리난간 옵션의 장단점 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유리난간 옵션의 장점은 대부분 투명한 재질을 사용하기 때문에 구조상 막힘이 없어보이는 효과가 있어 개방감 면에서는 유리할수 있습니다. 그리고 최근처럼 아파트 내부의 인테리어나 구조가 중요시 되는 상황에서는 트랜드적 요소로써 선호닥 높은 특징이 있고, 난간 자체의 안전성 확보등의 장점이 있습니다. 이에 반해 단점은 옵션으로 선택할 경우 그 분양가가 높아질수 있고, 입주이후에 설치하기 어렵기에 분양시 미선택할 경우 이후 더 큰 비용이 발생될수 있습니다. 그리고 당연히 철제난간에 비해서 파손등이 발생할 경우 유지관리 비용이 증가될수 있으며, 선택한 세대와 미선택한 세대간 섞여있는 경우 아파트 외부에서 볼때 단절감등이 발생하게 되면서 미관상 마이너스가 될수 있는 단점이 있습니다
경제 / 부동산
25.12.25
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부동산 너무 저렴한 매물은 가짜일까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허물매물 여부는 단순히 시세보다 저렴하다고 해서 100%확신할수 없습니다. 보통 시세보다 낮은 가격의 매물은 허위매물보다는 권리관계상 위험성이 높은 매물이 이에 해당될 가능성이 더 높습니다. 그리고 질문과 같은 허위매물은 대부분은 이미 거래가 완료되었거나, 소유자등이 매물등록을 하지 않은 건에 대해서 임의대로 저렴하게 올려 손님을 유도하는 경우에 해당되고, 질문과 같은 경우는 허위매물로는 단정하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.12.25
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사회초년생 주택담보대출 규제 관련해서 질문드립니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세부적인 대출한도는 개인별 차이가 있습니다. 현재 LTV.DSR등은 모두 한도가 정해져있고 해당 한도를 초과하지 못하도록 대출규제를 하고 있으나, 실제 소득여부와 타대출여부에 따라 대출한도는 더 크게 낮아질수 있습니다. 쉽게 정부는 대출에 대한 최대한도를 규제하는 것일뿐이고 해당 한도내에서 얼마가 가능할지는 개인별 조건에 따라 달라지므로 평균적인 사례라는 게 없습니다, 보통은 계약전에 은행등을 방문하여 대출가능한도에 대한 사전심사를 받아보시고 해당 수준내에서 대출계획을 잡으셔야 합니다. 2. 1에서처럼 사전심사등을 통해 대략적인 한도는 알수 있으나, 실제 주택에 따라서도 당연히 한도에 차이가 발생할수는 있고, 방공제와 같은 별도 공제가 적용될수있기에 보통 LTV70%를 한도로하여 자금계획을 세우시면 질문과 같은 문제가 충분히 발생될수 있습니다. 그에 따라 일반적으로는 매매가격의 40~50%이상의 현금은 있으셔야 주택구매시 자금조달에 따른 문제가 덜 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.25
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서울에 집이 있고 지방 1억이하 아파트 구입시 의료보험.양도세등 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 추가 보유하게 되면 의료보험의 경우는 직장의료보험이라면 관계가 없을수 있으나, 지역의료보험 가입자는 재산기준으로 보험료가 반영되므로 인상될수 있고, 세금에 있어서는 주택보유에 따른 재산세부담이 발생될수 있습니다. 또한 2주택자에 따른 양도과세대상이 되기에 일시적2주택이 될 경우 충청도 주택 구매 이후로 3년내 서울주택을 매도해야 비과세가 가능합니다. 물론 충청도 주택을 양도차익없이 매매할 경우라면 이야기는 달라질수 있습니다. 그밖에 1주택자와 2주택자 사이에 세금부과나 혜택에 차이가 있기에 이러한점은 참고를 하셔야 합니다. 그런데 사실 이러한 세금에 대한 부담보다는 실제 지방주택의 경우 수요부족의 문제로 인해 처분시 현금환급성이 떨어지기 때문에 월세부담이 있더라도 해당 자금만큼의 전세로써 거주를 하시는것도 유리한부분이 있을수 있으나, 잘 비교하여 판단하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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재건축 조합을 통해서 이주비 대출을 받게 되면 대출에 대한 이자는 누가 부담을 하는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업의 모든 비용은 결국 조합원들이 부담하게 됩니다. 보통은 직접적으로 해당 항목으로 별도 지급을 하지 않고 사업비전체에 포함되어 이후 분담금에 속하기에 티가 안 날뿐이지, 모든 조합관련 비용, 사업관련비용, 이자비용등이 포함된다고 보시면 됩니다. 즉, 편의상 이주를 위한 대출을 해줄뿐 사실상 모든 이지비용도 기존 소유자이자 조합원들이 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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월셋집 대리계약 및 외국인 전입신고 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 어려울수 있습니다. 일반적으로 전입신고를 하기위해서는 임대차계약서등이 필요한데, 계약명의자가 아닌 경우 전입신고가 어려울수 있기 때문입니다. 그리고 외국인의 경우 확인은 필요하나, 전입신고가 아닌 질문자님이 전입신고를 하신뒤에 여자친구분을 전입신고 하시는게 맞을듯 보입니다. 2. 1번처럼 세대주 동의하에 전입신고를 할수는 있으나, 계약명의 자체를 바꾸는 것은 사실상 새로운 계약으로 볼수 있고 임대인의 협조가 필요한 만큼 어려울수 있습니다. 3. 보통 외국인의 경우 체류지신고를 하여야 하는 것으로 알고 있는데, 이에 관한 부분은 별도 확인을 해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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주거형 오피스텔 계약 1회 갱신 후 중도퇴실시 복비 내지 않으려면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신 부분이 있어보입니다. 임대차에서 계약갱신을 하였다고 무조건 통보 3개월뒤에 퇴거가 가능한게 아닙니다. 원칙상 계약을 중도해지하기 위해서는 임대인 동의가 우선되어야 합니다.그래서 동의를 조건으로 다음임차인 주선이나 중개보수 지급등을 제시하게 되는 것이고, 임대인이 이러한 조건에 중도해지를 거부하면 중도해지는 사실상 불가합니다. 다만, 임대차 보호법에 따라 질문처럼 임대인 동의없이도 통보 3개월후 자동해지및 퇴거가 가능한 경우가 있는데, 이는 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 임차인이 재계약시 갱신청구권을 사용한 계약일때 가능한 부분입니다. 만약 질문처럼 퇴거 3개월전 통보를 하고 퇴거를 하고 싶다면 현 연장협의 상태에서 묵시적갱신은 이미 성립불가하고, 반드기 계약갱신청구권 사용을 명시화 하셔야 합니다. 즉, 임대인에게 이번 재계약시 갱신청구권을 사용하겠다는 문자나 재계약서 특약에 이를 명시하셔야 위처럼 퇴거가 가능할수 있습니다. 그리고 사전에 퇴거예정에 대해서는 재계약시 미리 이야기를 하는게 시기상은 맞을듯 보이는데 이는 이후에 퇴거통보는 해당시점으로부터 3개월이후가 되기에 자칫 배려한다고 미리얘기힌게 질문자님 예상 시점보다 조기퇴거를 해야하는 상황으로 이어질수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요? 그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 주거용 시설이 아닌 업무용 시설로써 주택이 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 구매시점에 취득세도 주택에 따른 취득세 1~3%가 아닌 4%가 적용되게 됩니다. 다만, 최근에는 오피스텔이라도 건축물대장상 용도가 주거용 오피스텔의 경우는 주택으로 보아 주택수에 산입될수 있으며 이럴 경우 보유주택수와 합산이 되므로 각 취득, 보유, 양도시 중과세로 이어질수 있습니다. 다만, 긱 세금별 예외규정이나 본인 주택수에 따라 세금부과에는 차이가 있기에 이는 개별적인 확인이 필요합니다. 임대차를 할때 업무용과 주거용의 차이는 기본적으로 주거용오피스텔은 전입신고등이 가능하지만, 업무용오피스텔은 전입신고가 불가합니다. 그에 따라 임차인에게 대항력확보에 차이가 생길수 있으며, 만약 용도상 업무용 오피스텔에서 전입신고를 하게 되면 주택으로 보아 주택수 포함 및 업무용구매에 따른 환급받은 부가세에 대한 추징이 발생될수 있습니다. 그래서 오피스텔 임대차시 전입신고 불가 특약을 넣었다면 대부분 업무용 오피스텔에 해당된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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이사온 후에 사기당하지 읺기 위해 할 수 있는 노력은 뭐가있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집을 산 계약이라면 매매계약인데, 매매계약은 소유권을 잔금일에 이전하는 계약이므로 질문에서 말하는 전입신고 , 확정일자 부여에 따른 권리부여는 필요하지 않습니다, 즉 소유권 자체가 대항력등을 모두 보장하기 때문입니다. 질문에서 말하는 전입신고, 확정일자, 보증보험은 모두 임대차시 임차인이 보증금 보호를 위해 안전장치로써 갖추는 권리사항입니다. 만약 질문을 잘못기재를 하신 부분으로써 주택을 사는게 아닌 빌려쓰는 사용수익계약(임대차)를 할 경우라면 당연히 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 가입을 하시는게 안전합니다. 당연히 계약전에는 등기부등본 및 건축물대장을 모두 확인하셔야 하고 권리관계 및 소유자에 대한 일치여부까지 확인하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.12.24
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