중개사담합 정보기망 인한 손해 수수료 문제

Question

중개사 담합과 정보 기망으로 인한 손해 수수료 조율 가능할까요?

안녕하세요. 토지거래허가구역 내 아파트를 매도 중인 집주인입니다. 중개사들의 전형적인 '가두리'와 담합에 휘말려 제 소중한 자산 가치가 훼손된 상황이라 너무 억울하고 답답한 마음에 조언을 구합니다.

1. 중개사들의 행태와 기망 정황

에이(A) 중개사는 처음부터 시장 분위기와 거래하고 싶으면 가격을 낮추라고 끊임없이 압박했습니다. 로열층인 19층임에도 6억 원 아래로 던져야 팔린다고 가스라이팅을 하더군요. 게다가 본인에게 매도 의사를 먼저 알렸다는 이유로 소위 '상도회 룰'을 들먹이며 제 선택권을 완전히 막았습니다. 다른 부동산(B)과 진행하면 상도회에 제소하겠다며 협박까지 서슴지 않았습니다. 그런데 막상 제가 B와 계약을 하니, 이제 와서 "배액배상하고 다시 내 매수자한테 6억 1,500만 원에 팔자"고 말을 바꿉니다. 제 손해(위약금 1,000만 원)는 안중에도 없고 오직 본인 수수료 챙기려고 분쟁을 부추기는 꼴입니다.

비(B) 중개사는 매수자를 데려온 곳이지만 여기도 한패였습니다. 가계약 당일 이미 우리 단지 13층이 6억 3,000만 원에 거래된 사실을 중개망으로 다 알고 있었으면서도, 제 집을 6억 원에 빨리 넘기라고 재촉했습니다. 겉으로는 에이 눈치 보는 척하며 저한테 "수수료 80만 원만 받겠다"고 회유했지만, 결국 정보를 숨기고 저가 매도를 유도한 공범이나 다름없습니다.

2. 명백한 시세 조작과 데이터 괴리

제가 나중에 실거래가를 확인해 보니, 3월 중순에 이미 13층이 6.1억~6.3억, 18층이 6.6억까지 찍혔더군요. 우리 단지는 35평이 40평보다 비싸게 거래되는 특성이 있는데, 이런 상승세를 뻔히 알면서도 저한테는 거짓 정보를 주며 6억 원에 계약하도록 몰아넣은 겁니다. 13층보다 훨씬 좋은 조건의 로열층을 13층보다 싸게 팔게 만든 것은 중개사의 명백한 조언 실패이자 기망입니다.

3. 현재 상황 및 질문 사항

현재 가계약금 1,000만 원은 입금된 상태고, 약정서 에이중개사 작성, 아직 토허제 통지 전이라 법적으로는 유동적 무효 상태입니다. 에이 중개사는 여전히 본인 권리만 주장하며 본계약을 주도하려고 기세등등한 상황입니다. 전문가로서 매도인의 이익을 지켜주기는커녕, 정보를 속여 저가 매도를 유도하고 본인들 밥그릇 싸움에 매도인을 이용한 이 사람들에게 수수료를 다 주는 게 맞나요?

첫째, 에이(A)와 본계약 진행 시 수수료 조율이 가능할까요? 명백한 조언 실패와 기망 행위, 부당한 압박에 대한 책임을 물어 수수료를 대폭 깎고 싶습니다. 보통 이런 사고 수준의 중개 상황에서 수수료를 어느 정도나 조율하는 게 상식적인지 궁금합니다.

둘째, 수수료 조정을 위한 구체적인 논리는 무엇이 좋을까요? 정보를 의도적으로 누락시켜 매도인에게 수천만 원의 실질적 손해를 입힌 점을 근거로 협상하고 싶은데, 실무적으로 중개사가 반박 못 할 강력한 대응 방안이 있을까요?

집 하나 팔면서 이렇게까지 기만당해야 하는지 너무 참담합니다. 비슷한 경험이 있으시거나 잘 아시는 분들의 소중한 조언 기다리겠습니다. 도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

화가 나고 안타까운 마음은 이해가 됩니다만 중개사에 대한 처벌을 위해서는 법에 따른 위반사항과 입증근거를 확보하시는게 필요한데, 질문의 경우 솔직한 심정으로 신의,성실의무위반등으로 시청에 문제를 제기할수는 있어 보이나 시세조작이나 데이터조작등에는 해당사항이 없을 것으로 판단이 됩니다. 특히 중개사들간 기망행위와 담합행위를 인정할만한 구체적은 입증근거도 부족해보입니다.

첫째, 개인적 판단으로도 수수료를 인하하는게 가장 이득이 될듯 한데, 이게 강제사항도 아니며, 중개사와 협의가 되지 않는 이상 법적으로도 합의가 되지 않으면 한도액으로써 정하는게 일반적이라 중개사가 인하를 거부하면 질문자님이 어찌할 방법이 없습니다.

둘째, 앞에서 말한 대로 위 모든 사항을 시청등에 민원을 별도 제기하시는게 맞을듯 보입니다. 물론 어떤부분이 인정될지는 확답하기 어려워 보이나, 중개과정에서의 행위 자체가 중개사의 신의성실의무를 잘 이행하였다고는 보기 어려운 부분은 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

상황이 복잡하여 많이 고민이 되시겠습니다.

다만, 중개사의 입장이 아니라 집을 판매하는 개인의 입장에서 몇가지 말씀을 드리고자 합니다.

1. 중개사들의 행태와 기망 정황

: 중개사들이 어떤 행태를 보였는지 알 것 같습니다. 아마도, 금액이 내려갈 것이다, 그 금액에는 거래하기가 어렵다 등등으로 금액을 낮춘 매물을 확보하고자 했을 것입니다. 하지만, 명심해야 할 것은 내 집의 호가는 내가 정하는 것입니다. 충분한 주변 탐문과 금액확인, 실거래가 확인 등으로 확고한 금액에대한 결심이 섰을 때 중개사를 만나는 것을 추천 드립니다.

2. 명백한 시세 조작과 데이터 괴리

: 사실상 부동산 중개사의 잘못이 맞습니다. 다만, 이후에 중개수수료 협상과 더 나아가 법정다툼까지를 생각해야 하는 상황이라면, 증거가 중요합니다. 예를 들어 중개사가 실거래가 자료를 조작하여 보여주었다거나, 기망할 의사가 있었음을 증명할 문자메세지, 혹은 카카오톡, 통화녹음이라도 모아 두어야 합니다. 그렇지 않으면, 누구나 얻을 수 있는 정보를 중개사가 잘못 전달했다는 이유만으로 모두 중개사 책임이라고 주장하여야 하는데, 실거래가 정보는 공개되어 있는 정보라서 이런 주장이 힘을 잃기 쉽습니다.

3. 현재 상황 및 질문 사항

: 질문자께서 현재 B 부동산과 가계약 된 매도금액이 얼마인지는 모르겠으나, 만약 실거래가 혹은 실제 거래가 가능하다고 생각하시는 금액이 가계약을 파기했을 때보다 이익이 크다고 판단되신다면, 과감하게 A,B 모두에게 거래 파기를 선언하시고 매수자에게는 계약금액의 배액을 돌려준 후, 실제 맞는 금액으로 다른 부동산에 올려 매수자를 찾는것이 가장 깔끔합니다.

A 부동산은 하는 행태를 보아하니, 수수료 할인을 할 것 같지가 않습니다. B 도 마찬가지이므로, 계산이 맞는다면, 일부분 손해는 감당하시되, 본계약까지 가지 마시고 여기서 계약을 파기하는 것도 방법으로 보입니다.

만약 A/B 부동산의 행태가 너무 괘씸하여 그냥 손해를 볼 수는 없다고 생각되시면, 일단 배액 상환하여 계약을 파기한 뒤, A/B 부동산을 상대로 기망에 의한 손해배상청구 소송을 하는 것도 방법으로 볼 수 있습니다.

잘 해결 되시기를 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

수수료는 전액 지급할 의무가 없거나 대폭 감액을 요구할 권리가 충분하다 생각합니다.

중개사는 민법상 선량한 관리자의 주의의무와 공인중개사법상 신의성실 의무를 가지고 있습니다.

실무상으로 중개과실이나 기망 정황이 드러날 경우 협의를 통해 법정 상한의 수준으로 감액을 요청하시길 바랍니다.

감사합니다.