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전으로 되어있는땅에 집을 지었을경우..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농지에 주택을 건축하는 경우에 건축된 주택이 합법적인 건물이라면 해당 건물 바닥토지에 대해서는 대로써 지목변경이 가능할수 있지만, 불법적인 건축물(위법건축물)이라면 원상복구의 대상이 될수 있습니다. 자세히는 기억나지 않지만 일정요건에 해당되는 경우 농지 위에 무허가 건축물에 대해서 양성화을 인정하였던 것으로 알고 있는데 , 세부요건에 대해서는 확인이 필요합니다. 일단 해당 주택의 건축물 대장이나 등기부등본이 있는지를 확인하시고 있다면 지자체를 통해 바닥토지에 대한 지목변경을 신청하시면 되고, 무허가 건축물이라면 양성화가능요건에 해당되는지를 판단한뒤 조치를 취하셔야 합니다 만약 두가지중 어디에도 해당되지 않으면 사실상 원상복구를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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3번째 전세계약인데 갱신계약해지 할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 불가합니다. 보통 통보 3개월후 계약종료가 가능한 것은 현 계약이 묵시적갱신으로 연장되었거나, 갱신청구권을 사용하여 연장된 경우에 한합니다. 질문에서 2번째 계약에서 이미 갱신청구권을 사용하였다면 당연히 이는 해당되지 않고, 3번째계약시 감액협의가 되었다면 묵시적갱신이 아닌 협의연장이 되었다 판단되기 떄문에 현 계약상테에서는 만기까지 계약기간을 유지하여야할 의무가 있습니다, 만약 중도해지를 원하신다면 상대방의 동의를 얻으셔야 하고 동의를 조건으로 다음임차인 주선이나 중개보수 지급, 그 외 다른 요구사항등이 있다면 이에 동의를 하시고 이를 충족시키셔야만 해지가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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대출 받아 월세를 줄 때 대출을 갚아가는 것이 이득인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인인 대출을 통해 주택을 보유하고 해당 주택을 임대차해 월세를 받는다는 의미인가요? 이런 경우라면 당연히 매월 나가는 원리금과 받는 월세를 비교해서 플러스라면 그대로 유지를 하시는게 나을수 있습니다. 물론 세금에 대한 부분과 주택감가에 대한 부분이 있기에 판단하는 기준에 따라 마이너스라고 판단되면 대출을 상환하시면 됩니다. 만약 지금은 월세수입과 대출원리금이 같거나 차이가 없는 상태이나 향후 주택가격의 상승이 예상되는 경우, 혹은 대출금리가 추가로 인하될 가능성인 높은 시기라면 당연히 좀더 현상황을 유지하면서 버티는게 맞을수 있습니다. 즉, 현재의 수익성과 향후 가차상승가능여부등을 종합적으로 판단하여 결정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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중개 매물 있는데 없다고 하는 경우는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우도 이전까지는 매물에 대한 매도의뢰를 받아야 해당 매물을 소개하고 중개할수 있었습니다. 다만 최근에는 인터넷이 일반화되면서 중개사간에도 네트워크망을 통해 다른 중개인의 매물에 대해서 매수인을 중개하는 공동중개방식을 통해 매물에 대해서는 거의 모두 소개가 가능한 상태입니다. 질문처럼 A부동산에 매물이 없다고 한다면 이는 해당 매물이 네트워크망에 안올라와 있는 경우가 있을수 있는데, 이는 상가의 경우 대부분 한 건물의 매도 및 임대차 물건에 대해서 하나의 부동산이 독점점으로 계약관리를 하는 경우가 많아 특정부동산에서만 해당 매물을 중개하는 경우일수도 있습니다. 이런 경우 B부동산이 네트워크망에 매물을 올려 매수자를 데리고 오는 중개사와 공동중개를 할수도 있지만, 단독중개를 위해 망에 공개를 하지않고 직접 해당부동산에 방문하는 매수자에 대해서만 계약을 진행하기 위해서 그럴수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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한강뷰 아파트는 얼마나 인기가있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 부동산은 입지나 그외 요인들이 종합적으로 판단되어 최종적으로 나타나는게 주택가격입니다. 시장경제에서 가격은 수요와 공급에 따라 결정되고, 그 수요가 많다는 것은 그만큼 가격이 높다는 의미일수 있습니다. 즉 주택가격이 높을수록 거주를 원하는 사람이 많고 그에 따라 해당 지역은 입지적인 면이나 거주요인에 있어서도 상당히 높은 수준을 나타내고 있는 일반적입니다. 지역별로 본다면 당연히 서울이 다른 수도권, 지방과 비교하여 높은 가격을 나타내고 있고 이러한 서울 내에도 조망권에 가장 최상위로써 한강뷰 아파트는 더 높은 평가를 받습니다. 질문처럼 연식에 따른 감가가 존재하더라도 이를 상쇄하고도 남을 만큼의 가치를 인정받는 요소이기도 합니다. 결국에는 서울의 상징인 한강이 보이는 조망권이라는 상징성은 다른 요인에 따른 감가를 모두 상쇄할 만큼 크기에 대부분 한강뷰 아파트들은 연식이나 입지에 관계없이도 그자체로 높은 평가를 받아 가격이 높게 형성되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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요즘 집값이 계속 오르는데, 지금 집 사는 게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요즘 주택가격은 전반적으로 보합세 또는 하락세로 전환되고 있습니다, 그리고 이전까지의 상승세도 전체적인 부동산시장내 가격상승세가 아닌 서울 상급지 중심의 일부지역내에만 나타나는 모습이였습니다. 이는 서울상급지에 대한 토지거래허가구역 해제와 그린벨트 해제등의 이슈가 있으면서 나타난 부분이였고, 다시 토지거래허가구역이 확대 재설정되면서 거래량이 주춤됨에 따라 가격상승세도 다소 진정된 모습이 나타나고 있습니다. 문제는 지방이나 수도권 비인기지역에서는 아직도 가격에 대한 상승세가 나타나지 않았기에 몇년전 전체 부동산시장 상승시기와는 차이가 있습니다. 현재시점에서 주택구매시점을 판단하기 위해서는 사실상 어느지역에 주택을 구매할지, 구매하는 목적이 무엇인지에 따라 판단이 달라질수 있어 보이며, 실거주목적의 주택구매라면 당연히 시기보다는 구입자금의 조달가능성과 재정상황을 중심으로 판단하셔야 할 부분이고, 투자의 경우라면 지역과 운영계획에 따라 시기를 보셔야 하는데 , 현재시장분위기에서는 서울 상급지에 대한 투자가 제한되고 있다는 점과, 세종과 같은 별도 호재가 있는 지역이 아니라면 투자시기로는 보기 어렵다 판단됩니다 .
경제 / 부동산
25.05.08
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과거에 비해서 집값의 상승속도는 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격상승률은 과거 지표상 특정시기에 급격한 상승세가 나타난 경우가 있고 대체적으로는 완만하게 상승되는 모습니다, 물론 하락시기도 겪기 때문에 일정한 파동에 따라 우상향하는 모습을 나타내고 있고, 전반적인 우상향기울기는 점차 완만해지는 모습니다. 이는 주택가격상승이 나타나더라도 이전보다는 상승세가 크지 않아진다는 의미인데, 지속적인 인구감소추세와 주택공급의 증가등으로 인한 이유가 있기 때문입니다. 또한 현재 서울 상급지와 다른 지방도시내의 주택가격 양극화에 따라 서울 상급지에서는 상승세가 더 뚜렷하고 높게 나타내는 반면, 지방도시에서는 점차 보합세로 이어지는 모습을 나타내거나 일부지역에서는 우하향하는 모습을 나타내고 있습니다. 즉 전체적인 상승속도는 둔화되었지만 지역간, 매물간 상승속도는 점차 차이가 커지고 있다고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.05.08
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오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 오피스텔은 업무용시설로 주택이 아닙니다 그에 따라 오피스텔을 보유하고 있더라도 다른 주택을 구입하였을때 생애최초 대출신청은 가능합니다. 다만, 오피스텔도 거주용으로써 사용하는 경우나 용도상 주거용으로 되어 있는 경우에는 주택으로 보아 주택수산정에 포함이 되게 됩니다. 그에 따라 각종 세금을산정할때 주택수에 포함되어 세금이 부과될수 있습니다. 보통 용도상 주택용으로 되어 있다면 전입신고등도 문제가 되지 않고, 해당 오피스텔에 대해서 주택담보대출도 가능하지만 업무용으로 되어 있는 경우 전입신고를 할수 없고, 주택담보대출도 되지 않습니다. 그런데 전입신고자체는 불가한 것은 아니기에 만약 업무용 오피스텔에 전입신고를 하시게 된다면 이때는 용도와 관계없이 주택용으로 보아 주택수에 포함이되게 된다는 내용으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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실적을 미리 전망해서 제공하는건 기업인가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 예상실적에 대해서는 기업들도 일정시점마다 예상을 하지만, 실제 주식시장등에서 기업 예상실적은 주로 증권사나 평가기관들이 제시하게 됩니다. 그리고 실제 실적은 분기별로 각 회사에서 공시를 통해 발표하게 됩니다. 오차율은 클수도 있고 적을수도 있게지만 주로 비슷한 수준으로 나타나게 되며 예상치를 상회하는 실적발표를 하면 어닝서프라이즈라고 표현하고 반대로 예상치를 하회하는 경우에는 어닝쇼크라고 표현하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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공인중개사 자격증 취득후에 등록만 하며 사무실을 낼수가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.몇가지 요건과 절차만 갖추셨다면 중개사무소 개설은 가능합니다. 보통 자격을 취득한 이후에 실무교육을 이수하고 중개사무소에 대한 임대차를 체결한뒤 등록관청에 개설등록을 신청하시면 됩니다. 이후 공제등에 가입한 후 업무를 개시하면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.08
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