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주거형 오피스텔 계약 1회 갱신 후 중도퇴실시 복비 내지 않으려면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신 부분이 있어보입니다. 임대차에서 계약갱신을 하였다고 무조건 통보 3개월뒤에 퇴거가 가능한게 아닙니다. 원칙상 계약을 중도해지하기 위해서는 임대인 동의가 우선되어야 합니다.그래서 동의를 조건으로 다음임차인 주선이나 중개보수 지급등을 제시하게 되는 것이고, 임대인이 이러한 조건에 중도해지를 거부하면 중도해지는 사실상 불가합니다. 다만, 임대차 보호법에 따라 질문처럼 임대인 동의없이도 통보 3개월후 자동해지및 퇴거가 가능한 경우가 있는데, 이는 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 임차인이 재계약시 갱신청구권을 사용한 계약일때 가능한 부분입니다. 만약 질문처럼 퇴거 3개월전 통보를 하고 퇴거를 하고 싶다면 현 연장협의 상태에서 묵시적갱신은 이미 성립불가하고, 반드기 계약갱신청구권 사용을 명시화 하셔야 합니다. 즉, 임대인에게 이번 재계약시 갱신청구권을 사용하겠다는 문자나 재계약서 특약에 이를 명시하셔야 위처럼 퇴거가 가능할수 있습니다. 그리고 사전에 퇴거예정에 대해서는 재계약시 미리 이야기를 하는게 시기상은 맞을듯 보이는데 이는 이후에 퇴거통보는 해당시점으로부터 3개월이후가 되기에 자칫 배려한다고 미리얘기힌게 질문자님 예상 시점보다 조기퇴거를 해야하는 상황으로 이어질수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요? 그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 주거용 시설이 아닌 업무용 시설로써 주택이 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 구매시점에 취득세도 주택에 따른 취득세 1~3%가 아닌 4%가 적용되게 됩니다. 다만, 최근에는 오피스텔이라도 건축물대장상 용도가 주거용 오피스텔의 경우는 주택으로 보아 주택수에 산입될수 있으며 이럴 경우 보유주택수와 합산이 되므로 각 취득, 보유, 양도시 중과세로 이어질수 있습니다. 다만, 긱 세금별 예외규정이나 본인 주택수에 따라 세금부과에는 차이가 있기에 이는 개별적인 확인이 필요합니다. 임대차를 할때 업무용과 주거용의 차이는 기본적으로 주거용오피스텔은 전입신고등이 가능하지만, 업무용오피스텔은 전입신고가 불가합니다. 그에 따라 임차인에게 대항력확보에 차이가 생길수 있으며, 만약 용도상 업무용 오피스텔에서 전입신고를 하게 되면 주택으로 보아 주택수 포함 및 업무용구매에 따른 환급받은 부가세에 대한 추징이 발생될수 있습니다. 그래서 오피스텔 임대차시 전입신고 불가 특약을 넣었다면 대부분 업무용 오피스텔에 해당된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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이사온 후에 사기당하지 읺기 위해 할 수 있는 노력은 뭐가있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집을 산 계약이라면 매매계약인데, 매매계약은 소유권을 잔금일에 이전하는 계약이므로 질문에서 말하는 전입신고 , 확정일자 부여에 따른 권리부여는 필요하지 않습니다, 즉 소유권 자체가 대항력등을 모두 보장하기 때문입니다. 질문에서 말하는 전입신고, 확정일자, 보증보험은 모두 임대차시 임차인이 보증금 보호를 위해 안전장치로써 갖추는 권리사항입니다. 만약 질문을 잘못기재를 하신 부분으로써 주택을 사는게 아닌 빌려쓰는 사용수익계약(임대차)를 할 경우라면 당연히 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 가입을 하시는게 안전합니다. 당연히 계약전에는 등기부등본 및 건축물대장을 모두 확인하셔야 하고 권리관계 및 소유자에 대한 일치여부까지 확인하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.12.24
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아파트 구매 시 계약금 중도금 등 이체 명의 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 두 명의자 지분만큼의 자금을 각각의 통장에서 매도자에게 이체하는게 맞습니다. 다만 예비부부사이에서는 편의상 대표자인 한분 명의에서 이체를 하셔도 관계는 없습니다. 그러므로 질문에서 말한 공동명의자 각 통장에서 매도자로의 각각이체는 원칙상 맞는 부분이므로 문제되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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월세 연장 계약서 안 써도 나갈때 영향이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.<질문1>두 당자자간 연장합의가 완료되었다면 구두라도 합의는 유효하므로 계약서 작성은 이후에 하셔도 문제되지 않습니다. 그리고 보증금에 변동이 없다면 확정일자 재부여등은 할 필요가 없으나, 전월세신고대상이라면 계약일로부터 30일내 신고의무가 있기에 해당기간내 계약서를 빠르게 작성하여 신고는 하셔야 합니다. <질문2>월세가 변동된 만큼 새로 작성하시는게 좋긴 한데, 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다. 단, 삭선을 할 경우 해당 선위에 당사자들의 도장날인은 있으셔야 합니다. <질문3>1에서 말한 것처럼 계약서를 작성하지 않는다고해서 계약자체가 성립되지 않는 것은 아니기에 중도해지를 임의대로 하실수는 없습니다. 계약서 작성은 두 당사자간 협의를 문서화 하는 것뿐이지, 계약효력여부에 영향을 주는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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공매로 낙찰이 완료되었는데 기존 공사대금이 미지급상태라 공사업체에서 유치권행사중인데 공사대금은 누가 지불해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유치권의 경우는 일반적으로 경공매를 통해 낙찰받은 사람에게 인수되는 권리중 하나라고 보셔야 합니다. 즉, 낙찰받은 낙찰자가 부담하게 됩니다, 안그러면 실제 해당 건물의 출입과 사용수익을 할수 없습니다. 다만, 유치권의 경우 해당하는 목적물에 대한 점유를 기본요건으로하는데, 현 세입자가 있는 상황에서 이게 가능한지는 이해가 되지 않습니다. 그래서 보통의 유치권은 건물 외부에 누구나 확인 가능토록 현수막등을 기재하고 건물의 출입을 통제하기에 경매전 임장시에 충분히 판단이 가능한 부분입니다, 질문처럼 거주자가 있는데, 유치권이 행사중이라는부분은 사실 이해가 잘 되지는 않습니다,
경제 / 부동산
25.12.24
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근저당 설정에 대하여 질문드리겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하남B아파트 기준소재지로 열람한 등기부라면 하남B아파트로 근저당이 잡혀있던게 맞습니다. 질문에서 말하는 부분은 근저당 설정사항 중 등 "권리자 및 기타사항"에 기재된 채무자 주소지를 보고 질문하신듯 보입니다. 보통 근저당을 설정하면 해당 란에 채권최고액, 채무자 성명, 채무자 주소, 채권자 성명, 주소등이 함께 기재가 됩니다 질문에서는 은행이 대출을 실행하고 해당 근저당설정등기를 접수한 시점에 채무자인 질문자님 주소지가 이전 강동구 A아파트로 되어 있기에 해당 주소지가 기재된 것이지 이게 해당 아파트등 물권이 설정된게 아닙니다. 단순하게 채무자의 현주소지를 나타낸 것으로 이해를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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실거래가 대비 감정평가액 얼마나 나올까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가의 경우는 평가방법에 따라서 주관적 요소가 강하기 때문에 주변시세보다 높게 나올수도 낮게 나올수도 있습니다. 그래서 감정평가사 2개이상의 감정평가를 통해 산술평균을 감정평가액으로 하는 것도 이러한 이유입니다. 즉 질문의 내용만을 가지고 실거래가 보단 높게 나올지 낮게 나올지는 답변드릴수 없습니다. 단, 해당지역에 거래가 많지 않은 비인기지역이라면 감평사가 참고할 만한 유사사례가 적기 떄문에 실제 예상하는 실거래가 기준보다 낮게 나오는 경우가 많아 이러한 부분은 참고를 하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.12.24
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최초 주택구입시 원룸을 구입해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매할 때에는 입지선택이나 매물선택은 주관적 요인이 크게 작용하므로 질문자님에 맞는 매물을 선택하시면 될듯 보이고 ,실제 중요한 부분은 자금조달 부분입니다. 일단 현재 주택구매시 주택담보대출은 규제지역에서는 LTV40%(생애최초70%)가 적용되기 때문에 대출가능여부와 한도등을 사전에 은행을 통해 어느정도 알아두셔야 합니다, 예를 들면 1.5억주택이라면 규제지역내 실제 대출은 6천만원 (생애최초 1억정도)가 예상되는데, 주택평가가액은 매매가격이 아닌 KB시세등 은행이 판단하는 주택시세를 적용하기에 실제 대출한도는 이보다 낮아질수도 있어 반드시 주택에 따른 대출한도등을 사전에 확인하고 자금계획을 세우시는게 가장 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 원룸이라도 오피스텔의 경우는 주거용, 업무용으로 용도상 구분이 되어 있기에 주택담보대출을 이용하고자 한다면 주거용여부와 다른 원룸이라도 근생인지 ,불법건축물등의 기재는 없는지 건축물대장등을 반드시 확인하셔야 계약후 대출거절에 따른 불이익을 피하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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버팀목전세대출중인데...청약당첨후 중도금대출 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우는 건설사와 금융권이 협약에 따라 제공하는 대출에 해당되므로 일반 주택담보대출과는 조금 다릅니다. 그리고 보통은 정부지원 공공대출이 아닌 일반 시중은해에서 제공하는 부분이므로 기존 버팀목전세대출이 있더라도 신용도상 문제가 없다면 대출이 가능할수 있습니다. 단. 중도금대출 이후에 후취담보 주택담보대출시에는 기전세대출이 한도에 영향을 미칠수 밖에 없기에 상환조건부 대출이 가능한 상품을 통해 진행하셔야 한도축소등의 불이익을 피하실수 있을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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