전문가 프로필

답변 내역

입주청소 업체는 어떻게 선택해야하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주청소의 경우 같은 업체라도 오시는 분들 성향에 따라 청소만족도 차이가 워낙 크기 때문에 선택에 어려움이 있습니다. 보통은 입주할 아파트내 커뮤니티등을 통해 리뷰를 보시고 선택하시는게 좋을수 있고, 전혀 모르는 상황이라면 중개사를 통해서 괜찮은 업체 소개를 받아 선택하시는게 그나마 실패가능성이 낮을수는 있습니다, 단, 앞에서 말한 것처럼 이렇게 소개를 받아도 만족도 무조건 높다고는 할수 없다는 점은 참고를 하셔야하고, 보통은 입주청소를 할때 직접 가서 부족하거나 미흡한 부분에 대해서는 추가적인 요청을 즉각적으로 하시는게 그나마 나을수 있긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

부동산 계약 중 문제가 생겼는데 통상적으로 어떻게 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당부분들은 모두 협의에 따라 진행하셔야 할 부분인데, 만약 입주일자가 맞지 않아서 새로운 계약건에 문제가 생기게 된다면 당연히 계약당사자인 임대인은 해당계약에 따른 책임을 질수 밖에 없습니다. 다만 이렇게 발생한 손실에 발생하면 임대인입장에서도 임차인 퇴거일자 미조정으로 인해 다음임차인 주선이 되지 않은 상황으로 이해가될수 있고 그에 따라 중도해지에 따른 보증금 반환의무가 29일에 발생되었다고 할수 없습니다.. 쉽게 29일에 보증금을 반환하지 않아도 문제가 없다는 의미이고 이럴 경우 질문자님 자금이 있다면 관계 없으나, 신규주택에 대한 잔금처리가 어려워져 해당 계약에서도 문제가발생될 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 이에 대한 책임은 질문자님이 그대로 부담을 하셔야 하는 상황입니다. 즉, 서로 감정싸움을 해봐야 각자에게 득될 부분은 없습니다. 제가 말씀드린 부분은 최악의 경우로써 말씀을 드린부분이고 이에 대한 법적 판단은 별도 필요하겠으나, 현실에서는 당사자간 충분히 가능할수도 있는 부분입니다. 그리고 글만 봤을때 질문자님도 편의에 따라 정확한 퇴거일자 통보없이 1.10일전후라는 기간을 말씀하신 부분이나, 이미 현 주택에 임대차 계약이 체결되어있음에도, 퇴거일자에 대한 사전 조정도 없이 29일로 입주일로 잡으신 부분은 본인 편의만을 고려하였다고판단이 됩니다. 임대인이나 임차인 두분 모두 각자가 원하시는 편의만을 고려하신것이 문제이지 누가 한분의 일방적인 책임이라고는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
25.12.17
5.0
1명 평가
0
0

공공주택 특별법 시행규칙 내용을 이해하기 어려워요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양전환가격의 산정에 대한 내용인데, 쉽게 설명하면 분양전환의 경우 일반적으로 최초 건설시 분양가가 아닌 현 전환시점의 주택가격(시가)을 기준으로 전환가액을 산정 하게 됩니다. 다만 이러한 산정 방식에서 현재 시점의 주택가격을 알기위한 감정평가를 시행하게 되는데 해당 감정평가금액을 분양전환가액이 초과할수 없다는 의미로 만약 현 감정평가액이 8억이라면 분양전환가격은 8억을 넘을수 없다는 의미입니다.'나' 의 내용은 조금 더 이해가 필요한데 간단하게 임대5년의 경우는 10년보다는 기간차이에 따른 주택가격상승분이 적으을수 밖에 없기에 건설원가와 감정평가금액의 산술평균(예 건설원가 5억 , 감정평가 8억이라면 전환가액은 6.5억)으로 정한다는 의미인데 해당금액이 현재가치에서 5년동안 사용에 따른 가치하락(감가상각비)을 제외한 금액을 초과할수 없다는 의미입니다. 사실 용어에 대한 이해가 충분히 있어야 어느정도 이해가 가능한 상황인데, 결과적으로는 분양전환을 시행하는 시점에 감정평가에 따른 시가보다는 낮은 전환가격으로 분양을 받을수 있다는 의미이고, 그 의미는 시간에 따라 주택가격이 많이 상승된 지역내 일수록 분양가액은 높아질수 밖에 없고 그에 따라 부담할 분양가도 커지게 된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

전세계약시 계약금 걸고 파기된 상태가 된다면 공인중개사 보수를 얼마 줘야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약이 체결되면 중개보수 청구권은 발생하게 되고 중간에 계약이 해지된다고 해도 해당 중개보수는 지급하여야 합니다 그에 따라 새로운 임차인과 임대인과 계약이후 해지에 따라 두 당사자는 모두 중개보수를 지급하여야 하고, 아무래도 중도해지에 따라 임대인의 중개보수분을 질문자님이 대신 납부를 하신듯 보입니다. 결국에는 돌려받을 부분은 없다고 보시면 됩니다. 그리고 임대인은 계약해지에 따라 계약금을 몰수하였고, 새로운 다음 계약을 또 체결하여야 하는데, 다음에 체결된 새로운 임대차계약에 대해서는 질문자님에게 추가적인 중개보수 부담을 없도록 중개사나 임대인에게 의사전달을 하시는게 필요할듯 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

맨션 월세 관리비 정산에 관련한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비도 퇴거당일까지만 지급을 하면되기에 일할계산을 하는 개념으로 보시면 됩니다. 보통 아파트와 같이 관리주체가 있는 경우 퇴거일 기준까지의 관리비내역을 받아서 해당 금액을 정산하게 되는데, 맨션의 경우 관리주체가 없다면 사실상 개별관리비(수도,가스등)는 임차인이 스스로 해당일자까지 각 고객센터에 연락하여 정산을 하고 매월 공용관리비 납부금액에 대해서는 일할 계산을 하여야 할것으로 보입니다. 임대인은 이러한 정산여부를 확인하뒤 이상이 없다면 보증금 반환을 해주면 됩니다. 그리고 보증금반환의무는 일반적으로 만기일에 발생하게되고, 임차인의 주택인도도 동시이행관계이기에 임차인이 만기일에 퇴거를 하게 되면 바로 반환을 하셔야 합니다. 반환기간이라는건 없습니다. 말그대로 해당시점에 즉시 반환입니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

전세 계약기간은 무조건 2년인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.있습니다. 임대차에게 계약기간은 두 당사자간 협의사항이고 이를 우선적용하게 되므로 당사자간 협의만 되면 1년이든 2년이든 혹은 이보다 더 길게 더 짧게도 정할수 있습니다. 다만, 임대차보호법에서는 임대차시 최소거주기간 2년을 명시하고 있고 이보다 낮은 계약을 체결하더라도 임차인이 원할 경우 2년내 임대인이 임의대로 퇴거를 강제할수는 없습니다. 그래서 대부분 임대차시 2년단위로 계약을 진행하는 이유입니다. 물론 월세의 경우는 1년후 증액이 가능하기에 1년단위의 계약이 적지 않은게 현실입니다. 그리고 중도해지의 경우도 상대방의 동의가 필수적입니다. 상대방이 동의를 하지 않으면 중도해지 자체가 불가하고 통상적으로 이러한 동의를 위해 임차인은 다음임차인 주선과 중개수수료등을 부담하는 조건으로 합의를 하게 됩니다. 만약 이와 다른 요구를 임대인이 할 경우 이를 충족하여야만 중도해지가 가능하기에 어떠한 조건이 발생할지는 결국 두당사자간 협의에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

내년 수도권 아파트 가격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 사실 향후에 일은 예측만 가능하지 정확한 판단이 어렵습니다만, 전문가들이 생각하는 변화요인과 현 상황을 종합적으로 판단할 때 대부분의 의견은 수도권 시장의 가격상승은 내년에도 이어질수 있습니다, 다만 상승푹에 대해서는 시간에 따라 점차 더 낮아진다는 의견이 많고, 지역에 따른 상승률등에서도 차이가 커질것으로 보는 의견이 많습니다. 수도권이라도 서울내 상급지와 새로운 지역호재가 있는 지역이라면 상승의 가능성이 높지만, 서울 하급지와 수도권 중하급지등에서는 가격상승의 폭이 매우 제한적일수 있습니다. 이러한 이유는 아무래도 수요에 따른 지역양극화가 수도권에서도 심화되고 있고, 정부정책상으로도 현 자본시장의 자금을 부동산에서 주식등으로 이전하려는 움직임이 크고 정부의 공급정책이 현실화되는 경우에는 전반적인 가격상승제한 요인이 될수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

매매계약 잔금전 중개사 폐업시 대출영향
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 잔금전 이를 중개한 중개사가 페업한다고 해서 매매계약에서의 주택담보대출이 영향을 주지는 않습니다. 그리고정상적인 중개사라면 중간에 폐업을 하더라도 중개한 매매건에 대해서는 잔금까지 업무를 진행하고 마무리할것으로 보입니다. 다만, 폐업이후에 중개과실등으로 거래당사자간 손해가 발생하였을 때 문제가 될수 있는데, 보통은 폐업을 하더라도 일정기간까지는 기존 공제나 보험을 유지하기 때문에 이에 대한 보상도 가능하므로 크게 걱정하지 않으셔도 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

앞으로 상가는 어떻게 진행이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만보고는 향후를 예측하기는 어렵습니다. 만약 건물의 입지나 상권이 좋은 경우는 생각보다 빠르게 공실이 해결될수 있지만, 입지요건이 좋지 않거나, 상권이 다른 지역으로 이동되거나, 소멸한 지역내라면 해당 문제는 장기간 길어질수 있습니다. 보통 상가에서 1층은 눈에 확 들어오는 부분이기에 되도록 임대차조건을 낮추어서라도 공실문제를 해결하셔야 다른 층들도 빠르게 임대차가 진행될수 있습니다. 작년부터 올해까지 내수경기가 좋지 않은 상황이기에 일단은 내년 금리인하와 경기회복기대감이 있기에 임대차조건등을 조정하여 우선적으로 임차인을 받을수 있도록 준비하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0

안녕하세요. 임차인의 재계약 의사 번복 과 부동산 중개료 발생 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분에서 중개보수 요구는 말이 되지 않는 것으로 보입니다. 계약관계에서 협의후 번복의 경우 당사자간 합의만 이루어지면 신규계약이 아닌 재계약으로 볼수 있기에 부동산이 중간에서 이를 조정하였다고 해서 신규계약에 따른 중개보수 지급을 할 이유는 없어보이기 때문입니다. 일반적인 대필료정도만 부담하시는게 맞다고 판단이 됩니다. 일단 임대인의 연락처를 직접 받아서 상호협의를 하시고, 만약 협의가 된다면 단순 계약서 작성은 다른 부동산을 통해 진행하시는게 맞지 않을까 생각됩니다. 다만 임대인이 직접 연락을 하는게 아닌 해당 부동산이 임대에 대한 전반적인 중간역할을 하고 있는 상황이라면 혹시라도 임대차 권한의 대리역할을 한다면 위와같은 방법은 어려울수도 있습니다 . 일단 계약서상 기재된 임대인에게 직접 연락을 취하여 임대차 대리권 수여여부 확인과 그게 아닌 단순 중개역할이라면 중개사를 배제한 직접계약을 협의해보시기 바랍니다. 그리고 이러한 방법상 차이는 있더라도 질문과 같이 해당이유로 신규계약으로는 보지 않기에 중개보수 지급을 할 이유는 없다는게 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
25.12.17
0
0