답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 수익률 산정을 하시려면 임대차에 따른 임대수익을 기재하셔야 합니다. 질문의 내용에서는 비용에 대한 부분은 있으나 수익에 대한 부분이 없기 떄문에 정확한 수익률은 산정할수 없습니다. 보통 대춣포함 투자수익률은 월세에서 월이지를 제외하고 연수익에 대해서 총매입금에서 보증금과 대출금액제외한 금액을 나누어 100을 곱하여 산출하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q)야적장으로 빌려줄떄 가장 걱정되는게 쓰래기 버리고 가거나 자기맘대로 컨테이너 세우고 지상권 주장할까봐인데-> 지상권은 계약에 따라 형성되거나 법적 지상권처럼 경매로 인한 취득등 일정요건에 따라서면 가능합니다. 질문처럼 단순히 사용에 따른 점유취득으로 허용되지 않습니다, 또한 빌려준다는 것 자체로 타주점유가 되기에 20년이상 본인들이 사용을 해도 점유취득시효인정도 불가하므로 걱정하실 부분은 아닙니다Q)일단 땅을 온동네 사람들이 자기 맘대로 구역 나눠서 농사지어서 이번 에 말해서 가을까지 하고 바닥세멘하고 펄판으로 둘러싸서문을 만들어서 세를 받아서 세금좀줄이고 싶어요 -> 나대지의 경우 활용도가 높기 때문에 세율도 높은편입니다, 질문처럼 타인이 임의대로 농사등으로 이용하지 못하도록 하시는건 해당 토지 유지를 위해서는 반드시 필요하고, 토지임대차의 가능여부는 수요에 따라 달라지므로 질문의 내용만보고 판단하기는 어렵습니다. 질문과같은 임대차가능여부, 월임대가능 업종및 시세등에 대한 고민이 있다면 목적물 주변 부동산을 통해 상담을 받아보시면 어느정도 윤곽은 잡히실것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부의 대출규제로 인해 1금융권 상당은행권들은 1주택자에 대한 추가담보대출을 허용하지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 은행에 따라 차이가 있으며, 보통 2금융권에서는 추가담보대출이 가능하다고 알고 있으나 금리가 상당히 높다는 점은 참고가 필요합니다. 다만 주택갈아타기등 질문처럼 매도조건으로 신규주택담보대출을 신청하는 경우에는 1금융권에서도 조건부 승인을 해주는 것으로 알고는 있습니다. 자세한 상담은 은행을 통해 진행해보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 연장과 전세대출 연장에서 각 필요서류는 해당 기관과 은행에 따라 요구하는게 다릅니다. 그렇기 때문에 각 기관, 은행에 확인이 필요한 부분입니다, 보통 묵시적갱신이라도 은행과 보증보험 기관에 따라 재계약서를 요구하는데도 있기 떄문입니다. 그리고 재계약시 부동산을 통해 계약서를 작성하더라도중개보수는 발생되지 않습니다. 해당 부분을 중개로 보지 않기 떄문입니다. 다만 서류작성및 중개사무소 인장에 따른 대필료가 부담되는데 중개사무소마다 다르지만 보통 10~15만원사이 비용이 발생합니다. 그에 따라 기관별 확인을 해보시고 필요하다면 해당 비용을 내시고 부동산을 통해 계약서 작성을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 등기부와 토지대장 또는 건축물대장이 서로 일치하지 않는 경우 부동산 표시에 관한 사항 (소재. 지번, 면적, 지목등)은 지자체가 관리하는 건축물대상 또는 토지대장을 기준으로 보시면 되고, 권리관계사항(소유권에 대한 사항, 소유권 외 권리사항)등은 법원에서 관리하는 등기부를 기준으로 보시면 됩니다. 질문에서는 대지권의 경우 등기부를 기준,면적의 경우는 건축물대장을기준으로 보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭐 팔면 팔수 있죠, 세금에 있어서는 정확한 주택별 상황파익이 필요하겠지만 일반적으로 일시적 2주택 요건에 해당되지 않으면, 사실상 종전주택에 대한 비과세는 불가하기에 먼저 판 주택에 대해서는 양도소득세를 부담하셔야 합니다. 그리고 다시 1주택이 된 경우에는 요건에 따라 1가구 1주택 비과세를 받을수는 있는데, 동일날짜에 동일주택을 모두 처분하더라도 세법상 유리한 순서로 처분한 것으로 간주하기 때문에 동일한 조건에서 매도순서에 따른 세금의 차이이 크게 나지는 않을것으로 판단이 됩니다. 다만 일시적2주택비과세, 1가구1주택 비과세 여부등에 따라서는 세금의 차이가 날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개소에서 실거래가격이나 시세등을 고지하지 않았다고 해서 법적으로 계약을 해지할수는 없습니다. 보통은 계약과정에서 중개사가 대략적인 시세등을 알려주지만 실제 이게 적절한지는 매수자 스스로 확인후 판단하셔야 할 부분입니다. 아시다시피 이미 실거래가격은 누구나 인터넷을 통해 간단하게 확인이 가능하기 떄문입니다. 부동산 계약은 개별성이 있는 목적물에 대한 거래이고, 매매가격 자체는 두 당사자가 조율 및 합의를 하셔야 할 부분입니다. 그리고 설령 중개과정에서 발생한 중개사의 실수로 인해 손실이 발생하였더라도 이는 계약당사자인 매도자와 관계가 없다면 중개사에 대한 별도손해배상등을 요구할수 있을 뿐 그자체로 본계약의 효력을 해지할수는 없는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서의 경우 수기라고해서 효력이 인정되지 않는 것은 아니지만 보통 전세대출시에는 보증보험 가입을 필수로하고 보증보험 가입을 위해서는 반드시 중개사를 통한 임대차계약이여야 하므로 수기로 계약서를 작성하는 경우는 없습니다. 즉, 전세대출을 위한 첨부자료로써 임대차계약서는 수기로 작성될 가능성이 낮기에 사실상 수기라면 은행에서도 받지 않을 가능성이 높아보이긴 합니다. 그리고 계약서상 수정이 필요한 경우 혹은 수정된 경우에는 수정된 사항에 빨간색의 삭선을 표시하고 수정한뒤 그 위에 당사자의 도장이 날인되어 있어야 하는 것으로 알고 있습니다. 단순히 화이트로 지우고 수정하였거나 , 볼펜으로만 수정한 경우에는 계약이후 스스로 수정하였다는 의심이 들수 있는 만큼 은행에서 이를 혀용하지는 않을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대해서는 스스로 확인가능한 방법을 답변드립니다.우선 네이버 정비몽땅을 검색하여 해당 사이트에 접속하신뒤 정보공개현황 -> 사업장으로 이동, 화면에 지도에서 찾고자하는 지역을 클리한뒤 동을 별도 선택하시면 해당되는 사업이 나오게 됩니다. 만약 이에 해당되는 내용이 없다면 현재시점까지는 정확한 개발계획은 없다고 보시면 됩니다. 참고로 재개발사업이 도시군관리계획에 따라 예정되어 있다고 해도 사업성이나 자금조달방식등 여러 요인에 따라 실제 개발기간이나 사업가능성도 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 사항에 대해서는 확인이 필요하지만 임대주택의 소득산정기준은 신청자와 동일한 세대를 구성하는 "가구원"을 기준으로 합니다. 즉 주민등록등본상 함께 살고 있는 세대원 전체를 포함하게 됩니다. 다만 이미 입주를 한 상태에서는 계약기긴중 주택보유 여부를 제외한 기준에 대해서는 중간확인을 하지 않는 것으로 알고 있으며 만기거주까지는 문제되지 않는 것으로 알고 있습니다. 또한 연장을 위한 재계약시 심사에서는 소득이 초과되더라도 바로 퇴거하는 게 아닌 1회에 한해 연장은 가능한 것으로 알고 있습니다.