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아파트 영끌 기준인지 아닌지 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영끌을 판단하는 기준이 명확히 있는 것은 아닙니다. 보통의 주택구매시 주택담보대출 풀로 사용한것은 물론이고 신용대출이나 기타 타 대출까지도 동원해서 소득대비 무리한 대출을 일으켜 주택을 구매하는 경우 영끌이라는 표현을 사용하는 것입니다. 질문과 같은 경우는 사실 누구나 주택구매사 주택담보대출을 최대한 받아 구매를 하기 때문에 질문처럼 담보대출을 풀로 받는다고해서 영끌이라는 표현은 맞지 않을듯 보입니다. 다만 참고하셔야 할부분으로는 일단 ltv70%는 적용은 규제지역에서는 생애최초가 아니면 불가하고, 비규제지역이라면 가능하나 이때도 방공제나 차주 소득대비 스트레스 dsr 적용으로 사실상 고소득이 아닌 경우 해당 비율만큼 한도가 나오지 않는다는점은 참고하셔야 합니다. 즉, 자금계획에 있어서는 대출에 대한 부분은 좀더 정확하게 한도등을 확인 하신뒤에 진행하셔야 할듯 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부동산 매도용 인감증명서 꼭 관활 주소지 주민센터로 가야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인감증명서 중 매도용 인감증명서는 일반적인 행정발급서류와 다르게 온라인 발급이 불가하고 실제 관할주민센터를 방문해서 발급받으셔야 합니다. 다만 꼭 관할 주민센터가 아니더라도 관할구역 외 주민센터에서도 발급 가능한 부분입니다. 즉 전국 읍.면.동 주민센터 아무곳에서 발급가능하기에 직장에서 가까운 주민센터를 방문하셔도 됩니다 .
경제 / 부동산
25.10.30
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안녕하세요 입주하려는 오피스텔이 너무 쌉니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 보면 위 매물은 이미 이전 세입자가 보증금을 받지 못해 임차권 등기를 한 상태로 보입니다. 즉, 등기부상 임차권 등기가 되어 있는 것으로 임대인에게는 실질적인 반환능력이 없는 상황으로 보입니다. 문제는 해당 주택의 다음단계로는 보증금을 받지 못한 이전 임차인이 해당 매물을 경매신청하는 경우입니다. 즉, 등기부를 봐야 현재의 권리상황과 시점판단이 가능하겠으나, 중개인이 1년정도 거주가 가능하다고 하였다면 이미 경매진행을 예상하고 있는 단계이고 조만간 실질적인 반환소송을 통한 판결을 받아 경매신청이 될것으로 보입니다. 즉, 본인이 거주를 한다면 전입신고자체는 가능하겠으나, 경매에 따른 낙찰자가 방문하여 질문자님에게 퇴거요구시 바로 퇴거를 하셔야 합니다. 즉 원하시는 2~3년간 거주는 현실적으로 불가능하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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아파트 월세전환 사기인지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고는 사기라고는 단정할수는 없습니다, 일반적으로 미분양아파트의 경우 시행사가 소유하고 있는 경우가 대부분이고 시행사는 이러한 미분양물량에 따른 손실에 대해서 저렴한 월세임대로 전환하는 등의 방법으로 손실을 최소화하는 경우가 최근 지방에서는 많이 나타나고 있기 때문입니다. 위 경우도 이러한 목적으로의 전환이 아닌가 싶습니다. 그리고 이러한 전환물량의 경우 임대인이 시행사(건설사)일 가능성이 높기에 오히려 개인보다는 더 안전한 경우가 많고, 주변시세보다 낮게끔 임대차를 하기 떄문에 세입자입장에서는 유리하다고 보는 시각이 더 많습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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임차권설정등기는 만기가 될때 주인이 돈을 안주면 그때하나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청은 보통 만기일에 보증금 반환이 되지 않았을 경우 그 다음날부터 신청이 가능합니다. 임차권 등기명령의 설정이유는 혹시나 보증금이 미반환되었더라도 이사가 필요한 경우 전입신고 및 점유를 할수 없기에 대항력이 상실될수 있는데, 이러한 점유없이도 기존 대항력유지를위해서 신청하는 목적입니다. 그에 따라 임차권 등기가 실제 설정이 된이후에는 이사를 하고 점유를 상실하여도 대항력은 유지되게 됩니다. 단, 신청하고나서 바로 가능한 것은 아니기에 반드시 등기부상 실제 임차권 등기가 완료된 이후에 이사를 하셔야 합니다,그리고 임대차에서 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이기 떄문에 보증금 반환이 되지 않는 경우 주택점유를 넘기지 않아도 되므로 질문에서처럼 보증금 반환전까지는 주택에 거주를 하셔도 됩니다. 물론 거주기간동안의 사용실익에 해서는 지급을 하셔야 할수 있는데, 보통 전세의 경우는 미반환에 따른 지연이자와 갈음하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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관리비 예치금에 대해서 궁금합니다. 답변 부탁 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 상황까지는 알수 없으나, 일반적으로 질문에서 말하는 부분이 선수관리비라면 해당 부분은 최초 입주시에 지급하는 부분이고 중간에 매매가 이루어졌더라도 매수, 매도인이 서로간 주고받는게 일반적이여서 관리소에서 일정시점이 지난 뒤에 위와 같은 요청을 하였다는 것은 일반적 경우에는 해당되지 않습니다. 다만 질문자님도 알지못했던 미납관리비가 있었거나 , 혹은 예치금에 대한 정산이 필요한 경우로써 특별한 사유가 있는 경우 시간이 지나도 관리소에서 요청자체는 가능하기에 관리사무소를 방문하셔서 정확한 지급요청 항목과 발생사유등을 문의하신뒤 대처를 하시는게 맞지 않을까 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.10.30
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새로산 집 보일러 분배기 하자 보수 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 하자담보책임의 경우 매매당시부터 하자가 존재하여야 하며외관상 확인되지 않았던 부분이거나 매도인이나 중개사로부터 이에 대한 고지를 받지 못한 상태였다면 매도자에 대해서 하자보수 요구를 하실수 있습니다. 만약, 해당 하자가 매매시점에는 존재하지 않았거나 구매 이후에 다른 원인에 따라 발생된 하자라면 매도인에 대해서 책임을 물을수는 없는데, 보일러의 기계자체의 경우는 소모품에 해당하고 구매과정에서 현장답사등을 할때 충분히 확인가능한 부분으로 보아 구매한 직후 바로 확인된 부분이거나 신축아파트처럼 노후하자가 발생할 가능성이 적은 경우를 제외하고는 대부분 하자담보책임에 대한 인정이 어려운 경우가 많은 편입니다. 이에 반해 보일러 배관상의 누수나 하자의 경우에는 눈으로 확인이 어렵고 소모품이라고 보기 어렵기에 하자담보책임이 성립되는 경우가 더 많은 편입니다.질문에서의 분배기 역시 오랜된 구축의 경우라면 노후로 인해 발생되는 하자에 속할 가능성이 높아 하자담보책임을 묻기위한 입증자체가 쉽지는 않을것으로 예상은 됩니다. 일단은 전문가의 감정을 통해 정확한 하자의 원인과 책임소재에 대한 구분이 필요할듯 보이고, 만약 하자의 시점이나 원인이 매도자가 인정하기 어려운 애매한 경우라면 하자담보책임 인정자체도 쉽지 않을 가능성은 있습니다. 일단 매도자에 대해서는 위 하자를 전달하고 협의를 먼저해보시는것도 방법이 될수 있는데 매도인에 따라 위 과정없이 이를 인정하고 담보책임을 다할 수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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재건축아파트의 선도지구로 지정이 되면 어떤 혜택이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 1기신도시등에 재건축 활성 및 빠른 완공을 위해 특별법으로써 정한 정책으로써 선도지구로 지정될 경우 행정절차의 간소화를 통한 신속한 재건축사업이 가능하고, 용적률 인센티브와 재정적 지원이 뒤따르게 됩니다. 행정절차 간소화의 경우 사업진행시 절차상 심의 과정을 통합심의을 통해 한번에 이루어질수 있도록 하며, 가장 어려운 사전단계인 안전진단에 대한 규제완화를 적용하게 됩니다. 그리고 용적률 인센티브을 줌으로써 사업성을 높여 전반적인 사업진행의 속도를 높일수 있습니다. 또한 용적률 완화와 신속한 진행을 통해 더 많은 세대의 일반입주물량을 늘리고, 이를 통해 임대주택이나 공공주택의 공급을 빠른 시간내 확보하려는 목적도 있습니다 . 현재 정부는 선도지구로 선정한 단지의 재건축사업을 통해 빠르면 2030년 첫입주를 가능케하려는 목표로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부산 수정터널 오토바이&전기자전거 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 내용 검색에 따른 답변을 드립니다. 수정터널은 부산광역시 동구 좌천동과 부산진구 가야동을 연결하는 관문대로의 일부 구간으로서 기존 경로 이용시 30분 걸리던 거리를 3분이내로 단축시켰으며, 원할한 항문 물류수송이 가능하여 물류비용 절감 효과가 큰 터널입니다. 수정터널은 진입시 표지판에도 나와있듯이 자동차 전용도로에 해당되면, 자전거나 보행자등의 통행이 금지되어 있습니다. 이륜자동차의 경우 경찰사이카나 소방용모터사이클 처럼 긴급자동차로 분류되는 경우에 한하여 통행이 가능하고 일반적이 오토바이, 초소형전기자전거 포함 자전거등은 통행을 할수 없습니다. 요금의 경우 경차 500원 소형 1000원, 대형의 경우 1500원으로 나와있습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부동산 백지신탁제를 추진해 보겠다는 하는데 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 고위공직자 반대도 문제가 되겠으나, 이보다 더 큰 문제는 해당 부분이 헌법에 명시된 기본권 침해등의 위헌 논란이 있다는 부분입니다. 아무리 고위 공직자이고 청렴도가 필수적이라고는 하나, 그전에 한명의 국민이자 헌법에 따른 권리가 보장되는데 위헌적 성격의 강제성을 부여하기는 쉽지 않기 때문입니다.사실 현 이재명대통령도 경기지사시절에 다주택 승진제한이라는 방침을 정하고 실제 보유현황을 거짓으로 답한 직원에게 강등이라는 처분을 내린적이 있었는데, 대법원에서는 이를 재량권을 남용한 것으로 판결한 사례가 있을 정도입니다. 그에 따라 이를 적용하기 위한 세부적인 규정 및 예외규정등을 사전에 심의하고 기준을 정햐는 것이 필요하고, 이를 위해서는 여야정 협의가 필요한 부분으로 보이는데, 현 야당,야당 관계를 보면 입법까지는 쉽지 않아보이는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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