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상가를 팔때는 가격을어떻게 계산하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 상권에 따라 가격영향을 많이 받기 떄문에 해당 시세는 주변부동산을 통해 확인하시는게 가장 정확할것으로 보입니다. 특히나 질문처럼 이미 해당상가에서 운영중이던 매장이 있던 상태라면 건물에 대한 시세외 권리금에 대한 부분까지 있을수 있기에 이러한 부분 모두 주변 부동산 여러곳을 통해 시세를 들어보시고 그 평균치를 기준으로 매매가격을 정하셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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토지거래허가구역으로 묶인 지역이서 경매로 낙찰 받으면 전월세를 줄 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 토지거래허가구역에서 매매시에는 사전허가를 받아야 하기에 실거주가 아닌 이상 허가가 어렵기에 임대차를 진행하지 못하는 것이나, 경매의 경우는 이러한 사전허가를 받지 않기 때문에 실거주를 반드시 하여야 하는 의무는 없습니다. 그렇기에 임대차를 진행할수 있으나, 매도전 양도소득세 비과세를 위해서는 2년실거주의무를 이행하여야 양도비과세 적용이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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전세집 퇴거 및 집 매매 잔금과 인테리어 기간동안 단기임대시 전입신고 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 단기거주지로 전입신고를 하지 않아도 되겠으나, 현재 주택에서 퇴거시 다른 세입자가 전입신고를 위해서는 반드시 본인도 다른곳에 전입신고를 해서 현 주소에서 전출이 되어야 합니다. 그렇기에 어디론가는 반드시 주소지를 옮기셔야 하는데, 경우에 따라 새로운 주택임대전까지 임시대로 옮기셔야 하는 경우 가족이나 친지쪽 주소지로 임시 거주지 이동을 해두시는 것도 방법이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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우리나라 소부장 관심 종목이 어떤게 있을까요?
국내 반도체 대표 소부장 기업들을 개인적으로 구분하며, 소재에서는 솔브레인, 동진쎄미켐이 있으며, 부품주로는 원익IPS. PSK. 유진테크등이 있습니다. 그리고 장비에서는 한미반도체, 레이저쎄미텍, 테스, 주성엔지니어링 정도가 대표적인 소부장 관심주로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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월세 집주인이 도배요청 받아주실까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.벽지교체 요청을 받아줄지는 실제 임대인과 협의를 해보셔야 할 부분으로 정확한 답변을 드릴수 없습니다. 다만 질문처럼 어느정도 사용감과 훼손이 있다면 이를 근거로 요청은 해보실수 있어보입니다. 그리고 중개인에게도 질문처럼 실제보여주고 필요여부를 알려주시는 것도 좋은 방법이 될것으로 보입니다. 사실 중개사가 상태를 보고 필요성을느낀다면 임대인과 직접적인 협의를 통해 수용할수 있도록 유도할수 있고, 중개인에게도 중간에서 협의를 진행해 줄것을 요청하면서 5년이상의 장기거주가능성을 알려주시는것도 방법이 될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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청년층과 신혼부부를 위한 공공주택 정책은 효과를 보고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부나 청년을 위한 주거지원정책 지속적으로 확대고 있고 해당 정책수혜를 받을 경우 시세보다 낮은 주거비용지출로 부담이 줄어드는 장점이 있고 내집마련에 있어 유리한 부분이 있습니다. 다만 이러한 정책은 결국 정부지원세금으로 운영되고 재정이 한계가 있기에 이 혜택을 받을수 있는 대상자가 한정적이고, 현실적으로 더 많은 신혼부부나 청년층이 받지 못하기 떄문에 피부로 와 닿는 점이 낮을수 있는 단점이 있습니다. 결국은 지원확대와 공공주택등의 공급을 늘려 더 많은 사람들에게 혜택이 돌아가도록 하여야 하나, 늘 재정적인 부담으로 인한 한계가 있습니다,
경제 / 부동산
25.12.14
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요즘 주택담보대출 금리는 어느정도이구 얼마나 받을수 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.줓택담보대출 이자는 상품별차이가 있고, 동일상품이라도 본인 신용도나 우대금리에 따라 달라질수 있습니다. 보통 가장 금리가 저렴한 정부지원공공대출의 경우는 2~3%대이며, 일반은행 1금융권은 대략 4~5%수준입니다. 그리고 대출한도의 경우는 규제지역에서는 LTV40%(생애최초70%), 비규제지역에서는 LTV70%가 한도입니다. 물론 DSR제한등에 따라 이보다는 한도가 줄어들수 있기에 정확한 대출한도는 개인별 은행을 통해 확인이 필요하나,최대 대출한도는 위 기준으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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일주택자가 재건축 상가 매수시 일시적 2주택 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상가분양은 원칙적으로 주택이 아니기 떄문에 주택수에 포함되지 않습니다. 그러므로 현재1주택상태가 그대로 유지가 되며, 상가분양을 받는 경우는 아파트 분양과는 별개이므로 동일 개발단지라도 상가와 아파트는 구분되어 있다고 보셔야 합니다. 그리고 개발전 상가를 매수하고 이후에 개발시 상가입주권이 아닌 아파트 입주권으로 전환하는 부분은 조합에 따라 차이는 있으나, 통상적으로 상가보유에 따른 입주권을 아파트로 입주권으로 전환해주는 경우는 거의 드물기 떄문에 아파트 입주권을 위해 상가를 미리 매수하는 것은 위험할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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부모님 주택 구입 시 주담대 후 나머지 금액에 대해서 양도? 차용?같은 계약을 통해 현금거래 없이 구매 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정을 잘못하신게 아닌가 싶네요, 일단 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 일반매매로 하시려면 자금에 대한 이체등을 명확하게 하셔야 하고, 기대출의 경우는 매매자금을 받아 어머니가 직접상환하고 근저당말소를 하여야 합니다. 그리고 동생분은 매매가격 대비 주택담보대출을 받아 자금을 지급하셔야 하는데, 이런 경우 3억기준 LTV70%일때 최대 2.1억 단, 소득이 부족하거나 해당 지역이 규제지역이라면 실제 대출은 이보다 훨씬 낮게 실행이 됩니다. 그리고 나머지 차액은 본인이 계약금과 잔금형식으로 지급을 하셔야 합니다. 결국 대출외 현금지급없이 직계존비속간 거래는 할수 없으며, 하더라도 이후에 문제가 될 경우 해당자금 전액이 증여로 추정되어 세금부과가 될수 있습니다. 그러므로 질문처럼은 할수 없고 하더라도 이후에 문제될 여지가 높습니다,
경제 / 부동산
25.12.14
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어머니 명의 아파트 빚포함 증여시 세금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 상속은 어머니가 사망시에 이루어지는 것이고, 살아계시는 동안 명의변경은 증여라고 하셔야 합니다. 그리고 명의를 넘겨받는 방법은 증여와 매매 방식이 있는데, 기본적으로 직계존비속간 증여는 5천만원까지 비과세되지만 이를 초과한 금액에 대해서는 증여세가 부과될수 있고, 매매의 방식으로 명의를 받으실 경우 어머니에게는 양도세, 본인은 취득세가 부과될수 있습니다. 다만 양도세에 있어 어머니가 1세대1주택이라면 양도비과세 되므로 크게 문제되지 않을 것으로 보이고, 실제 본인 취득세만 부담하면 되기 떄문에 정확한 세금 사항은 확인이 필요하나, 대략적으로는 매매로 하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 상속이나 증여 모두 시세기준으로 이루어지기 떄문에 개발이후에 시가가 더 상승한뒤 진행하시면 지금보다는 세금부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 시기는 현시점에서 매매방식으로 하시는게 가장 유리할듯 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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