답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신에서의 중도해지의 경우 임차인이 해지통보를 하고 임대인이 해당통보를 받은 3개월후 계약은 자동종료가 됩니다. 질문에서 임차인이 해지통보를 실제 퇴거일인 5월 기준 3개월전인 2월 현재 하였다면 임차인은 정상적인 해지절차를 하신것이고 그에 따라 5월에 임차인 퇴거를 하더라도 임대인이 임차인에 대해서 중개보수나 다음세입자를 구하는 부분에 대한 요구를 할수 없습니다, 결론적으로 임차인은 아무런 패널티가 없습니다. 임대인 스스로 세입자를 구하셔야 하고, 중개보수도 스스로 부담하셔야 합니다. 그리고 5월퇴거시 보증금 반환을 해주셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 보증금 반환에 대한 협의과정에서 몇일 늦겠다는 사항 자체가 법적으로 문제되지는 않습니다. 다만 실제 만기일에 반환을 하지 않을 경우 문제가 될수 있습니다. 다만 기간차이가 크지 않은 만큼 법적 문제를 논하는게 의미가 없을듯 보입니다. 별도 합의를 하셨다면 나중에 경우를 대비해서 문자나 녹취등은 남겨두시는게 좋을듯 합니다. 3일정도의 관리비와 별도관리비에 대해서는 임대인과 협의를 하시기 바랍니다. 원칙상 거주중이므로 질문자님이 부담하시는게 맞지만, 계약만료시 임대인 사정으로 늦게 퇴거를 해야하는 만큼 조정이 가능한 부분으로 보입니다. 해당부분은 은행에 상담을 해보시기 바랍니다. 만기일 반환이 되지 않는다는 전제하에서는 반드시 대출연장을 단기간이라도 해야하고 이럴 경우 3일짜리 연장은 없기에 연장기간에 따라 중도상환수수료 부담이 생길수 있습니다. 임차권등기명령은 만기일이 이후에 바로 하셔도 관계가 없지만 , 임대인이 말한 해당일자에 정상적으로 반환이 된다면 등기가 되기 전이므로 크게 의미는 없습니다 결론, 우선 3번에 대한 사항을 확인하여 임대인과 3일 추가 거주에 따른 비용부담문제를 협의하시고 해당부분을 문자나 녹취등으로 남겨두시면 됩니다. 그리고 임대인이 말한 21일에 실제 전액반환이 되지 않는다면 그때는 임의대로 임차권등기명령신청 및 법적 조치를 진행하겠다는 의사통보를 하시는게 좋을 듯 보입니다. 그리고 실제로도 21일에 반환이되지 않으면 임차권 등기를 바로 신청하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 방식으로 한다고 해서 대출중인 전세대출이 회수되거나 하지 않습니다. 그러므로 아내분 명의로 전세대출을 받은 뒤 혼인신고로 1주택이 되어도 상관은 없습니다. 다만 전세대출연장의 경우 이러한 1주택이 적용될수 있기에 이에 대한 확인은 필요해 보입니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서는 증여를 하신다고 하는데, 증여의 경우 중여가액을 본인 마음대로 할수 있는것은 아닙니다. 질문처럼 3.5억에 지분 절반을 인수받으시려면 매매방식을 통해 진행하셔야 하고 이럴 경우 와이프분은 취득가액이 3억기준 1.5억이고 매도가격이 3.5억이라면 2억에 대한 양도차익이 발생되고 이에 대한 세금문제가 발생할수 있습니다. 증여로 하신다면 중여가액을 기준으로 하나, 보통은 부부간 비과세 6억이내이기 떄문에 증여세는 부담하지 않아도 될듯 보이나, 이런 방식으로 한다고 본인의 취득가액자체가 올라가는 것도 아니기에 의미가 없는 부분입니다. 차라리 일시적 2주택 양도비과세에 따른 비과세 혜택을 받으시는게 더 유리해 보이고 이러한 비과세 적용을 위해서는 B주택을 매수하신 시점부터 3년이내 A주택을 매도하시면 됩니다. 물론 실거주는 B주택으로 하셔야 하구요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 확인할 방법은 없습니다. 다만 공시지가 확인은 가능합니다. 일반적으로 주택의 경우 개별공시지가를 매년공시하고 해당부분에 전원주택에 대한 공시지가도 확인이 가능하기 떄문입니다. 문제는 공시지가가 시세와는 차이가 있기에 매물에 대한 가격이 적정한지에 대한 판단은 비교대상이 없다면 사실상 스스로 하셔야 할 부분입니다. 가장 흔하게는 주변 부동산을 통해 대략적인 시세를 확인하여 해당 주택에 특이성을 반영해서 판단을 하셔야 할부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 경우 청약을 통해 분양을 받는 게 아니기 떄문에 공식적인 청약홈등과 같은 정부사이트가 운영되지는 않습니다, 보통은 지역내 방문을 통해 확인하거나 주변 부동산들 네트워크등을 통해 확인, 또는 일반적인 중개앱이나 블로그등을 통해 확인이 가능합니다, 일반적으로 네이버부동산등에도 해당 부분들은 매물이 올라오기 떄문에 확인이 가능하실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH가 공급하는 임대주택이나 국민분양의 경우 일반시세보다는 낮은 금액으로 공급이 됩니다. 본래의 LH가 시장에 공급하는 목적자체도 주거안정을 위한 정부정책을 실제 운영하는 공기업이기 떄문입니다. 임대주택의 예로 해당 주택에 입주를 할 경우 주변 임대차시세보다 30%정도는 저렴한 월세부담이 있으며, 임차기간에서도 장기간 거주가 가능하고 보증금에 대한 안정성이 높은 만큼 인기가 높은 편입니다. 다만, 그만큼 경쟁이 치열하기 떄문에 입주가 쉽지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구감소가 현실화된것은 맞지만 현재 인구감소 추세가 시장에 영향을 줄 정도는 아닙니다, 현재 인구 소멸로 인해 크게 감소된 연령대가 아직 실주택구매수요자가 아니기 떄문입니다. 그렇기에 인구감소추세가 현 시장에서 수요감소에 따른 직접적 영향을 주기는 어렵고 향후 10년, 20년뒤에는 실제 인구감소에 따른 수요부족이 나타날수 있습니다,현재까지도 주택보급률이 아닌 아파트의 공급률은 지역에 따라 다르지먄 수요만큼 이루어지지 않았기 뗴문에 지속적으로 아파트 공급이 이루어지고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 순위라는게 청약 1순위를 말하시는 것이라면 1순위 요건은 각 청약마다 차이는 있지만 보통의 공공청약의 경우는 청약통장 보유기간과 납입회수에 따른 제한이 있고, 민영청약의 경우는 보유기간과 최소예치금을 채우시고 다른 요건에 해당이되어야 1순위 자격이 부여됩니다. 질문처럼 매월 납입하는 납입금액자체는 청약순위와는 크게 관계가 없고 청약자들중 당첨자 선별시 조금더 유리한 부분이 있습니다. 그외 1순위 요건에 무주택여부와 거주지역등이 해당되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하는 경우가 있을지는 잘 모르겠습니다. 질문처럼 하시면 사실상 임대인(매도자)이 부담하여야 할 중개보수나 대필료자체도 본인이 부담하여야 할 상황으로 보이기 떄문입니다. 직거래시에는 원칙상 중개보수가 발생하지 않겠지만 중개사를 통하시면 재계약이 아닌 신규계약에 대해서는 단순 대필료만 받고 계약서를 작성해주거나 중개를 도와주는 경우는 거의 없습니다. 중개보수에 준하는 금액을 요구하게 되는 경우가 많고 질문에서 상대방이 중개보수자체를 전혀지급할 생각이 없다면 결국은 필요로 하는사람이 이모든 비용을 부담하셔야 할수 있습니다. 만약 이런 비용을 감수하고서라도 중개사를 통하신다면 당연히 상대방이 거절할 이유는 없고 중개사 역시 중개보수를 받기 떄문에 과정진행에는 문제가 되지 않습니다.