답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 세입자가 가입하는 보증보험은 보증금 100%을 보장받게 됩니다. 다만 주택가격을 기준으로 전세보증금일 일정 수준(80%을 초과하면) 가입자체가 어려울수 있고, 경우에 따라 부분 가입이 되실수 잇는 부분입니다. 즉, 보증보험에 정상적으로 가입을 하였다면 보증금 전액에 대해서 보장을 받는다고 보시면 되고, 질문에서 말하는 보증비율은 전세가율의 개념으로 보상에서 적용하는게 아닌 가입시점에서 가입가능여부를 판단하기 위해 적용하는 요건으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금을 돌려받아야 하는 건 임차인이기 떄문에 사실상 더 급한쪽은 임차인입니다. 임대인이 부담을 느끼실 필요는 없습니다. 임차인에게 다시 연라하시어 반환일에 은행을 통보하지 않으면 반환이 어렵다는 의사를 전달하시고 은행에 대한 사항을 다시 알려줄것으로 요청하시기 바랍니다. 참고로 전세대출시 질권을 설정하였기에 아무런 확인없이 세입자에게 곧바로 지급하시면 이후에 문제가 될 소지가 있습니다. 그리고 보통 만기시점에 은행으로부터 직접 임대인에게 연락하여 상환방법을 알려주게 됩니다. 현 질문시점을 알수는 없으나 중도해지가 아닌 만기해지라면 몇주전에 연락이 오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 재계약시에는 중개수수료가 부담되지 않습니다. 즉 이미 당사자가 존재하고 협의를 통해 계약서 작성만 하면되기에 중개로 보지 않으며, 부동산을 통할 경우 대필료만 부담하시면 되는데, 대필료는 지역, 중개사무소마다 다르고 대략 10~15만원수준입니다. 질문2) 질문1에서 금액은 각자가 부담하는 금액으로 임대인, 임차인 모두 부담하시게 됩니다 .질문3) 중개수수료든 대필료든 각자 모두에게 부담되게 됩니다. 즉, 산출된 중개수수료를 나누어 부담하는게 아니라 산출된 금액을 양쪽이 각각 부담하게 됩니다. 예를 들어 중개수수료가 100만원이면 임대인100 , 임차인 100이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1000 / 80 을 5%인상하여 전환율에 따라 계산, 같은 월세로 할 경우 보증금은 총 2010만원이 됩니다. 즉 기존 인상분과 보증금을 제외하면 인상분은 960만원이 될것으로 보입니다 .이러한 계산은 4만원을 1년으로 환산하면 연 48만원이되고 이를 5%로 나누게 되면 산출되게 됩니다. 즉, 1050만 + 월세->보증금 전환분 960만원( (4x12) / 0.05) = 2010만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 신축아파트등의 분양을받기위한 청약시 필요조건에 해당됩니다. 선분양 후분양에 따라 구분되는게 아닙니다. 그리고 우선권을 주는게 아닌 청약을 위한 가장 기본적인 필요조건이기 때문에 청약을 통한 자가주택분양을 원하시면 무조건 청약통장을 가지고 있으셔야 하고, 일정기간보유 및 납입횟수 또는 최소예치금을 입주자모집공고전까지 맞추어놓으셔야 합니다. 청약통장의 이자는 연2~2.8%사이이고, 청년주택드림 청약통장의 경우 3.7~4%대입니다. 코로나 저금리 시대에서는 청약통장이자율이 높았지만 현재는 일반시증은행 금리가 더 높다고 볼수 있고 만약 청년주택드림청약통장이라면 시중은행 예적금금리와 비슷하거나 더 높은 수준이기에 더 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애첫 디딤돌 대출을 신청하기 위해서는 정해진 요건에 충족이 되셔야 합니다. 그에 따라 해당하는 요건을 확인하신뒤 충족이 된다면 신청하실수 있습니다. 일단 질문의 상황만으로 된다 안된다를 답변드리기는 어렵고, 소득과 자산요건등을 확인해보셔야 할듯 하고 현재 부모님의 주택보유가 있다면 무주택세대주 요건에 해당되지 않기 떄문에 이에대한 확인까지 잘하셔서 준비를 하셔야 합니다. 자세한 요건은 주택도시기금 홈페이지등을 통해 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기전세금은 말그대로 현재 살고 있는 임차인의 전세보증금을 말합니다. 만약 전세낀 매매를 하신다면 즉, 전세세입자를 인수하고 계약을 체결하시면 매매가격에서 기전세보증금을 제외한 2000만원 지급하고 소유권을 가져오시면 되고, 이후에 임차인 퇴거시 보증금 2.3억을 반환해주시면 됩니다. 만약 잔금일 기준 빈주택을 인수하기 위해 세입자 인수를 받지 않는 계약이라면 매매대금 전액을 매도인에게 지급하시고 매도인인 해당 금액(2.5억)을 받아서 전세보증금을 알아서 반환하고 매수자는 임차인의 보증금을 인수받지 않습니다. 즉, 어떻게 계약을 하느냐에 따라 인수금액이 될수도 인수하지 않는 금액이 될수도 있습니다. 현 매매상황이 어떤 상태로 하는지에 따라 결정하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 보증금과 월세를 모두를 5%씩 올리는게 맞는데 보통 보증금을 동일하게 두고 보증금의 인상분을 월세로 전환 더하여 산정하게 됩니다. 현재는 전환율이 5%이기 때문에 보증금 인상분인 250만원을 월세로 전환하여 추가하게 되는데, 이럴 경우 5000 / 90만원정도가 될것으로 보입니다. 그리고 관리비의 경우는 이러한 5%인상에 포함되지 않고 물가상승등에 따라 임대인이 요구하는 수준에서 협의로 정하시게 되는데, 보통은 월세의 인상5%제한에 따라 관리비를 높게 올리는 경우가 있으니 협의시 이를 잘 고려하시어 협의를 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약은 말그대로 현 임대인과 새로운 임차인간 당사자로써 체결을 하여야 하기에 새로운 임차인을 임대인에게 연결시켜주시면 됩니다. 계약상 현임차인이 관여하거나 서류상 서명 및 날인은 필요하지 않기에 연결만 시켜주시고 이후에 새로운 임차인과 본인간의 퇴거일자만 잘 조율하신뒤에 정해진 일자를 잔금일로 해서 계약을 체결토록 협조만 해주시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 주택담보대출은 결국 잔금일에 지급되는 부분이기 때문에 중도금의 일자가 변경되었다고 해서 주담대에는 영향을 주지 않는다고 보셔도 됩니다 , 디딤돌 대출은 결국 계약서상 잔금일에 지급되기 때문에 해당 시점만 일치하시면 됩니다.