답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매가 진행되는 이유는 질문에서 처럼 담보처분을 통해 채무를 회수하기 위한 과정입니다. 다만 질문처럼 낙찰금액이 채권금액보다 낮아지는 경우에는 법원이 채권자에 대해서 경매의 진행여부를 통보하게 되고 채권자가 진행을 거부하면 경매는 진행은 멈추게 됩니다. 또한 일반적으로 은행에서는 최초 대출을 해줄때 5억짜리 주택에 대해서 일정한도까지만 대출을 해주게 되고 시세하락의 경우 추가담보를 요청하여 채무의 담보를 유지하게 됩니다. 그래서 질문과 같이 대출금액보다 배당을 너무 적게 받는 일은 잘 발생되지 않고, 만약 이러한 일이 발생되더라도 배당으로써 회수하지 못한 채무금액에 대해서는 그 반환의무가 사라지는것은 아니기 떄문에, 채무자에 대해서 상환에 필요한 소송이나 채권추심을 계속하게 됩니다. 경매를 통해 해당하는 주텍에 대한 담보물권만 사라지는 것이지 채무관계자체가 아예 사라지는것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 현명하다고 확정적으로 말하기는 어렵습니다. 이유는 경매도 입지상 유리한 매물에 대해서는 경쟁이 있기 떄문에 시세와 크게 차이가 없이 낙찰받을수도 있고, 저렴한 가격에 낙찰을 받을수 있는 만큼 각 경매매물마다 낙찰가의 차이가 있기 떄문입니다. 그리고 미분양의 경우도 할인분양이 아니라면 사실상 금액적으로 유리한 부분이 없는게 일반적이고, 할인분양을 받더라도 기존 수분양자와 입주시의 마찰등 여러 문제가 있을수 있기 때문입니다. 다만, 향후 가치상승을 고려하면 악성미분양은 구매당시에 싸게 구매를 했더라도 가격자체가 추가상승이 어려운게 일반적이기 떄문에 경매에서 입지가 유리한 매물을 낙찰받는게 더 투자가치는 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.땅가격이라면 보통 공시지가를 기준으로 판단할수 있는데, 12월18일 국토부가 발표한 2025년도전국 표준지 공시지가에 따르면 서울 중구 명동에 위치한 "네이버퍼블릭" 부지가 22년째 전국 토지가격 1위입니다.해당토지는 169.3제곱미터로써 제곱미터당 공시지가 1억 8050만원으로 2004년 이후로 22년 연속 가장 비싼토지로 공시되고 있습니다, 토지전체 가격은 306억원정도로 추정됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 자격증 자체는 단순히 중개업에 대한 참여를 위한 필수적인 자격일뿐 입니다. 특히 본인만의 부동산을 개업할 경우 반드시 필요한 요건이기 떄문에 취득을 하는 것이고, 보통 자격증을 취득하고 취업으로 도전하시기 위해서는 다른 중개사무소에 취업하거나, 중개법인, 부동산투자회사등에 취업이 용이할수 있습니다. 시간의 경우는 본인마다 차이가 있는 부분이나 현재 부동산 시장침체로 인해 취업자체가 여의치 않은게 사실입니다. 그리고 중개업도 결국 사람을 만나 계약을 진행시키는 게 주 업무이기 때문에 사람사이에서의 커뮤니케이션 능력과 중개의뢰인에 대한 신뢰확보를 위한 노력과 유지방법, 그리고 매물확보를 위한 마케팅등을 잘하셔야 남들보다 높은 소득 창출이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.검단신도시의 경우 많이 나와있듯이 교통호재와 더불어 상업 및 교육 인프라가 빠르게 확장되고 있는 지역입니다, 교통의 경우 GTX-D, 서울지하철5호선 , 인천지하철 1호선 연장노선등으로 서울과 주변 지역 접근성이 좋아질것으로 예상되고, 상업과 교육 및 기타 편의시설에 대한 인프라 역시 개발에 맞추어 빠르게 늘어나고 있기 떄문에 투자가지는 충분한 지역에 해당됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주체자체가 다릅니다. 서울의 경우만 봐도 지하상가와 연결된 지하철의 경우 역사구간내 상점은 해당 지하철 관리주체인 서울교통공사가 관리하며, 일반적인 지하상가는 서울시설공단에서 관리를 하게 됩니다. 즉, 해당 관리주체와 계약을 통해 입점을 하는 것이고 선별방식은 수의계약이나 경쟁입찰등 각 주체마다 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 건축법에 따르면 건축허가를 받은 날로부터 2년 내 공사를 착수하지 아니한 경우 건축허가가 취소될수 있습니다. 다만, 아파트의 경우는 건축법이 아닌 주택법에 적용을 받기 때문에 신축아파트 공사의 경우 착공신고 이후 별도 기간을 제한을 법적으로 두지는 않는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 청약하는 부분의 가점과 추천의 비율에 따라 선별방식에 차이가 있습니다. 일반적으로 추첨은 말그대로 추첨을 통해 무작위선별하는 방식이고 가점의 경우 무주택기간, 부양가족수, 청약통장보유기간에 따라 가점이 부여되고 해당 가점이 높을수록 합격될 가능성이 높은 선별방식입니다, 현재 가점이 84점인 경우 만점이고, 해당 만점은 무주택기간, 청약통장보유기간 15년이상이여야 하고, 부양가족 6명이상일때 가능합니다. 그리고 청약1순위 요건은 각 청약별 입주자모집공고에 따라 달라지며, 보통은 무주택 요건외 거주지역이 당해지역인지 인근지역인지 타지역인지에 따라 달라질수도 있고, 청약통장의 보유기간과 납입횟수(공공분양의 경우), 최소예치금(민영)의 따라 요건이 달라지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 전세세입자를 낀 매매를 말하며, 보통 부동산의 사용수익을 포기하는 대신, 가치상승에 대한 수익을 노리고 투자를 하는 방식입니다, 갭은 부동산시세와 전세보증금간의 차이를 말하며, 주택을 구매하면서 세입자를 인수해 그 차익만을 지급하고 소유권을 가져오는 투자방식입니다. 자본의 경우 투자유형에 따라 달라지는데, 아파트의 경우 평균 전세가율이 60~70%내외이기 때문에 시세가격의 20~30%는 가져야 가능하며, 빌라와 같이 전세가율이 높은 매물의 경우는 이보다는 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.작년의 경우 부동산 시장 침체와 더불어 물가상승에 따른 공사비 증가로 개발사업들이 취소되거나 지연되는 등의 일이 많았습니다. 그래서 사전청약자를 뽑은 뒤 일정에 맞추어 착공을 하지 못하고 계획을 미루거나 취소된 경우가 많아 발생하였고 그에 따라 질문과 같이 일방적인 사전청약이 취소된 경우가 꽤 있었습니다, 당시에는 이러한 부분들도 뉴스등에 보도가 나온적이 있었고, 이러한 문제들로 인해 정부에서도 사전청약제도 폐지를 발표하였습니다.